行業(yè)深度調(diào)整下的綠城中國資產(chǎn)質(zhì)量評估

　　中房網(wǎng)訊 綠城中國作為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資產(chǎn)質(zhì)量在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整背景下呈現(xiàn)出“土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化、去化壓力猶存、財務(wù)穩(wěn)健但盈利承壓”的總體特征。

一、土地儲備結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，安全邊界較高

截至2024年底，綠城中國總土地儲備為2747萬平方米，總可售貨值達(dá)4496億元。其中，一二線城市土儲占比高達(dá)76%，10個戰(zhàn)略核心城市貨值占比53%。到2025年中期，這一比例進(jìn)一步提升至80%，顯示公司持續(xù)聚焦高能級城市的戰(zhàn)略定力。重點(diǎn)城市如杭州（貨值1090億元）、上海（473億元）、西安（293億元）和蘇州（212億元）構(gòu)成核心資產(chǎn)支撐。此外，長三角地區(qū)土儲占比約60%（2025年中期升至64%），區(qū)域布局高度集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入穩(wěn)定的都市圈，顯著提升了資產(chǎn)的安全邊際。

二、存貨去化取得一定成效，但仍面臨結(jié)構(gòu)性壓力

盡管整體市場低迷，綠城通過“一盤一策”、重難點(diǎn)庫存專項(xiàng)攻堅等舉措推動去化。2024年重難點(diǎn)庫存去化達(dá)422億元，整體去化率從60%回升至62%。2025年上半年繼續(xù)加力，21年及以前庫存去化190億元，已竣工待售物業(yè)占比從18%降至14.9%。然而，整體去化率（2025上半年為48%）與首開去化率（約80%）差距顯著，反映存量項(xiàng)目去化難度較大。截至2025年7月，自投項(xiàng)目銷售目標(biāo)完成率為53.6%，下半年需維持45%的去化率方能達(dá)成全年1600億元目標(biāo)，去庫存仍是核心任務(wù)。

三、財務(wù)狀況穩(wěn)健，融資渠道暢通

綠城財務(wù)指標(biāo)持續(xù)處于“綠檔”。截至2024年底，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為67.3%，凈負(fù)債率56.6%，現(xiàn)金短債比1.41倍；到2025年中期，三項(xiàng)指標(biāo)分別為67.1%、63.9%和1.7倍，均符合監(jiān)管要求。公司融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，銀行借款占比較2024年底的76.3%提升至2025年中的81.7%，整體融資成本由3.7%降至3.4%。同時，成功發(fā)行5億美元境外優(yōu)先票據(jù)，成為2023年2月以來首筆中資地產(chǎn)美元債，彰顯其在資本市場的認(rèn)可度。

四、盈利能力承壓，資產(chǎn)減值影響顯著

盡管結(jié)轉(zhuǎn)毛利率小幅回升（2024年物業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)毛利率11.7%，同比提升0.4個百分點(diǎn)），但凈利率持續(xù)下滑。2024年歸母凈利率降至1%，2025年上半年進(jìn)一步降至0.4%9。主要原因?yàn)楹下?lián)營項(xiàng)目虧損及大額資產(chǎn)減值：2024年計提減值損失49億元，2025年上半年再計提19.33億元。這反映出在市場下行周期中，部分存量資產(chǎn)價值面臨重估壓力，對利潤形成顯著拖累。

綜上所述，綠城中國的資產(chǎn)質(zhì)量在行業(yè)中相對優(yōu)良，體現(xiàn)在高能級土儲結(jié)構(gòu)、穩(wěn)健的財務(wù)狀況和暢通的融資渠道上。但存貨去化效率偏低及資產(chǎn)減值風(fēng)險仍是制約其資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提升的關(guān)鍵因素。未來，隨著去庫存策略深化和新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，其資產(chǎn)質(zhì)量有望在波動中保持韌性。