城市專(zhuān)題 | 《2025年杭州住房租賃市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》下篇

下篇核心觀(guān)點(diǎn)core idea

▲市場(chǎng)表現(xiàn)

集中式公寓：目前達(dá)20.6萬(wàn)套，保租房占比40%，保租房+市場(chǎng)化雙軌格局基本成型；核心區(qū)需求支撐，租金降幅較小，出租率受分散式增量影響下滑；城市外圍新興區(qū)，以?xún)r(jià)換量效果顯著，出租率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

個(gè)人房源：上城、拱墅、蕭山等城市核心區(qū)租賃需求旺盛，可供租賃房源增量，推動(dòng)市場(chǎng)容量回彈；供需端租金預(yù)期下降，2025年租金同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，各區(qū)普降，核心區(qū)相對(duì)穩(wěn)定

分散式公寓：分散式空置房源大幅上漲，推動(dòng)2025年可供租賃房源激增；租金持續(xù)下滑趨勢(shì)，年均降幅約11%，外圍區(qū)需求支撐不足，降幅超22%

▲后市發(fā)展

供應(yīng)趨勢(shì)：延續(xù)“轉(zhuǎn)化為主、新（改）建為輔”思路，拓展房源多元籌集渠道，保證持續(xù)穩(wěn)定增量

需求規(guī)模：人口與產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，支撐杭州租賃需求堅(jiān)實(shí)，2027年租賃市場(chǎng)規(guī)模約700億元

※回顧→

杭州

集中式公寓市場(chǎng)

01、供應(yīng)規(guī)模

目前達(dá)20.6萬(wàn)套，保租房占比40%，保租房+市場(chǎng)化雙軌格局基本成型；上城區(qū)、蕭山區(qū)占比超15%居首，余杭區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)超10%第二梯隊(duì)

截止2025年，杭州集中式公寓累計(jì)供應(yīng)20.6萬(wàn)套，保租房供應(yīng)提速，2025年凈新增約3萬(wàn)套，推動(dòng)占比穩(wěn)步提升，目前保租房市占達(dá)到40%，市場(chǎng)逐步形成保租房+市場(chǎng)化雙軌格局。

上城區(qū)供應(yīng)3.52萬(wàn)套，蕭山區(qū)供應(yīng)3.48萬(wàn)套，市占17%居第一梯隊(duì)；余杭、拱墅、西湖三區(qū)供應(yīng)2.3-2.9萬(wàn)套，居第二梯隊(duì)；錢(qián)塘、濱江、臨平三區(qū)供應(yīng)超1.2萬(wàn)套，居第三梯隊(duì)；富陽(yáng)、臨安城市新興外圍區(qū)，目前規(guī)模在0.5萬(wàn)套以?xún)?nèi)。

02、產(chǎn)品線(xiàn)分布

白領(lǐng)公寓占比超77%市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)，藍(lán)領(lǐng)公寓占比約2成；藍(lán)領(lǐng)公寓和人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房7折定價(jià)原則，增量穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)性拉低城市租金坪效

截止2025年，白領(lǐng)公寓市占超77%，藍(lán)領(lǐng)公寓重要補(bǔ)充，占比約2成，金領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓市占在3%以?xún)?nèi)，高端市場(chǎng)容量相對(duì)有限；

杭州的藍(lán)領(lǐng)公寓是政府推出的保障性租賃住房，主要面向外來(lái)務(wù)工人員，幫你解決“租房難、租房貴”的問(wèn)題，低于同地段市場(chǎng)價(jià)7折。人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房是杭州市政府于2018年啟動(dòng)的住房保障項(xiàng)目，旨在改善人才居住條件、降低居住成本，主要面向杭州市認(rèn)定的人才及高校畢業(yè)生群體。租金定價(jià)不高于同地段市場(chǎng)價(jià)的70%，并根據(jù)人才類(lèi)別實(shí)行階梯式減免。二者近期供應(yīng)穩(wěn)定，低租金拉低市場(chǎng)租金水平。

03、整體量?jī)r(jià)表現(xiàn)

藍(lán)領(lǐng)公寓、人才專(zhuān)項(xiàng)租房住房2023年后供應(yīng)提速，7折定價(jià)原則，結(jié)構(gòu)性拉低租金；長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)快速增長(zhǎng)，出租率波動(dòng)下滑，但整體仍保持高位運(yùn)行

