38%去化率背后 石景山璟悅長安的穩與難

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以下為正文：

2025年7月，石景山首個“好房子”標準項目——首鋼璟悅長安入市。開盤首月成交90套，金額5.58億元。十個月后，累計成交266套，去化率38%，剩余庫存434套。成交均價從61,055元/㎡回調至58,277元/㎡，累計跌幅4.55%，同期板塊均價從62,520元/㎡降至57,035元/㎡，跌幅8.78%。

價格跌幅小于區域平均，去化速度卻低于預期。這個盤當下的狀態，值得拆開來看。

一、區域底色：供應充足，價格承壓

石景山京西商務區板塊，2025年4月至2026年4月累計供應1,078套，成交1,197套，供求比0.78，總量上供不應求。但成交均價從62,520元/㎡降至57,035元/㎡，一年下降8.78%。說明需求存在，但價格敏感度在提高。

璟悅長安的定價區間5.8-6.5萬/㎡，主力總價500-700萬元，恰好落在板塊內成交最活躍的價格帶——克而瑞數據顯示，4-6萬/㎡區間成交占比達79.7%。對比競品：中海長安玖章成交均價約7.5萬/㎡，中海長安源境約6萬/㎡，部分項目存在特價房。璟悅長安的總價門檻相對更低。

但去化速度并未明顯優于競品。中海長安玖章開盤一年多去化74%，璟悅長安十個月去化38%。體量差異是一方面（玖章180套，璟悅長安700套），但更核心的原因在于產品定位與客群匹配度的差異。

二、產品力：高得房率與全齡社區的配置

璟悅長安被定義為石景山首個落地“好房子”標準的項目，其產品配置在區域內有一定優勢。

得房率85%-97%。97㎡三居為例，南北雙陽臺、LDK一體化、270°轉角飄窗，主臥帶獨立衛浴和衣帽間，北側獨立家政間。107㎡三居設6.4米可變形廳堂，可靈活切換為橫廳或獨立次臥。全系戶型配置五大功能空間收納體系，涵蓋62項精工細節。

全系標配華為鴻蒙全屋智能系統，支持一鍵歸家、智能安防、家電智控，兼容95%以上家電品牌，并引入“恒溫、恒氧、恒凈”三恒健康體系。社區配建四大架空層泛會所（童玩、康養、辦公、社交），總面積超1000㎡；約1200㎡下沉庭院會所、500米夜光跑道、10米水簾瀑布、120米禮儀歸家軸，南側主入口寬約40米、奢石墻面。這些配置在5.8-6.5萬/㎡的價位段中屬于較高標準。

三、去化節奏：開盤高峰后的持續放緩

從月度成交數據可以清晰看到項目的銷售軌跡。

2025年7月開盤首月，成交90套，金額5.58億元，占累計總成交的33.8%。8月降至44套，9月18套，10-12月在16-26套之間波動。進入2026年，1月17套，2月5套，3月27套，4月3套。剔除首月，后續9個月月均成交不足20套。

季度數據同樣呈現逐季遞減：2025Q3（開盤季）成交152套；Q4降至62套，環比下降59.2%；2026Q1降至49套，環比下降20.97%；2026Q2截至4月僅成交3套。

庫存方面，2025年7月初始庫存609套，至2026年3月降至437套，去化周期（12個月口徑）從85.2個月收窄至20.9個月。但按當前月均不足20套的速度，剩余434套仍需較長時間消化。

四、價格走勢：跌幅小于區域，產品力形成支撐

價格是璟悅長安表現相對穩健的維度。成交均價從首月61,055元/㎡逐步降至2026年4月的58,277元/㎡，累計跌幅4.55%。同期板塊均價跌幅為8.78%，項目價格跌幅明顯更小。

最高點出現在2025年9月的61,861元/㎡，最低點為2026年4月的58,277元/㎡，波動幅度約3,584元/㎡。套均價在598-644萬元之間波動。在市場整體下行的背景下，價格能維持在相對窄幅區間，與項目的產品配置、雙軌預期和國企品牌有一定關系。

五、影響去化的幾個因素

去化速度偏慢，是多方面因素疊加的結果。

項目體量較大（700套），而石景山整體庫存接近2萬套，區域供應充裕，客戶選擇面廣，決策周期拉長。

項目周邊存在回遷房、鐵路線等現狀，短期城市界面有待完善。對于改善型客群，社區周邊的視覺感受和居住氛圍是重要考量因素。

項目前期未啟用渠道分銷，完全依靠自銷和產品力自然引流。在2025-2026年北京新房市場渠道依賴度較高的背景下，這在一定程度上限制了客源覆蓋面。

六、支撐價格的因素

價格能穩住，也有明確的支撐點。

交通方面，項目距離地鐵1號線支線體育場南街站約300米，預計2027年6月底通車，與項目2027年底交房時間高度契合。同時，11號線二期已進入實質性推進階段。雙軌交匯的確定性，是項目的重要賣點。

開發商首鋼地產為國企，在京西深耕多年。在當前市場環境下，國企開發、國企背景對購房者而言意味著更強的交付確定性。疊加龍湖物業服務，后期運營品質有保障。

商業、醫療、生態等配套資源較為成熟。3公里內匯聚京西大悅城、石景山萬達、山姆會員店等大型商業；1公里內有朝陽醫院西院（三甲）；冬奧公園、永定河休閑公園等六大公園環繞，1公里綠地覆蓋率50%。

七、購房參考

適合考慮璟悅長安的購房者，通常具備以下特征：

預算500-700萬元，在京西工作或依賴未來1號線支線通勤

看重得房率和實際使用面積，對智能化、社區品質有較高要求

能接受2年左右交房等待期，認可國企開發加龍湖物業的組合

計劃持有5年以上，不追求短期資產快速增值

需要謹慎評估的情況包括：

對價格波動較為敏感，擔心后續進一步下調

對開敞陽臺、回遷房、鐵路線等現狀比較在意

需要成熟的大型商業步行可達，或對學區有明確要求

追求套內面積最大化，對社區品質和智能化配置關注度較低

選房時建議優先關注107㎡、133㎡等戶型，實地考察架空層和下沉庭院會所的交付實景，了解具體樓棟的得房率和周邊環境。

首鋼璟悅長安的38%去化率，既不是熱銷的成績，也不是滯銷的證明。它是京西剛改市場在特定周期里的一個真實截面：產品力可以撐住價格，但去化速度受制于體量、區域競爭和客戶決策周期。對于適合它的家庭，這是一份有確定性的選擇；對于市場觀察者，它是一個觀察京西改善需求成色的樣本。

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