北京2025年新房市場(chǎng)：整體冷熱不均，高端改善成重要支撐

近期，有機(jī)構(gòu)發(fā)布了2025年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)報(bào)告。

2025年的北京樓市，高端改善的需求依舊強(qiáng)勁，同時(shí)也成為了市場(chǎng)的重要支撐。而區(qū)域方面，依舊是冷熱不均，有著多宗優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的海淀，2025年的成績相對(duì)更突出。庫存方面，城六區(qū)、近郊區(qū)去化周期均有所延長；遠(yuǎn)郊區(qū)去化周期雖長但略有改善。

新房方面：

2025年，北京新房成交3.5萬套，同比下降5%，成交面積447萬㎡，同比下降4%，成交金額2868億元，同比上升2%，絕對(duì)規(guī)模為2019年以來新低。

2025年的北京新房市場(chǎng)“先揚(yáng)后抑”，政策效果減弱，下半年成交下滑，7月開始市場(chǎng)進(jìn)入淡季，雖然8月、12月均有利好政策落地，但市場(chǎng)成交回升不明顯，下半年整體成交不如上半年。

高端改善：

2025年，單價(jià)10萬+的高端改善新房項(xiàng)目集中入市，且市場(chǎng)認(rèn)可度高，成交套數(shù)達(dá)2809套，同比上升86%，成交占比達(dá)8%，創(chuàng)歷史新高。

年度成交金額TOP10項(xiàng)目中，單價(jià)10萬+項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，成交金額占TOP10合計(jì)金額的64%，新房市場(chǎng)高端改善項(xiàng)目成交活躍。

按區(qū)域來看：

2025年，通州、朝陽成交超4000套，昌平、豐臺(tái)、順義、大興新房成交超3000套，近郊區(qū)為成交主力，遠(yuǎn)郊四區(qū)成交規(guī)模較低，市場(chǎng)容量小；同比來看，城六區(qū)整體成交規(guī)模同比提升，其中海淀成交增長184%居首。

成交方面：

2025年，北京新房套均總價(jià)達(dá)768萬元/套，較2024年上漲7%，主要由于海淀、朝陽等高單價(jià)、高端改善產(chǎn)品集中入市帶動(dòng)；另外，隨著限競(jìng)房退市，新房市場(chǎng)中剛需小戶型減少，改善產(chǎn)品增多，套均總價(jià)較2020年低點(diǎn)已上漲23%。

新房供應(yīng)：

2025年，共有57個(gè)新房項(xiàng)目首次取證，海淀和朝陽各有9個(gè)項(xiàng)目取證，數(shù)量居首；7個(gè)項(xiàng)目去化率超80%，17個(gè)項(xiàng)目去化率超50%，取證3個(gè)月及以上仍有18個(gè)項(xiàng)目去化不足30%。

庫存方面：

城六區(qū)存量2.9萬套，去化周期29個(gè)月，較2024年底增加5個(gè)月；近郊區(qū)存量4.11萬套，去化周期26.1個(gè)月，較2024年底增加7.1個(gè)月；遠(yuǎn)郊區(qū)存量1.06萬套，去化周期48.1個(gè)月，較2024年底減少10.9個(gè)月。

機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為：

2026年，北京樓市政策將進(jìn)一步寬松，除了小步緩放調(diào)減限制性措施外，購房者需求端或出臺(tái)更多針對(duì)性舉措，比如房貸貼息、降息、下調(diào)交易稅費(fèi)、個(gè)稅抵扣提額等。另外“好房子”政策繼續(xù)落地執(zhí)行；收購存量房等去庫存措施也有一定概率在北京落地。

2026年新房市場(chǎng)競(jìng)爭關(guān)系緩和，成交逐步筑底企穩(wěn)：“好房子”政策在部分區(qū)域出現(xiàn)收緊趨勢(shì)，未來依靠增送面積搶市場(chǎng)的現(xiàn)象將減少，且土地端成交放緩，未來新房供應(yīng)收縮，市場(chǎng)競(jìng)爭關(guān)系將進(jìn)一步緩和，成交端受政策及市場(chǎng)預(yù)期影響，或逐步筑底企穩(wěn)。