招商局置地2025年：銷售額回落23.87%，均價逆勢漲11.25%

2月2日，招商局置地（股份代號：00978）披露2025年度未經審核營運數據，全年合同銷售總額約323.08億元、銷售面積約129.66萬平方米，正式收官年度經營。對比其2024年同期公告數據（合同銷售總額約424.62億元、銷售面積約189.58萬平方米），2025年公司銷售規模雖有回落——銷售額同比下降約23.87%、銷售面積同比下降約31.61%。回溯全年，從下半年戰略定調、中期業績呈現到上半年布局落地，這家深耕核心城市的房企，在行業深度調整期主動轉向“守底線、優結構、謀長遠”，以“棄規模、提品質”的戰略取舍，走出了差異化的穩質發展路徑。

圖源：招商局置地公告

即時披露：全年合約銷售額323.08億，年末穩價去化顯務實

作為最具時效性的經營反饋，招商局置地2025年度未經審核營運數據，直觀呈現了公司全年市場表現。公告顯示，截至2025年12月31日，公司連同其聯營公司及合營公司，全年實現合同銷售總額約323.08億元，合同銷售總面積約129.66萬平方米，全年平均售價比約為每平方米24918元。對比2024年同期數據（全年合同銷售總額約424.62億元、銷售面積約189.58萬平方米、平均售價約每平方米22398元），2025年銷售總額同比下降約23.87%、銷售面積同比下降約31.61%，但平均售價同比提升約11.25%，清晰體現出公司“棄規模、提品質”的戰略導向——主動縮減非核心項目供應，聚焦高凈值產品，推動售價穩步提升。

從季度表現來看，年末三個月（2025年10-12月）呈現“穩價走量”態勢，期間實現合同銷售總額約66.46億元，銷售面積約30.20萬平方米，平均售價比為每平方米22004元。這一表現與2024年年末季度形成鮮明對比，2024年10-12月公司實現合同銷售總額約144.35億元、銷售面積約59.98萬平方米、平均售價約每平方米24068元，年末單季度銷售規模同比回落明顯，但2025年年末均價雖較自身全年均值有所回落，卻貼合行業年末去庫存的普遍背景，更凸顯公司務實的去化策略——未盲目追求高價，而是以合理定價保障現金流回籠，為后續經營奠定基礎，這也是公司應對行業調整的主動選擇。

需要客觀指出的是，公告明確提示，上述營運數據未經審核，基于集團初步內部資料編制，可能與后續經審核報告存在差異，僅作投資者參考，這一披露口徑與2024年保持一致，也體現了公司信息披露的嚴謹性。值得注意的是，2024年公司全年銷售總額同比增長約10.00%，而2025年同比回落，這既是行業深度調整的客觀影響，也源于公司主動調整發展節奏，從“規模擴張”向“質量提升”轉型的戰略取舍。但從核心數據來看，2025年公司銷售均價逆勢提升，遠超2024年水平，反映出市場對其產品力的認可，也印證了公司聚焦核心市場的戰略有效性。

戰略定調：下半年錨定“四大抓手”，以“五好標準”精準拓局

早在2025年中期報告中，招商局置地就已明確下半年經營戰略，為全年發展劃定清晰路徑。面對行業“新舊模式切換、風險與機遇并存”的關鍵期，公司管理層提出，將以前瞻性思維應對市場變化，以“精準投資、產品創新、運營增值、資產盤活”四大抓手，適配行業新發展模式，核心目標是“穩住并優化現金流，改善營收、利潤等核心財務指標”。

在核心布局上，公司堅持“聚焦核心、精耕細作”的原則。一方面，開發業務持續聚焦核心城市核心地段，下半年投資嚴格遵循“好城市、好地段、好價格、好產品、好收益”的“五好”標準，優先拓展優質項目機會，優化勾地條件，增強項目盈利確定性，助力財務報表修復；另一方面，依托招商局集團平臺優勢，深化“扎根香港”戰略，深入研究香港市場動態，擇機獲取優質市場化項目，夯實開發業務基本盤。

產品與運營層面，公司雙管齊下提升競爭力。在產品端，全面推動住宅及持有型物業升級迭代，依托母公司招商蛇口的《好房子品質標準》，南京、廣州、西安等城市項目成功入圍2025年上半年克而瑞十大作品榜單，產品力獲得市場認可；在運營端，對存量資產堅持“去粗存精”，強化內容運營能力，實現提質增效，同時優化存貨結構、減輕歷史負擔，構建優質資產“融-投-建-管-退”的良性閉環。

