北京城建“地王”，李克銳慢條斯理解題

文/北京進深 林振興

北京城建拿下天壇旁那塊“地王”，快5個月了，依然靜悄悄。

唯一一點動靜是，4月13日，項目公司北京城建興瑞置業，發布了一則設計招標公告。

估算投資約28.6972億元，占地面積22756.72平方米，規劃地上建筑面積共計2.5萬平方米，其中住宅占比不超過70%，即1.75萬平方米。

投標文件遞交截止時間為5月6日。換句話說，連設計公司都尚未敲定，更別說報規圖了。

表面看，祈年大街這塊地，位置簡直封神——皇城內，天壇北門，溜達到天安門廣場也就半小時。

但背后，藏著兩個“硬骨頭”：

一是，地段太好，得小心翼翼兼顧文物保護；

二是，其中的四合院產品，必須整院售賣，不能拆開。

隱形規劃要求一大堆，進度自然快不起來。所以，在交出最終答卷之前，北京城建興瑞置業董事長李克銳，只能默默地埋頭解題。

別小看這位“解題人”，他曾參與過國家大劇院建設、國家博物館改造等多個大型項目，拿過“魯班獎”，還操盤過望壇棚戶區回遷房以及天壇府項目。

如今，輪到他在天壇邊，再寫一份高難度答卷。

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去年11月19日，北京城建以20.28億元摘得東城區祈年大街項目，溢價率4%。

別看溢價不高，它的住宅樓面價卻高達10.36萬元/㎡，一舉刷新了北京宅地單價紀錄。

土拍現場，劇情也挺有意思。曾操盤西城“京華玖序”的中海新城，放棄了最后的角逐；另一家報名的山東民企百年基石，干脆臨陣撤退。

眾所周知，近五年來，二環內極少供應新地。

上一次，還是金魚池地塊，它距離祈年大街項目500米左右。

時間回溯至2024年7月，河北鑫界以3.375億元“奪食”金魚池地塊，雖住宅建筑面積僅1700平方米，但溢價率卻高達25%。

但詭異的是，一年多過去了，這塊地至今沒有傳出任何設計方案。甚至有小道消息傳出，河北鑫界打算轉手。

直到今年2月27日，一封來自北京市文物局的告知函，揭開了金魚池地塊“難產”的冰山一角。

內文提及，“該項目涉及天壇建設控制地帶內進行文物保護工程以外的其他建設工程。”

事關重大，市文物局當天就向國家文物局匯報，須等待批復。

與金魚池地塊同命相連，北京城建的祈年大街項目，同樣位于天壇建設控制地帶內。這或許也注定了，它快不起來。

祈年大街地塊的住宅建面約1.75萬㎡，開發門檻比金魚池地塊更高。

更關鍵的是，它并非一整片完整土地，而是由四幅子地塊組成，沿祈年大街，呈南北排列，占地2.27公頃，建筑控制規模2.5萬㎡，容積率僅1.1。

以東曉市街為界，北邊0201、0202地塊中間隔了條10米寬的胡同，南邊0203和0204地塊中間也有一條12米寬的規劃道路。

具體來看下這四幅子地塊的素質：

0201地塊占地0.38公頃，規劃建面0.7萬平米，容積率1.84；

0203地塊0.52公頃，規劃建面0.7萬平米，容積率1.34；

0204地塊0.73公頃，規劃建面0.85萬平米，容積率1.17。

這三幅子地塊，限高均為18米。

按照土拍文件中，規劃地上建面2.5萬平米，其中非住宅占地約30%，換算過來就是0.75萬平米左右。

這樣看來，最北面的0201地塊，應為非住宅用地，建成寫字樓或酒店的可能性最大。

但如此一來，給北京城建增加了不小的“包袱”。

0203地塊和0204地塊，大概率做4-5層的大平層或者疊墅。

平層類產品面積段大概率200㎡起步，如果以每套300㎡計算，預計供應50來套房子。每一套，都將是天壇旁的孤品。

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在整個祈年大街地塊中，最“特別”的莫過于0202地塊，限高3.3米，容積率最低0.39，占地0.64公頃。

面對這樣一塊低密“璞玉”，很難不讓開發商動起做別墅產品的念頭。

據小道消息，“此前河北老板拍走的金魚池地塊，據說老板想搞個豪宅大別墅類的產品。原以為能搞定報規，方案都申報了，結果被打回來，沒批過。”

可見，在二環內造別墅，并非易事。

此次祈年大街土拍文件中，也徹徹底底將這條路堵死了，文件白紙黑字規定：

“0202地塊應嚴格遵循北京老城風貌、傳統四合院形態及文物保護等要求進行建設，禁止通過高低配的方式建造別墅及私家莊園。”

別墅夢碎，四合院成了唯一的答案。

更有兩層信息，佐證了這一猜想：

其一、整院售賣；

其二、4號地塊院落布局應與金臺書院相呼應。

金臺書院，又稱狀元府，是一座三進四合院，建筑共計六十四間。

業內人士猜測，它的四合院可能有兩種形態：

1、類似金臺書院，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、規劃6套四合院，每套地上建面約400平米，但產權證只有一個。

但需要注意的是，無論是一套，還是若干套，它都是不能分割出售的。

按照金魚池期房指導價15.1萬/㎡反推，祈年大街四合院單套產品價格在6000萬。若按整院計算，總價更是高達3.75億元。

中國人對四合院的情結，從未消散。

放眼北京城六區，目前新開發的四合院屈指可數。中海豐和叁號院，去年成交了兩套，均價在7.5萬/㎡左右，每套大概5900萬元。

但那是在豐臺。

眼下，祈年大街項目是在東城，天壇旁。其價值，遠非數字可以衡量。

然而，這個價值數億的“傳世孤品”，卻有一個難以忽視的“bug”：北側0201地塊公建將對四合院產品的私密性有影響。

有業內人士打趣道，畢竟身價不菲的四合院大佬們，個個非富即貴，花上億買個四合院，還天天被北側的商辦瞅著。所以，最佳的方案是，既買四合院又買北側商辦。

這或許，才是頂級富豪們真正的“解題思路”。

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