萬豪“鯨吞”瑰麗？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

郵件外泄，瑰麗“易主”風聲再起，而傳聞中的買家正是世界酒店300強榜首萬豪集團。流言重燃，有人讀出瑰麗母公司的債務壓力、有人看見萬豪擴張的新獵物、也有人擔心瑰麗“性格”會否被碾碎。為什么是瑰麗？為什么買家疑似萬豪？這場羅生門，似是時代為酒店業留下的“必答題”……

再傳易主，訛傳還是"吹哨"？

周末，一封外泄郵件令酒店圈集體“瞳孔地震”——傳言多時的瑰麗酒店，似乎真要易主了。

泄露郵件顯示，此番收購代號定為“Project Pegasus”（天馬計劃），由萬豪出馬，計劃自周大福手中接過瑰麗酒店集團的“權杖”；該筆交易與新世界發展和周大福珠寶的股價緊密相關，任何延遲都可能引發劇烈的股價波動。

此外，郵件中還表明，該筆交易需要于2月28日之前向美國FTC（聯邦貿易委員會）和DOJ（司法部）提交文件以獲得批準。若該郵件內容全部屬實，說明交易已經進入實質性的法律審批階段。

瑰麗酒店易主傳聞并非空穴來風。2025年12月1日，有知情人士稱香港鄭氏家族正為其旗下瑰麗酒店集團（Rosewood Hotel Group）尋找買家，并已接觸多家潛在買家。

然而，流言終止于12月12日，針對市場傳聞，周大福企業有限公司表示，目前沒有出售瑰麗品牌物業的計劃。公司強調，瑰麗作為其長期持有的高端酒店品牌，戰略地位穩固，未來將繼續支持其全球發展布局。

流言之下，是有關瑰麗酒店母公司新世界發展流動性危機的隱憂。財務數據顯示，新世界發展在2024財年虧損了約171.26億港元；來自持續經營業務的收入約為357.82億港元，同比下跌34%。截至2024年底，新世界發展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個月內償還，壓力顯而易見。

財務危機直接體現在公司股價上，對比2019年的峰值，新世界股價最高下跌約九成，市值蒸發嚴重。

基于以上的情況，新世界發展也曾經強調，“回籠現金、減輕負債是當前的重中之重”。執行董事兼行政總裁黃少媚表示，公司將通過出售發展項目、加快內地及香港資金回流等方式推進削債，目標在2025財年回籠260億港元。

回籠在即，新世界發展及子公司其他資產出售卻陷入停滯。2025年8月，其基礎設施子公司周大福創建決定暫停出售估值約20億美元的中國道路資產；另有知情人士透露，掌管新世界發展的鄭氏家族還試圖出售位于香港國際機場附近的知名購物中心“11 Skies”

危機當前，瑰麗酒店作為高估值、高現金流的品牌，自然被業界視為新世界集團的“現金奶牛”，因此更被寄予快速回籠資金的厚望，“易主”傳聞自然不是空穴來風。然而，此次出售消息一波三折，劇情反轉之多，足以讓行業屏息細看。

30年羈絆，收購案早有預測

目光回到網傳的泄露文件，雖早已有人猜測或指認為假，業內卻仍有人傾向于把種種猜測視作萬豪與瑰麗30年“羈絆”的縮影，各執一詞背后，兩家間的舊案新篇值得細細梳理。

這場“緣分”自上世紀80年代發端。1982年，鄭氏家族的鄭裕彤聯合李嘉誠等六大港商建立了廣州中國大酒店，這是當時中國內地首個由外商投資并管理的酒店；1998年，這家擁有850間客房的酒店加入萬豪，成為中國最早的萬豪酒店。

1989年，鄭氏家族豪擲5.4億美金收購美國華美達酒店，并在日后把華美達酒店的高端線做成了萬麗Renaissance品牌；1995年，新世界把萬麗相關業務重組成RHG，并在紐約上市；在隨后的1997年，萬豪又以10億美金買下RHG，把萬麗和新世界這兩個品牌收入囊中。

上世紀末萬豪的一系列“輾轉騰挪”不僅使其擴大了亞太地區奢華酒店的版圖，也讓新世界和萬豪的這場“緣分”越結越深。

2009年，新世界又收購了洛杉磯萬豪酒店，成了首個在美國運營萬豪品牌的中國企業。從80年代的廣州中國大酒店，到90年代的萬麗品牌交易，再到海外資產協作，可以說在過去的30余年間，萬豪和新世界的合作從來沒斷過。

并且，有關萬豪收購瑰麗酒店的相關言論也并非許多人口中的“首傳”，而是早有預言。

早在2022年，Skift的高級編輯Sean O' Neill就做出猜想，認為萬豪可能收購瑰麗酒店，同時，瑰麗酒店CEO鄭志雯可能將加入萬豪管理層。

這位高級編輯曾于2021年成功預測萬豪會推出電視頻道，或者流媒體等類似平臺；結果在2022年的夏季得到了驗證，萬豪宣布與雅虎合作推出媒體網絡（Marriott Media Network），允許品牌營銷商針對酒店顧客投放廣告，幫助其滿足旅客需求。