2023年及以前，城市入市集中式公寓以市場(chǎng)化項(xiàng)目為主，城市租賃需求旺盛，租金小幅上漲，2023年達(dá)峰值為87.6元/㎡/月，而后大量藍(lán)領(lǐng)公寓和人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房入市，其特定的市場(chǎng)化房源7折定價(jià)原則，疊加市場(chǎng)占比提升，帶動(dòng)城市租金坪效下跌，截止2025年，集中式租金為78.7元/㎡/月，同比下滑7.43%，未來(lái)隨著城市大量低價(jià)保租房項(xiàng)目集中入市，整體租金或延續(xù)下滑趨勢(shì)。

隨著城市租賃市場(chǎng)規(guī)模的快速上漲，出租率同步下滑，但整體仍維持高位運(yùn)行，2025年出租率為82.1%。

04、區(qū)域量?jī)r(jià)表現(xiàn)

核心區(qū)需求支撐，租金降幅較小，出租率受分散式增量影響下滑；城市外圍新興區(qū)，以?xún)r(jià)換量效果顯著，出租率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

從分區(qū)集中式公寓量?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，臨安區(qū)租金降幅最高，為26.3%，其次為濱江區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)，同比降幅均超10%，上城區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)，需求旺盛，租金降幅在5%上下。

從出租率來(lái)看，傳統(tǒng)核心區(qū)2025年受分散式房源爆發(fā)式增長(zhǎng)影響，出租率普遍下滑3%左右。而臨安區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)等城市新型區(qū)域，一方面供應(yīng)較少，一方面基于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，出租率不同幅度的上漲。

05、分產(chǎn)品線(xiàn)量?jī)r(jià)表現(xiàn)

白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)公寓隨著供應(yīng)增量，租金和出租率小幅下行趨勢(shì)；高端公寓受區(qū)位、產(chǎn)品等綜合因素影響，租金年度變化較大，高端市場(chǎng)容量小，出租率超90%

從杭州集中式公寓各產(chǎn)品線(xiàn)年度租金走勢(shì)來(lái)看，服務(wù)式公寓因新開(kāi)項(xiàng)目區(qū)位、定位等因素，租金年度變化較大；藍(lán)領(lǐng)公寓按需供應(yīng)，租金漲后波動(dòng)企穩(wěn)為主；白領(lǐng)公寓受保租房集中入市影響，2023年后租金呈下調(diào)趨勢(shì)，目前維穩(wěn)在70元/㎡/月左右，預(yù)計(jì)后續(xù)呈現(xiàn)小幅下滑趨勢(shì)；

2023年以來(lái)市場(chǎng)進(jìn)入高速增量周期，各產(chǎn)品線(xiàn)年度出租率均呈下滑趨勢(shì)，其中2025年白領(lǐng)公寓平均出租率78.6%，服務(wù)式公寓90.6%，藍(lán)領(lǐng)公寓出租率84.9%，未來(lái)仍存上漲空間。

杭州

個(gè)人房源市場(chǎng)

01、供應(yīng)規(guī)模

上城、拱墅、蕭山等城市核心區(qū)租賃需求旺盛，可供租賃房源增量，推動(dòng)市場(chǎng)容量回彈

自2021年，供應(yīng)端劇變導(dǎo)致杭州個(gè)人房源供應(yīng)量逐年下降，近兩年個(gè)人房源可供租賃房源回彈趨勢(shì)，2025年，杭州個(gè)人房源可供租賃房源累計(jì)供應(yīng)約27萬(wàn)套，同比提升約9%，主要集中在核心城區(qū)。

分區(qū)域看，上城區(qū)、拱墅區(qū)和蕭山區(qū)，占比在14-24%區(qū)間；余杭區(qū)、西湖區(qū)和錢(qián)塘區(qū)占比在10%上下，居第二梯隊(duì)。

02、租金表現(xiàn)

供需端租金預(yù)期下降，2025年租金同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，各區(qū)普降，核心區(qū)相對(duì)穩(wěn)定

近年來(lái)城市個(gè)人房源租金坪效波動(dòng)下滑，2025年租金坪效下跌至43.1元/㎡/月，套均價(jià)下跌至3500元/月左右，主要受掛牌房源品質(zhì)、地段等因素影響，整體呈平穩(wěn)波動(dòng)走勢(shì)；

宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，居民收入持續(xù)收窄，租房成本預(yù)算亦在下調(diào)，該趨勢(shì)下，2025年多數(shù)個(gè)人房源業(yè)主選擇“以?xún)r(jià)換量”，杭州整體個(gè)人房源租金坪效同比下降4.9%、套均價(jià)同比下降5.0%。

分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)普降，富陽(yáng)城市外圍，租賃需求不足，跌幅最大，達(dá)7.7%，上城、西湖等核心區(qū)跌幅相對(duì)較低。

杭州

分散式房源市場(chǎng)

01、供應(yīng)規(guī)模

隨著集中式市場(chǎng)認(rèn)可度和規(guī)模的同步提升，疊加個(gè)人房源低價(jià)分流；分散式空置房源大幅上漲，推動(dòng)2025年可供租賃房源激增

從2020年至2025年分散式房源年度供應(yīng)來(lái)看，2020年為市場(chǎng)峰值，達(dá)到15.1萬(wàn)套，此后隨著集中式公寓的高速入市，波動(dòng)下滑；2025年市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式回彈，供應(yīng)達(dá)到12.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超120%；

主要集中在拱墅區(qū)、上城區(qū)和西湖區(qū)三個(gè)傳統(tǒng)核心區(qū)，合計(jì)占比在60%以上；核心區(qū)租賃需求旺盛，但集中式供應(yīng)特別是保租房，多位于外圍區(qū)，導(dǎo)致核心區(qū)供小于求，為分散式發(fā)展迎來(lái)窗口期；

02、租金表現(xiàn)

租金持續(xù)下滑趨勢(shì)，年均降幅約11%，外圍區(qū)需求支撐不足，降幅超22%

2021年-2025年，杭州分散式公寓租金從100.5元/㎡/月下跌至2025年57.0元/㎡/月，年均降幅10.8%；2025年分散式公寓供應(yīng)激增，租金進(jìn)一步下跌；

分區(qū)來(lái)看，各區(qū)普降，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)降幅超22%，拱墅區(qū)、西湖區(qū)，上城區(qū)等城市傳統(tǒng)核心區(qū)，主要供給，價(jià)格降幅在6-10%區(qū)間，相對(duì)穩(wěn)定。

杭州

未來(lái)展望

01、供應(yīng)區(qū)域

延續(xù)“轉(zhuǎn)化為主、新（改）建為輔”思路，拓展房源多元籌集渠道，保證持續(xù)穩(wěn)定增量

立足城市實(shí)際，按照“轉(zhuǎn)化為主、新（改）建為輔”思路，通過(guò)現(xiàn)有藍(lán)領(lǐng)公寓、人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房、集中式長(zhǎng)租公寓等轉(zhuǎn)化，還通過(guò)新供應(yīng)租賃用地新建、利用閑置低效商辦廠(chǎng)房等非居住房屋改建等多渠道籌集保障性租賃房源；

市住保房管局出臺(tái)《關(guān)于多渠道籌集發(fā)展保障性租賃住房的通知》，明確鼓勵(lì)通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)利用地鐵TOD上蓋物業(yè)和公交場(chǎng)站、建設(shè)工業(yè)鄰里中心、租賃轉(zhuǎn)化富余安置房等多種渠道籌集發(fā)展保障性租賃住房，持續(xù)增加滿(mǎn)足新市民、青年人需求的房源供應(yīng)。

02、需求規(guī)模

人口與產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，支撐杭州租賃需求堅(jiān)實(shí)，2027年租賃市場(chǎng)規(guī)模約700億元

杭州常住人口自2020年以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，從1196.5萬(wàn)人逐步上升至2024年的1262.4萬(wàn)人，四年間累計(jì)增加約65.9萬(wàn)人，常住人口規(guī)模居一二線(xiàn)中等水平，且常住非戶(hù)籍人口達(dá)387萬(wàn)人，人口規(guī)模支撐強(qiáng)；2025年中披露的《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜中，有9家總部位于杭州的企業(yè)上榜，如阿里巴巴，吉利汽車(chē)等，產(chǎn)業(yè)支持強(qiáng)勁，為租賃市場(chǎng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)；

租房市場(chǎng)流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來(lái)源，通過(guò)租賃規(guī)模計(jì)算模型，測(cè)算出當(dāng)前的租賃市場(chǎng)規(guī)模約560億元，2027年約700億元。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀(guān)點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶(hù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。