行業深度調整下的綠城中國資產質量評估

　　中房網訊 綠城中國作為中國領先的房地產開發企業，其資產質量在當前行業深度調整背景下呈現出“土儲結構優化、去化壓力猶存、財務穩健但盈利承壓”的總體特征。

一、土地儲備結構優質，安全邊界較高

截至2024年底，綠城中國總土地儲備為2747萬平方米，總可售貨值達4496億元。其中，一二線城市土儲占比高達76%，10個戰略核心城市貨值占比53%。到2025年中期，這一比例進一步提升至80%，顯示公司持續聚焦高能級城市的戰略定力。重點城市如杭州（貨值1090億元）、上海（473億元）、西安（293億元）和蘇州（212億元）構成核心資產支撐。此外，長三角地區土儲占比約60%（2025年中期升至64%），區域布局高度集中于經濟發達、人口流入穩定的都市圈，顯著提升了資產的安全邊際。

二、存貨去化取得一定成效，但仍面臨結構性壓力

盡管整體市場低迷，綠城通過“一盤一策”、重難點庫存專項攻堅等舉措推動去化。2024年重難點庫存去化達422億元，整體去化率從60%回升至62%。2025年上半年繼續加力，21年及以前庫存去化190億元，已竣工待售物業占比從18%降至14.9%。然而，整體去化率（2025上半年為48%）與首開去化率（約80%）差距顯著，反映存量項目去化難度較大。截至2025年7月，自投項目銷售目標完成率為53.6%，下半年需維持45%的去化率方能達成全年1600億元目標，去庫存仍是核心任務。

三、財務狀況穩健，融資渠道暢通

綠城財務指標持續處于“綠檔”。截至2024年底，扣預資產負債率為67.3%，凈負債率56.6%，現金短債比1.41倍；到2025年中期，三項指標分別為67.1%、63.9%和1.7倍，均符合監管要求。公司融資結構持續優化，銀行借款占比較2024年底的76.3%提升至2025年中的81.7%，整體融資成本由3.7%降至3.4%。同時，成功發行5億美元境外優先票據，成為2023年2月以來首筆中資地產美元債，彰顯其在資本市場的認可度。

四、盈利能力承壓，資產減值影響顯著

盡管結轉毛利率小幅回升（2024年物業銷售結轉毛利率11.7%，同比提升0.4個百分點），但凈利率持續下滑。2024年歸母凈利率降至1%，2025年上半年進一步降至0.4%9。主要原因為合聯營項目虧損及大額資產減值：2024年計提減值損失49億元，2025年上半年再計提19.33億元。這反映出在市場下行周期中，部分存量資產價值面臨重估壓力，對利潤形成顯著拖累。

綜上所述，綠城中國的資產質量在行業中相對優良，體現在高能級土儲結構、穩健的財務狀況和暢通的融資渠道上。但存貨去化效率偏低及資產減值風險仍是制約其資產質量進一步提升的關鍵因素。未來，隨著去庫存策略深化和新增優質項目入市，其資產質量有望在波動中保持韌性。