出借購房資格給子女買房后反悔，法院為何不支持解除合同？｜借名買房律師

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一、案情介紹

王秀蘭系王靜之母，王靜與李強(qiáng)系夫妻關(guān)系。2016年底，王靜、李強(qiáng)擬購買位于北京市的一套住房（以下簡(jiǎn)稱一號(hào)房屋），但因二人名下已有住房，不符合當(dāng)時(shí)北京市住房限購政策，不具備購房資格。

經(jīng)協(xié)商，王秀蘭同意以其名義代為購買一號(hào)房屋。2016年12月，王秀蘭作為買受人與原產(chǎn)權(quán)人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以總價(jià)605萬元購得該房屋，并于當(dāng)月完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，房屋登記在王秀蘭名下。其中，購房款302萬元通過銀行貸款支付，王秀蘭與王靜共同作為借款人簽署借款合同，房屋亦設(shè)定抵押。

全部購房首付款、相關(guān)稅費(fèi)、裝修費(fèi)用及后續(xù)貸款本息，均由王靜、李強(qiáng)實(shí)際承擔(dān)。房屋交付后，一直由王靜、李強(qiáng)及其子女實(shí)際居住使用，王秀蘭未占有或使用該房屋。

2020年，王靜與李強(qiáng)因感情不和分居，王靜攜子女搬離一號(hào)房屋。2021年9月30日，王秀蘭向李強(qiáng)發(fā)出《律師函》，主張雙方之間的借名買房合同關(guān)系自即日起解除，并要求李強(qiáng)配合出售房屋，以釋放其購房資格。2022年，王靜提起離婚訴訟。

此后，王秀蘭訴至法院，請(qǐng)求：

確認(rèn)其與王靜、李強(qiáng)之間的借名買房合同已于2021年9月30日解除；

判令二被告配合在三個(gè)月內(nèi)出售一號(hào)房屋。

李強(qiáng)辯稱，其始終依約履行出資及還貸義務(wù)，無任何違約行為，不同意解除合同。王靜則表示同意母親的訴訟請(qǐng)求。

庭審中，各方均認(rèn)可存在借名買房合意。另查明，王靜與李強(qiáng)目前均不具備北京市住房購買資格。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告王秀蘭的全部訴訟請(qǐng)求。

李強(qiáng)勝訴，借名買房合同關(guān)系繼續(xù)有效，無需配合出售房屋。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房合同關(guān)系依法成立。

雙方雖未簽訂書面協(xié)議，但對(duì)借名事實(shí)無爭(zhēng)議，且實(shí)際履行了出資、居住、還貸等行為，合同關(guān)系成立并受法律保護(hù)。

合同解除需具備法定或約定事由。

王秀蘭主張“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”，但購房初衷系解決子女就學(xué)及家庭居住需求，該目的已實(shí)際實(shí)現(xiàn)多年。后續(xù)因夫妻感情變化導(dǎo)致居住狀態(tài)改變，不構(gòu)成根本違約或合同目的落空。

被告不存在違約行為。

李強(qiáng)持續(xù)承擔(dān)全部購房成本，按時(shí)償還貸款，合法占有使用房屋，未違反合同義務(wù)，王秀蘭無權(quán)單方解除合同。

客觀政策障礙使合同不宜解除。

王靜、李強(qiáng)現(xiàn)均無北京市購房資格，若強(qiáng)制解除借名關(guān)系并要求過戶或售房，將導(dǎo)致房屋權(quán)屬處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于交易安全。

售房不屬于可強(qiáng)制履行的民事義務(wù)。

房屋買賣系當(dāng)事人意思自治行為，法院不能強(qiáng)制一方必須出售房產(chǎn)。

綜上，王秀蘭要求解除合同并強(qiáng)制售房，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

借名買房具有長(zhǎng)期約束力。

一旦形成事實(shí)上的借名關(guān)系并實(shí)際履行，出名人不得僅因家庭關(guān)系變化或主觀意愿單方終止合同。

“合同目的”應(yīng)以簽約時(shí)的真實(shí)意圖為準(zhǔn)。

若購房用于子女入學(xué)、家庭居住等目的已實(shí)現(xiàn)，后續(xù)生活安排變動(dòng)通常不構(gòu)成解除合同的正當(dāng)理由。

出借購房資格風(fēng)險(xiǎn)極高。

購房資格與重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益綁定，一旦出借，若未約定明確退出機(jī)制，未來可能難以收回，甚至影響自身購房權(quán)益。

借名買房本質(zhì)是基于信任的民事安排，但法律更看重履約誠(chéng)信與交易穩(wěn)定。如確需解除，建議通過協(xié)商、補(bǔ)償?shù)确绞竭_(dá)成一致，而非單方通知。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期處理借名買房及家庭房產(chǎn)糾紛，注重在法律框架內(nèi)平衡親情與權(quán)益，提供務(wù)實(shí)解決方案。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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