借名買房后名義人離婚，出資人起訴要回百萬購房款｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年8月，周建國因限購政策，借用外甥女吳曉琳的名義購買一號房屋（位于北京通州）。

全部購房資金由周建國承擔：首付款近70萬元、契稅2.7萬余元，以及自2017年7月起至2023年2月的全部月供（共計33萬余元），均由其直接轉賬至吳曉琳賬戶，再由吳曉琳支付給開發商及銀行。

房屋交付后，吳曉琳曾將房屋出租，租金也轉回給周建國。

2015年12月，吳曉琳與丈夫鄭偉登記結婚。2017年4月，二人因矛盾分居，2018年10月經法院判決離婚。

在后續的離婚后財產糾紛中，法院將一號房屋認定為吳曉琳與鄭偉的夫妻共同財產，并判決歸吳曉琳所有。

周建國認為，自己作為實際出資人，權益因房屋被分割而受損，遂起訴吳曉琳與鄭偉，要求二人共同返還其已支付的購房款及利息。

吳曉琳認可全部事實，同意返還。

鄭偉則堅決反對，主張：

轉賬已過訴訟時效；

款項系周建國與吳曉琳串通虛構債務，意圖轉移夫妻共同財產；

自己從未收到任何款項，不應承擔責任。

二、裁判結果

法院判決：

一、吳曉琳返還周建國544,862.46元及利息；

二、鄭偉返還周建國515,380.29元；

周建國作為實際出資人，成功從兩名被告處追回逾百萬元購房款。

三、法院說理要點

未超訴訟時效。

周建國在2023年1月二審判決確認房屋歸屬后才明確權利受損，此時起訴未超過三年時效。

出資事實清楚，借名關系成立。

銀行流水顯示首付款、契稅、月供均由周建國支付；

吳曉琳收取租金后轉回周建國；

購房時銷售人員微信聊天記錄提及“你舅他們”，佐證實際購房人身份。

不存在虛假訴訟或轉移財產。

一號房屋購于2016年8月，當時吳曉琳與鄭偉剛結婚不久，尚無離婚跡象，缺乏轉移財產動機；

夫妻二人收入水平無法支撐短期內數百萬元購房支出。

房屋被作為夫妻共同財產分割，損害出資人權益。

周建國雖非產權人，但其出資已被用于購置并保全該房產，現房產被吳曉琳與鄭偉分割，二人構成不當得利，應按各自獲益比例返還相應款項。

綜上，周建國有權要求兩被告返還其實際支付的購房成本。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

借名買房風險極高，尤其當名義人婚姻變動時，出資人極易“錢房兩空”。本案之所以能勝訴，關鍵在于三點：

資金流向清晰可查（從出資到還款全程留痕）；

房屋使用收益歸屬明確（租金回流佐證實際控制）；

購房時間早于婚姻危機（排除惡意串通嫌疑）。

建議：

借名購房務必簽訂書面協議；

所有款項盡量直接支付至開發商或銀行，避免經手名義人賬戶；

一旦名義人婚姻出現裂痕，應立即采取法律措施保全權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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