奧體中心豪宅圈觀察：從資源的“定價(jià)權(quán)”到“城市價(jià)值權(quán)”！

文=城記智庫(kù)西唐

過(guò)去幾年跌宕起伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)，奧體中心片區(qū)相當(dāng)堅(jiān)挺，從“黑馬”之姿進(jìn)階成為“長(zhǎng)虹”。

這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上“馬太效應(yīng)”直接顯現(xiàn)，它體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是品牌房企勢(shì)能不斷提升，市場(chǎng)引領(lǐng)日益增強(qiáng)；二是優(yōu)質(zhì)資源集聚的熱點(diǎn)板塊，優(yōu)勢(shì)積累不斷放大且與其他區(qū)域拉開競(jìng)爭(zhēng)差距。

資源高度聚集的熱點(diǎn)片區(qū)，是豪宅誕生的天然土壤。奧體中心片區(qū)，已迎來(lái)屬于自己的豪宅時(shí)代。

解析：對(duì)標(biāo)奧體中心價(jià)值

以“賽”謀城“變”，以“建”促城“興”

從超大城市維度來(lái)看，奧體中心已不是簡(jiǎn)單的功能概念，而是驅(qū)動(dòng)一座城市實(shí)現(xiàn)了多維重構(gòu)。

梳理這種“城市革新”，它既出現(xiàn)在北京的奧林匹克中心，也出現(xiàn)杭州亞運(yùn)會(huì)舉辦的奧體片區(qū)——前者，讓北京中軸線實(shí)現(xiàn)了“史詩(shī)般”的北延伸；后者，讓杭州“進(jìn)入錢塘江時(shí)代”，成為新產(chǎn)業(yè)和人居制高點(diǎn)。

舉全城之力推動(dòng)片區(qū)崛起，往往具有高起點(diǎn)、大手筆和唯一性等特征，我們稱之為“城市重構(gòu)”運(yùn)動(dòng)：

杭州奧體片區(qū)航拍◎NEWS

一是地理空間上的“重構(gòu)”：代表城市新的重點(diǎn)開發(fā)版圖；二是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的“重構(gòu)”，新的投資和財(cái)富轉(zhuǎn)移變化；三是心理效應(yīng)的“重構(gòu)”：在提振城市地位的同時(shí)并激活城市動(dòng)力。

這個(gè)過(guò)程中，就形成鮮明的三個(gè)進(jìn)階歷程：“1.0時(shí)代”的基建驅(qū)動(dòng)，“2.0時(shí)代”的功能導(dǎo)向，到“3.0時(shí)代”的價(jià)值兌現(xiàn)。

西安奧體中心片區(qū)，無(wú)疑印證了這個(gè)發(fā)展規(guī)律：從全運(yùn)會(huì)花落“東軸”之上開始，這八年時(shí)間，片區(qū)聚集了大量的公建地標(biāo)、商務(wù)商業(yè)、人文教育和自然生態(tài)集群，從“新大陸”演變成為“新中心”。

西安奧體中心片區(qū)航拍◎來(lái)源/浐灞國(guó)際港

至此，這里形成城市門戶“第一眼效應(yīng)”。從房地產(chǎn)角度出發(fā)，土地價(jià)值與城市價(jià)值高度關(guān)聯(lián)，已超越單純的居住功能，成為終極改善的標(biāo)桿性資產(chǎn)。

在東部的中心城市，這種效應(yīng)極為明顯。以杭州為例，奧體核心二手房均價(jià)約8萬(wàn)/㎡，新房均價(jià)更是高達(dá)9萬(wàn)/㎡。數(shù)據(jù)顯示，2025年杭州市住宅均價(jià)為3.5萬(wàn)/㎡，奧體核心價(jià)格是全市均價(jià)的2.3～2.6倍。

相比之下，西安奧體核心片區(qū)無(wú)疑處于“厚積薄發(fā)”階段。以剛?cè)〉脗浒竷r(jià)的綠城·桂冠東方為例，2.5萬(wàn)平米/㎡是全市均價(jià)的1.3倍。

趨勢(shì)：從“供需”看奧體中心

“順勢(shì)”時(shí)，人人都可以搭便車；

“逆勢(shì)”期，則是真正考驗(yàn)定力。

評(píng)估一座城的樓市是否健康，“供需比”是最關(guān)鍵的指標(biāo)。不久前，克而瑞機(jī)構(gòu)公布了“西安十大住宅熱點(diǎn)板塊”排名：

作為近些年西安樓市“C位”，奧體核心區(qū)以52萬(wàn)平米位列第一。有相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底片區(qū)住宅供應(yīng)量?jī)H50萬(wàn)平米左右。這就意味著，奧體核心即將“無(wú)盤可售”。

400萬(wàn)以上高端住宅，港務(wù)片區(qū)連續(xù)三年持續(xù)攀升：2025年同比漲幅達(dá)到8%，占比首次達(dá)到13%，成為繼高新和曲江之后的“第三極”。

奧體已是西安新的“第一眼” ◎來(lái)源/城記影像

從房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，高端物業(yè)更能體現(xiàn)出城市價(jià)值的變遷。這顯示奧體中心片區(qū)樓市，也開始進(jìn)入到“3.0時(shí)代”的價(jià)值兌現(xiàn)時(shí)代。

從城市發(fā)展推動(dòng)和供需關(guān)系角度，奧體中心片區(qū)的發(fā)展路徑，曲江核心區(qū)和高新一期就是很好的參照物：城市資源高度聚集，區(qū)域經(jīng)過(guò)多年發(fā)展進(jìn)入成熟期，“寸土寸金”的土地必然催生更高價(jià)值的物業(yè)。