此外，公司還明確提出，將對標行業優秀企業，優化工期管控體系，加速優質貨源推盤節奏，同時積極把握地方利好政策，借力政策東風賦能公司發展。這一系列布局，既體現了公司對行業趨勢的精準判斷，也彰顯了其在轉型期主動求變、穩步前行的決心。

中期復盤：盈利改善與風險防控雙向發力，綠檔資質筑牢底線

回顧2025年上半年，招商局置地經營呈現“喜憂交織、穩中有進”態勢，盈利端持續修復，同時直面行業壓力，依托扎實財務管控守住發展底線，核心表現可概括為“亮點突出、風險可控”。

盈利端亮點顯著：上半年實現收入約48.99億元，毛利同比增長23.62%至2.46億元，公司擁有人應占虧損較2024年同期收窄29.49%，核心得益于核心城市高毛利項目交付及合營公司併表利好。業務端雖受行業影響，上半年合約銷售額、銷售面積同比略有下滑，但南京、西安等核心城市仍發揮關鍵支撐作用，區域布局定力凸顯。與此同時，公司也面臨一定壓力：土地儲備區域集中度較高，重慶占比達55%，存在區域市場波動風險，上半年僅新增4宗優質地塊，凸顯審慎投資導向。

財務防控層面表現亮眼：截至6月末，公司銀行結余及現金約145.23億元，計息債務總額同比收縮，凈杠桿率從2024年末的67%降至55%，現金短債比達5.67倍，持續維持“三道紅線”綠檔，融資成本保持行業較優水平，抗風險能力突出，為后續發展筑牢財務根基。

平衡研判：綠檔+股東優勢加持，區域集中+銷售承壓成核心挑戰

綜合招商局置地2025年全年營運數據、中期報告及戰略布局來看，結合2024年經營表現對比，在房地產行業深度調整的背景下，公司既展現出較強的韌性，也面臨不容忽視的挑戰，其發展路徑具有鮮明的“穩健型”特征——從2024年的“規模微增”到2025年的“主動縮量、提質增效”，清晰體現出公司不追求規模擴張，而是聚焦“提質、降險、增效”的戰略轉向，這既是應對行業變化的務實選擇，也是長期高質量發展的必然要求。

從挑戰來看，行業銷售規模回落的壓力仍將持續，核心城市市場競爭日趨激烈，重慶、西安等區域的土地儲備集中可能帶來區域風險，同時資產盤活、存貨去化的節奏仍需加快，這些都是公司后續需要應對的重點問題。此外，公司上半年未宣派中期股息（2024年同期亦無），也反映出當前階段公司對現金流的審慎態度。

從機遇來看，公司擁有三大核心優勢：一是股東背景強大，依托招商局集團平臺，在融資、資源獲取等方面具備天然優勢，“扎根香港”戰略也有望帶來新的增長空間；二是區域布局精準，聚焦佛山、廣州、南京等核心城市，這些城市房地產市場需求相對穩定，為業績穩健提供支撐；三是財務結構健康，綠檔資質、較低的融資成本及充足的現金儲備，使其在行業調整期具備更強的抗風險能力和靈活的經營空間。

此外，公司的資產管理制度逐步落地，通過全資子公司開展REIT管理業務，上半年實現資產管理服務收入約757萬元，盡管規模尚小，但已邁出多元化發展的重要一步，未來有望成為新的盈利增長點。同時，公司嚴格遵守與招商蛇口的不競爭契據，獨立董事委員會確認雙方上半年均合規履行契據條款，這也為公司聚焦核心區域、避免內部競爭提供了保障。

以綠檔為基、以精準為要，招商局置地的周期穿越之道

總之，2025年，對招商局置地而言，是“守底線、優結構、謀長遠”的一年——全年銷售穩中有韌性，中期業績虧損收窄、財務指標持續優化，下半年戰略布局精準聚焦，為后續發展奠定了堅實基礎。在房地產行業從“規模擴張”向“質量提升”轉型的關鍵期，招商局置地選擇以審慎的投資策略、扎實的財務管控、優質的產品服務，穿越行業周期。

展望未來，隨著行業新發展模式的逐步確立，以及公司“四大抓手”“五好標準”等戰略的持續落地，若能加快存量資產盤活、優化區域儲備結構、把握政策與市場機遇，招商局置地有望在行業分化中進一步鞏固優勢，實現從“穩健生存”向“優質發展”的跨越，為投資者創造長期價值，也為房地產行業高質量發展提供有益借鑒。