蟬聯新房“三冠王”，這個豪宅憑什么引爆北京市場？

北京樓市正經歷一場深刻的價值重構。

去年末，北京出臺新一輪房地產優化政策，涉及社保年限調整、多子女家庭購房傾斜、房貸利率定價、公積金貸款首付比例等方面，精準發力優化調控措施，試圖在穩市場與防風險之間尋找更精細的平衡。

國家統計局數據顯示，2025年11月一線城市新房價格環比下降0.4%，庫存去化周期普遍拉長。在全國商品房銷售面積同比仍處低位、購房者觀望情緒濃厚的背景下，北京市場的結構性機會卻悄然顯現——高端改善型、稀缺資源型產品逆市突圍，成為少數能持續點燃市場熱情的板塊。

北京潤園實景圖

位于順義后沙峪的北京潤園，正是逆行的少數派之一。2025年12月5日，項目首次開盤即實現35億元銷售額，其后26日內，更是以超22億元的網簽金額，一舉奪得2025年12月北京商品住宅市場（普宅+別墅）成交金額與面積的雙料銷冠，成為別墅成交金額、面積、套數毫無爭議的三冠王。

在持續性斷層領先下，北京潤園乘勢而上，又開放了763㎡院墅全新樣板間，以完整的空間敘事與生活場景，為市場遞上一份新的“低密墅居新答案”。

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重啟中央別墅區

在北京，“土地即資產”的邏輯從未改變，尤其是在中央別墅區，土地斷供的稀缺性被放大到極致。

2010年之后，在“禁墅令”的嚴格政策下，中央別墅區幾乎進入全面斷供的狀態。十余年沒有新墅問世，只有存量二手房維持著價格的堅挺。區域內的產品逐漸老化，而市場對高品質別墅的需求卻從未消退，反而在改善周期與財富增長的疊加下愈發強烈。

這是一種長達十年的供需錯配，直到華潤置地以60.24億元摘得這塊黃金地，中央別墅區才得以重啟。

北京潤園實景圖

十余年斷供再生，是市場對稀缺性最直白的投票，而比之更難得的，是北京潤園1.01的超低容積率。在全國幾乎不再可能落地容積率1.0 以下別墅類產品的制度框架下，北京潤園能做到1.01，意味著未來北京極難再出現同等級密度的高端住區，北京潤園處在了一個已經終結的政策窗口。

對于一個社區而言，低容積率意味著社區承載更少的住戶，據中原地產測算，容積率每降低0.1，就意味著樓間距要增加2米、日照增加15分鐘，被鄰居吵到的機會減少20%，綠地率增加1%、小區新增100棵樹等，開發成本將指數級增加。

但對有實力、有野心的房企來說，這是一個難得的打造顛覆性產品的時機。

這里北接溫榆河生態帶，南鄰首都機場臨空經濟區，西靠未來科學城，東連順義新城核心區，既保留了自然生態的靜謐，又承接了國際交往的功能需求。

北京潤園效果圖

更珍貴的是，項目嚴格限高24米，決定了建筑只能建造低密洋房或墅居，真正實現了“把土地還給生活”的愿景。在這里，園林景觀不再是建筑的“配角”，而是生活的“主角”。

對于北京潤園，一位資深地產分析師曾這樣點評，“當北京六環內低密宅地近乎絕跡，后沙峪這塊'十年等一回的土地，本身就為北京潤園的價值托底。它不是在賣房子，而是在賣一種“錯過不再有'的土地所有權。"

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時代新貴圈層密碼

土地稀缺性是北京潤園的“先天優勢”，精準錨定的客群與生活方式，則是其“后天制勝“的關鍵。

北京潤園的客群畫像清晰而鮮明。項目首開數據顯示，成交客戶與以往別墅客群不同，80后新貴群體占有較大比例，他們多為家族企業繼承者或新經濟領域的高凈值從業者。他們成長于物質豐裕的時代，擁有別墅居住經驗，對居住的需求早已從“有天有地”的基礎滿足，進階為“生活方式的迭代與精神其鳴”。

