房子寫女兒名字，母親起訴確權(quán)成功：是父母的共同財產(chǎn)｜北京房產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，年逾六旬的劉桂芳與丈夫劉建國想置換一套一層住房，看中了一號房屋（總價約50.5萬元）。因年齡超限無法辦理銀行貸款，經(jīng)協(xié)商，借用女婿趙強的名義簽約并申請貸款。

全部購房資金均由劉桂芳夫婦承擔：首付款16萬元由他們支付，后續(xù)貸款也由他們按月償還，并于2005年9月用售出原住房的款項一次性結(jié)清。房屋交付后，老兩口立即入住，劉建國去世后，劉桂芳一人繼續(xù)居住至今。

最初，房產(chǎn)證登記在趙強名下，2006年又變更至小女兒劉敏名下。但房產(chǎn)證、購房合同、付款票據(jù)等原始憑證，始終由劉桂芳保管。

2013年和2016年，劉桂芳與三個子女兩次簽訂書面協(xié)議，明確載明：“一號房屋系父母共同財產(chǎn)，因貸款需要才登記在小女兒名下。”

后因家庭內(nèi)部對房屋歸屬產(chǎn)生分歧，劉桂芳向法院提起訴訟，請求確認一號房屋為其與已故丈夫劉建國的夫妻共同財產(chǎn)。

劉敏、趙強雖認可房屋是父母出資購買，但提出：

當年曾提議過戶，母親拒絕，視為放棄；

因名下有房，影響他們購買二套房，要求補償50萬元才同意過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認一號房屋為劉桂芳與劉建國的夫妻共同財產(chǎn)。

三、法院說理要點

借名買房關系真實存在。

盡管未簽署正式借名協(xié)議，但綜合以下事實足以認定：

全部購房款及貸款由劉桂芳夫婦實際支付；

房屋自交付起即由其夫婦占有、使用；

所有購房原始憑證由其長期持有；

家庭成員多次通過書面協(xié)議確認房屋歸屬。

購房資金來源于夫妻共有財產(chǎn)。

首付款及還貸款項均來自劉桂芳夫婦出售原有住房所得，屬于婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)。

家庭內(nèi)部協(xié)議具有證明效力。

2013年《贍養(yǎng)協(xié)議》與2016年《書面協(xié)議》均清晰記載房屋系父母共同財產(chǎn)，且全體子女簽字確認，構(gòu)成對事實的自認。

登記名義不影響真實權(quán)屬認定。

不動產(chǎn)登記僅為權(quán)利推定，當有充分反證證明實際權(quán)利狀態(tài)時，應以真實法律關系為準。

綜上，一號房屋應認定為劉桂芳與劉建國的夫妻共同財產(chǎn)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

這個案件給很多“借子女或親屬名義買房”的家庭敲響了警鐘：登記在誰名下，不等于房子就是誰的。只要能證明“錢是你出的、房是你住的、證是你拿的”，法院就會尊重真實權(quán)利。

劉桂芳之所以能勝訴，關鍵在于她系統(tǒng)性保留了完整證據(jù)鏈：

? 出資憑證（哪怕通過子女代付，也有記錄）；

? 長期實際居住事實；

? 最重要的是——兩次讓子女簽署書面協(xié)議，把“口頭承諾”變成“白紙黑字”。

尤其值得借鑒的是2016年的協(xié)議，不僅重申房屋歸屬，還約定未來售房款用于為母親養(yǎng)老購房。這既體現(xiàn)了家庭共識，也為權(quán)屬認定提供了強有力佐證。

提醒廣大老年朋友：

借名買房風險高，盡量避免；

若已發(fā)生，務必保留付款、居住、持證證據(jù)；

盡早通過家庭會議、書面協(xié)議等方式固化各方意思表示，防患于未然。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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