從“供需角度”出發(fā)，有一個(gè)更為重要指標(biāo)：土地，它代表潛在開發(fā)量。

結(jié)合衛(wèi)星地圖，根據(jù)2024年7月10日的《西安城市高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)詳細(xì)規(guī)劃管控一張圖公示》來(lái)看，直面三場(chǎng)館的奧體中心一線“土地告急”，除待開發(fā)的商業(yè)用地之外，幾乎已沒有住宅用地。

奧體中心片區(qū)土地供應(yīng) ◎制圖/城記智庫(kù)

尤其以“三件套”為圓心的奧體中心單元，僅是廣域奧體片區(qū)的“N分之一”：堪稱真正「奧體核中核」，是僅存一宗孤品純住區(qū)。

這塊土地，被綠城中國(guó)（股票代碼HK 3900）在2025年6月10日，以9.02億總金額摘得。樓面地價(jià)11707元/㎡，溢價(jià)率達(dá)到21.5%。值得一提的是，這是西安第100宗萬(wàn)元地，也成為當(dāng)時(shí)的“奧體地王”。

綠城作為“中國(guó)豪宅專家”，深諳這塊土地價(jià)格背后的“馬太效應(yīng)”：優(yōu)質(zhì)資源集聚的熱點(diǎn)板塊，優(yōu)勢(shì)積累不斷放大?，從而使房產(chǎn)獲得更多保值空間和溢價(jià)回報(bào)。

解讀：何以西安的“桂冠”

“通過(guò)窗戶能看到什么，決定房子的價(jià)值?！?/p>

——《看得見風(fēng)景的房間》

對(duì)這塊直面奧體三大場(chǎng)館的土地，多年“霸榜”西安樓市第一的綠城勢(shì)在必得。這背后，其實(shí)潛藏著一種使命驅(qū)動(dòng)：

要知道，2017年綠城“入陜”的首個(gè)項(xiàng)目，就是全運(yùn)村。如今這里已入住已高達(dá)1.8萬(wàn)戶，是奧體中心片區(qū)“成長(zhǎng)力”的最直接證明。在片區(qū)這八年翻天覆地的變化中，綠城中國(guó)角色已然變化：

奧體中心片區(qū)的見證者也是參與者，既是起筆人也是答卷人。

在綠城中國(guó)來(lái)看，這塊坐擁“國(guó)際T臺(tái)——一河一軸三件套”（灞河、奧體中軸和三場(chǎng)館）的孤品土地：是天生的城市終極改善的標(biāo)桿性資產(chǎn)，一如在杭州擁攬杭州之門、體育館和G20博覽中心的“三件套”。

桂冠東方瞄準(zhǔn)奧體“封面坐標(biāo)”◎提供/綠城中國(guó)

正因“讀懂”了西安這座古都精神，正因多年深耕對(duì)奧體的敬畏，正因?qū)|方文化的摯愛，基于綠城“產(chǎn)品主義者”對(duì)品質(zhì)的追尋，不僅充分融入了在地文化，也致力于東方奢與隱的極致呈現(xiàn)。

至此，綠城·桂冠東方攜全國(guó)第二座桂冠作品之譽(yù)橫空出世，城市風(fēng)格化的定制產(chǎn)品呈現(xiàn)，無(wú)疑是綠城31載深耕城市的最好注解；

桂冠東方，也堪稱是奧體核心區(qū)的豪宅啟幕——備案價(jià)格雖是超配城市資源授予的「定價(jià)權(quán)」，但更是“八年磨一劍”奧體中心片區(qū)價(jià)值賦予的「價(jià)值權(quán)」。

那么，桂冠東方為何堪稱是綠城的里程碑豪宅？

綠城桂冠東方實(shí)景◎來(lái)源/綠城中國(guó)提供

規(guī)劃理念以東方和在地文化為魂，來(lái)回應(yīng)古都西安：比如長(zhǎng)達(dá)106米的“東方華冠”超級(jí)界面，比如呼應(yīng)“長(zhǎng)安鉆”的首個(gè)“八角晶鉆”切割立面等。

頂級(jí)配置，是城市資產(chǎn)最顯性“硬通貨”：這方面，綠城·桂冠東方可以說(shuō)不遺余力：比如會(huì)所面積就逾3000平米，戶均達(dá)到九平米！這個(gè)指標(biāo)不僅在奧體中心片區(qū)，甚至在全城都堪稱“獨(dú)步”的存在。

此外，綠城·桂冠東方還有許多創(chuàng)舉：比如引入奧體首個(gè)生息社區(qū)理念；比如實(shí)現(xiàn)我國(guó)最高級(jí)別的靜音住宅認(rèn)可證；比如打造西安首個(gè)非遺文化主題會(huì)所；比如推出西安首個(gè)奢裝水系中央車站等。

要知道，豪宅不只是豪華材質(zhì)的運(yùn)用，更是人文理念和生活方式的營(yíng)造。

奧體中心片區(qū)，已無(wú)數(shù)次在國(guó)家級(jí)報(bào)道和社交媒體鏡頭上出現(xiàn)。作為西安新的“第一眼”，它已成為代言古都新坐標(biāo)。未來(lái)，這里將還出現(xiàn)桂冠東方的身影：一眼看去是西安的豪宅，一眼望去是璀璨的奧體。

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文=城記智庫(kù) 西唐

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