全國法拍房突破600萬套

根據中國金融智庫首席金融學家宏皓教授稱，截至2026年初，全國法拍房數量已突破600萬套。

根據中指研究院2026年1月12日發布的最新報告，2025年全年全國法拍房掛拍量為71.9萬套，同比2024年下降了6.6%。與此同時，市場呈現出“量價雙降”的總體特征，全年僅成交16.9萬套，總成交金額為2536.2億元，同比下降23.6%。

市場表現與深層原因

法拍房市場主要表現出以下特點：

? 價格下行壓力顯著：2025年全國法拍房成交均價為4653元/平方米，同比下降12.7%，平均折價率（成交價/評估價）為74.1%。這意味著法拍房平均以不到市場評估價八折的價格成交。拍賣規則加劇了這一趨勢：若第一次拍賣流拍，第二次拍賣的起拍價會進一步降低至一拍的80%，若再次流拍，價格可能更低。

? 斷供是主要來源：法拍房數量激增的根本原因之一是居民房貸斷供。2025年全國平均住房斷供率升至3.7%，相當于每28個貸款家庭就有1個面臨斷供風險。這背后是居民部門杠桿率高企（62.5%）、就業收入波動以及部分房產市值低于貸款余額形成的“負資產”壓力。

? 債務糾紛與企業因素：除了個人斷供，企業運營不善、商業債務糾紛等也是法拍房的重要來源。

區域分化明顯

法拍房市場呈現“冰火兩重天”的格局，區域分化極其顯著。

? 一線城市的核心資產依然堅挺：北京、上海、深圳等一線城市的核心地段豪宅法拍清倉率（成交/掛拍）較高，例如上海和深圳的法拍房清倉率分別達到66.1% 和63.9%，成交均價穩居每平方米4萬元以上。這些房源因其稀缺性甚至出現溢價成交，如深圳華僑城一棟別墅經過118輪競價以3.64億元成交。

? 三四線城市面臨深度回調：多數三四線城市面臨人口外流、產業支撐不足、庫存高企等問題，導致法拍房市場供過于求。2025年三四線城市法拍住宅成交均價僅為4750元/平方米，與一線城市（36196元/平方米）相差近十倍，部分城市出現“千元一平米”的低價房。

銀行的角色與市場影響

面對大量因斷供形成的不良資產，銀行也采取了行動。2025年，不少銀行開始直接加入賣房行列，在京東、阿里等平臺大量掛牌“銀行直供房”，這些房源通常以市場價七折甚至更低的價格出售。銀行之所以選擇“以價換量”，是因為法拍房傳統渠道的流拍率居高不下，2025年前三季度的流拍率超過85%。

法拍房的激增和低價成交對整體房地產市場產生了深遠影響，特別是其 “價格錨定效應” 。當同小區法拍房以“腰斬價”成交時，會極大沖擊周邊二手房業主的價格預期，迫使他們降價，從而形成“法拍房降價→二手房跟跌→市場預期惡化→更多斷供→更多法拍房”的負向循環。

專家觀點與未來展望

對于如何應對這一局面，原國家房改課題組組長、房地產專家孟曉蘇公開呼吁“叫停法拍房”。他認為，在當前市場信心極其脆弱的情況下，繼續大規模低價法拍會形成惡性循環，嚴重阻礙中央“房地產市場止跌回穩”目標的實現。他建議借鑒美國2008年金融危機后的經驗，對臨時困難的家庭實行更靈活的彈性還款安排，如允許“延期還貸”或“停息延貸”，并建立機制收儲法拍房，避免其低價沖擊市場。

綜合來看，未來法拍房市場可能呈現以下趨勢：全國整體掛拍量可能因經濟復蘇節奏而緩慢調整，但絕對數量仍處高位；市場分化格局將延續并強化，核心城市優質資產價格有望率先企穩，而缺乏基本面支撐的區域則面臨更長的價格尋底過程。