鹿兵上場，國貿沒急著證明自己

文/上海進深 嚴明會

國貿在松江新城的第三個項目，掛出了規劃方案。

中山街道SJC10010單元14-01號地塊，擬建11幢4F疊加別墅類產品，以及2幢7F小高層，另有1幢6F的公租房。

7#和14#樓做了首層架空，中間打造了下沉庭院。

住宅戶數239戶，其中，疊墅136戶，洋房84戶，公租房19戶。

從方案本身看，很難說這是一個會制造話題的項目。

產品結構不張揚，形態也談不上先鋒。

空間邏輯延續了萃嶼原墅的那套思路，定位改善型低密社區，沒有多少新鮮感。

當下流行的抬板設計，風也沒刮到松江新城。

地塊的現實條件，也沒有給項目加分。

兩側高壓線，正南方有高壓鐵塔，是個先天短板。

這不是一個適合講故事的地段，也不是一個能靠氣質取勝的區位。

就在這張規劃圖公示之前不久，國貿地產上海公司完成了關鍵的人事更替——

國貿地產副總經理鹿兵接任上海公司總經理。

風控、內控、法務體系出身，讓他的職業底色更偏向“守盤型”。

也正因如此，這個項目呈現出來的氣質，幾乎就是他管理風格的投射。

沒有豪賭，也沒有激進。

更多的是在復雜周期里保持判斷力，在情緒起伏中守住節奏感。

小股操盤

去年的10月的上海第八輪土拍中，國貿聯手松江交投，以65619萬的底價拿下了SJC10010單元14-01號地塊。地塊成交均價21500元/㎡，裝標不低于2500元/㎡。

這是國貿近兩年內在松江新城摘得的第三塊地。

往前追溯，2024年5月28日，國貿聯合松江交投摘得廣富林街道SJC10004單元2街區04-02號地塊，后來被打造成國貿·海上原墅。

該項目是區域內的熱盤，現已五次開盤，連續3次觸發積分，五批次均價5.5萬/㎡。

2025年2月20日，國貿&金地&星獅摘得方松街道SJC10008單元05a-24號地塊地塊，被打造成萃嶼原墅。

但在這三次下注中，14-01號地塊的特殊性十分明顯：

這是國貿在松江新城項目中，持股比例最低的一次。

在萃嶼原墅項目中，星獅作為資方持股51%，操盤者國貿持股40%，金地持股9%。

海上原墅項目中，國貿通過間接和直接持股約67%、松江交投持股16.5%。

而14-01號地塊的項目公司——上海松江交發貿房地產有限公司，由上海松江商業發展集團、上海松江交之影置業、上海筑成房地產分別持股61.5%、33.5%、5%。

股權穿透后可以看到，松江國投等平臺合計持股95%，操盤方國貿僅占5%。

話語權不在手上，操盤責任卻在肩上。

這種模式，對房企而言并不輕松：收益空間有限，風險敞口卻并不小。

愿意接受這樣的結構，說明國貿在松江看重的，不單純是某個項目的利潤回報，而是持續存在的機會。

很多房企進入上海，是為了存在感；國貿選擇松江，更像是為了穩定感。

自2014年首入上海起，國貿便將落子點放在松江。十一年時間，在滬開發的14個項目中，有11個集中于此。

這個板塊不在聚光燈下，卻有著持續輸出改善需求的能力。

當市場情緒高漲時，它顯得平淡；當市場轉冷時，它反而成了安全區。

國貿在松江反復復制的，正是這樣一套邏輯：

低密度、疊墅、電梯洋房、成熟配套半徑，這些元素組合在一起，不一定造就爆款，但很容易形成放心盤。

在這個周期里，減少失誤，本身就是一種進攻。

提速、換帥并行

去年11月，國貿上海公司完成總經理更替，鹿兵接棒周中慶。

這位年僅40歲的高管從福州調任上海，肩負著推動國貿地產在華東市場持續增長的重任。

這是一次發生在上升期的人事調整，信號本身就足夠明確。

很多企業在壓力最大時換人，國貿選擇在成績向好時調整節奏。

這種做法，往往意味著目標已經從“止跌回穩”轉向“穩中再進”。

鹿兵的履歷，很難用傳統地產高管的標簽去概括。

風控、內控、法務體系出身，讓他更像一位擅長守盤的經理人。

他的職業生涯在2019年迎來關鍵轉折，當年他出任廈門國貿房地產事業部內控與風險管理部總經理、及國貿地產法務風控中心總經理。

從廈門到福州，再到上海，他的每一次調動，都發生在企業需要更強管理能力的時候。

如今接手上海公司，面對的是競爭最激烈、客戶最理性的市場之一。這既是機會，也是一場壓力測試。

過去一年，國貿地在上海實現114.04億元的銷售額，權益銷售額81.99億元。

2024年，這兩個數字分別是42.95億元、25.7億元。

相比之下，這是一條清晰的上升曲線。

在上海市場，國貿地產近年來多次出手奪地。除了松江的幾塊地，去年7月，國貿還與象嶼合作以7.58億元競得奉賢新城地塊。

在行業整體放緩的大背景下，任何增長都更像逆水行舟。

繼續向前，需要的不只是營銷能力，更需要管理層對節奏的掌控。

鹿兵此刻走到上海這個位置，本質上是在接一場耐力賽的第一棒。

而國貿在松江一塊塊并不耀眼的土地，正是這場耐力賽的起點。