O' Neill彼時的猜測并不是無端而發，他提到，瑰麗酒店的母公司新世界集團拋售動作頻發，近年來正不斷剝離非核心資產。

根據新世界集團發布的2022年報，集團2022財政年度的非核心資產出售約為139億港元，超越全年目標；出售完成后，新世界集團還持有約100億港元的資產，可于2023財年出售，為集團帶來額外現金流，以幫助核心業務的發展。

可見，無論如今疑似泄露的易手傳聞，還是O' Neill當年的言論，都建立在瑰麗酒店及其母公司發展脈絡、以及與萬豪酒店長久關系的史實之上，雖傳言的真假仍待核實，卻絕非無端臆測。

15年前易手，瑰麗在維港之畔"重獲新生"

撇開母公司的債務壓力，瑰麗酒店本身仍是一宗值得長期持有的優質品牌與物業；回望其發展歷程，堪稱香港酒店史上精彩的一章。

1979年，美國德州石油大王 H.L. Hunt 的千金Caroline Rose Hunt創立瑰麗酒店；次年，她將位于達拉斯的一座古宅改造為知名餐廳及酒店The Mansion on Turtle Creek，這家酒店奠定了瑰麗的發展基調，即深度融合當地歷史、文化、地理與建筑特色，打造獨具風格的奢華酒店。

隨后，品牌步入穩步擴張期，1998年，墨西哥城瑰麗啟幕，邁出國際化布局的第一步；1999年，麾下酒店突破十家；2000年，一舉收編紐約上東區地標The Carlyle，昂首躋身全球頂級陣營。然而，后續運營乏力，多家瑰麗相繼被摘牌換牌，高速擴張的“盛宴”終顯后勁不足。

2011年6月，新世界中國地產旗下的全資附屬公司新世界酒店集團以2.295億美元（約17.901億港元）的價格收購瑰麗酒店和度假區有限責任公司全部股權，資產包括旗下5家幾點，自此，這家具有美國基因的國際奢華酒店正式被香港資本“收編”；2013 年 5 月，新世界酒店集團正式更名為瑰麗酒店集團。

這樁15年前的收購案由鄭氏家族的鄭裕彤孫女鄭志雯主導，其先后任職于華平投資與摩根士丹利的經驗，為其在金融與投資領域的工作打下了扎實的基礎；2008 年，鄭志雯正式加入新世界集團，接手旗下酒店業務板塊，這也為后續執掌瑰麗酒店埋下了伏筆。

在主導收購瑰麗酒店之后，鄭志雯推動了一系列大刀闊斧的改革，為這個老牌奢華酒店品牌注入全新活力：

首先，瑰麗酒店的設計內核被徹底重塑。新的瑰麗酒店摒棄了傳統奢華酒店千篇一律的模式，強調“各店各色”，在設計中深度融入當地自然風貌與人文元素，讓酒店成為當地文化的載體；

其次，瑰麗酒店開始加速在亞洲地區得到擴張和布局。酒店瞄準亞洲奢華酒店市場的增長潛力，投入了約 11 億美元專項投資，并計劃在 5 年內將集團管理的酒店數量從 8 家大幅提升至 40 家，快速擴大品牌在核心市場的版圖。

隨后，在2015年7月，周大福以 19.63 億港元收購原新世界酒店集團全部股份及股東貸款，彼時，新世界酒店集團旗下擁有瑰麗、新世界和貝爾特三大酒店品牌，但財務情況并不樂觀，被收購時已連續兩個財年虧損（2013、2014 財年分別虧損約6663.3萬港元和1.41億港元）。

改革可謂成效顯著，瑰麗酒店自 2014 年起營業利潤率持續回升；2016 年，品牌凈利潤首次突破 1 億元人民幣，成功擺脫此前的虧損陰霾，一躍成為全球奢華酒店市場的核心參與者。

根據瑰麗酒店集團官網消息，截至2025年底，集團在全球范圍內已營業、即將開幕及2026-2028年擬開業酒店總計58 家，遍布 26 個國家，另有超 30 個新項目正在開發。

其中，酒店在中國區布局達到8家，包括已營業的北京、廣州、香港、三亞保利瑰麗酒店；即將開幕的杭州、寧波瑰麗酒店；以及計劃 2026 年開幕的深圳瑰麗酒店、2028 年開幕的上海瑰麗酒店。

鄭志雯接手后的瑰麗酒店，自維港之畔啟程，在過去的15年間逐漸把把東方氣韻推向世界。一路走來，昔日質疑化作認同，瑰麗不僅成為香港酒店業的門面，更被業界視作中國高端奢華酒店的標桿之一，瑰麗的價值愈發得以彰顯。

流言之下，是資本與藝術的"時代考題 "

如果說前文回答了“為什么是瑰麗”，那么接下來要探討的便是“為什么是萬豪”。

萬豪的擴張史絕非簡單堆砌資本、大舉并購，而是目標明確、策略遞進的集團戰略演進史；其過去30年的收并購軌跡，也注定了這家坐擁全球最多客房的酒店集團與眾不同，并在各個時代脫穎而出。

/ 從奠基到“制霸”，目標明確、穩扎穩打

自上個世紀末開始，萬豪就以收并購的方式開始逐步實現高端和奢華酒店的全球布局。

1995年，萬豪集團以約3.31億美元收購麗思卡爾頓49%的股份，并于1998年以約2.9億美元完成剩余股份的收購，實現全資控股。在這一階段，萬豪開始填補自身品牌的結構性空白，并學習如何駕馭真正的奢華標志。

隨后，萬豪開始加速布局全球網絡和會員生態。1997年，萬豪從香港新世界發展集團手中取得萬麗品牌的長期管理合約；2014年，萬豪收購非洲最大的酒店集團普羅蒂亞；同年，收購了加拿大德爾塔酒店及度假村集團。這一時期，規模與市場覆蓋率成為萬豪收并購酒店的首要考量。

2016年，萬豪以136億美元的天價收購了喜達屋酒店及度假村集團，此次收購喜達屋旗下的11個酒店品牌矩陣、全球物業網絡，以及擁有高粘性客戶的喜達屋優先顧客計劃（SPG計劃）；這一收購標志著萬豪的收并購戰略正式進入追求酒店生態的主導權階段，最終，SPG計劃無縫并入“萬豪旅享家”，并為萬豪帶來了超1.8億全球會員。

以上的“三步走”戰略，進一步鞏固了萬豪在國際酒店行業中不可撼動的地位。

/ 觸發市場擔憂，瑰麗“性格”如何保存

然而，在萬豪作為行業巨頭展現出的超凡整合能力背后，新的挑戰也隨之出現。

有業內人士指出，如若此次萬豪收購瑰麗酒店事件為真，在超大型體系內，瑰麗這一“個性鮮明”的酒店難免被均質化浪潮吞沒，品牌調性也將發生質變。此般考慮也卻有原因，此前有部分W酒店的忠實用戶認為，其在被收購后被逐漸磨平棱角，變得更為“安全”與商業化。

誠然，在萬豪進行大規模全球布局的階段，被并購的酒店紛紛顯現出“萬豪化”特征。被收購的品牌開始融入萬豪的中央預訂系統、全球采購聯盟及統一的常客計劃；盡管品牌名稱與基本定位得以保留，但獨立運營的空間被收窄。

但類比收購麗思卡爾頓的案例，萬豪對其品牌矩陣塔尖奢華酒店“高度自治”“保留靈魂”的決定似乎又從側面否決了這一猜想。據了解，萬豪并未將麗思卡爾頓強行納入標準化管理體系，而是扮演提供資金支持、后臺系統接入和全球開發網絡的“賦能者”。從瑰麗酒店目前的定位來看，似乎后者更為切合實際。

/ 附加值顯著

此外，萬豪也將為被收購酒店帶來持續的“附加值”：

首先是強大的會員體系。萬豪旅享家計劃在合并SPG后，成功構建出強大的跨品牌消費“拉力“，在將一次性住客轉化為長期資產同事，大幅提高了客戶的轉換成本；

其次，萬豪在全球酒店業的深厚積累和布局，能夠使其在收購新品牌后，立即為其對接現成的資本與開發網絡。對于業主而言，加入萬豪體系意味著更低的融資成本、更高效的運營與更強大的分銷保障；

最后，萬豪的技術平臺和供應鏈系統對于被收購品牌而言，意味著強大的數據分析能力和可持續的運營能力，對于被收購品牌來說可謂雙贏。

無論褒貶，以上的一切議論都繞不開同一個前提——“萬豪確有意將瑰麗收入囊中”。若在今年2月底，這樁交易被徹底坐實，萬豪的收并購的計劃將買入更新的階段，即“體驗定義權”的階段，而瑰麗將成為這一階段開啟的重要“窗口”。更長遠地說，如果這樁收購完成，全球酒店的競爭格局將從“品牌時代”滑入“生態系統時代”。

然而，背后矛盾也不可忽視。過往履歷顯示，萬豪擅長保存“火種”，但瑰麗所代表的文化深度與當代靈魂，尚未在龐大商業齒輪中經歷規模化碾壓。資本所嗜的規模、標準與可復制性，能否與奢華酒店藝術所倚仗的獨特性與不可復制性同頻共振？兩者的兼容性仍有待時間的驗證。