這一群體的共性特征，決定了他們對“國際化"“圈層純粹性“與“生活效率”的高度敏感。而北京潤園恰好錨定了這些需求。

北京潤園實景圖

國際教育資源的密集覆蓋層面，項目周邊3公里內聚集了北京順義國際學校（ISB）、德威英國國際學校、青苗國際雙語學校等北京約80%的國際學府，其中ISB更是被稱為“中國最難進的國際學校之一”。對于重視子女教育的家庭而言，這種“步行可達”的教育資源，不僅是便利，更是對孩子成長環境的長期投資。

國際化生活場景方面，以北京潤園為圓心，短距生活半徑內薈萃國際學校、精品商業、國際醫療、高端俱樂部、私藏藝術場館等高濃度頂奢配套，隨時隨刻開啟全球生活。

北京潤園近鄰首都國際機場，坐擁四橫四縱一軌道的立體路網，暢達燕莎使館區、國貿CBD等全城繁華坐標，不僅是交通樞紐上的重要坐標，更是國際生活方式的薈萃之地。

這些配套不是簡單的資源堆砌，而是精準匹配了目標客群的生活方式剛需。北京潤園的客群多為二次或多次置業者，他們普遍擁有海外生活經歷或對國際文化有深度認同。這種背景，讓社區天然具備同頻對話的可能。

北京潤園實景圖

對北京潤園客戶來說，他們買的不是一套房子，而是一種“不用解釋的生活方式”。相似的生活理念、相近的審美品位、相通的價值觀，讓一個圈層的精神共鳴，在這片土地的滋養下自然而然地默契生長。

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重新定義低密墅居

產品主義時代下，北京潤園的熱銷絕非僅靠地段與客群，其產品力的突破，才是重新定義低密別墅標準的底氣。

在產品鍛造上，華潤置地依托創新機制與創新能力兩大超級底盤，聚焦“資源獨占、自然共融、無界景觀、空間重構、尊享服務、極致性能”多重象限，從“藏品級建筑工藝、獨棟感空間進化、花園式地下會所”三大維度創新定制，為北京開啟全新四代墅時代。

建筑形態方面，北京潤園溯源紐約漢普頓、倫敦漢普斯特德等全球豪宅的設計美學，將法國古典的秩序感、希臘柱廊的典雅以及文藝復興的人文精神等經典建筑語匯，塑新統一語境之下多元融合的建筑語言。

北京潤園實景圖

結構層面，北京潤園又大膽創新，把房子變成一個可被生活重寫的容器。本次開放的建面約763㎡院墅樣板間，對以往的院墅產品實現了降維打擊。比如這一戶型面寬更大，尺度更奢闊，地上部分全部南向三面寬，南向最大面寬超13米，采光通風也更好，地下2層全部擁有3向采光，直接對標獨棟產品。

實景圖

內部空間邏輯也從“戶型組合”整體躍遷為“體驗組合”，餐廳可以變成會客劇場，書房可以長成家庭研究所，客廳可以延展為多代人共享的超大陽光空間，地下室更像一張可無限拓展的人生底圖。這種設計語言，契合了80后客群自由拓展與去符號化的審美偏好。他們要的不是“像別墅的房子”，而是符合當代審美的居住藝術品。

先規劃景觀，再落位建筑方式，是北京潤園的造園邏輯。通過溫榆河、公園與墅區景觀一體化設計，以“一溪、一環、三軸、九境”的整體規劃，北京潤園真正做到了讓河、園、院成為同一幅連續的生活畫卷。

項目在園區外部融入溫榆河公園和流動水岸的詩意，讓河岸消隱于林間同時，也精心設計引水入園，以水為鏈，以溪谷連接南北，在園區內營造自然游逸的多重體驗。社區內部，項目一方面以景觀大師的高定設計精致造園，營造南法臺地、疏朗草坪，自然溪谷等不同風情的自然體驗；另一方面也將社區園林景觀與業主私享的院墅空中庭院、平/空墅多重露臺相融合，營造自然無界的私家觀景臺。

之所以稱北京潤園重新定義北京別墅標準，很大程度上就在于其真正踐行了院落主權，把別墅和院子的體驗感，做得前所未有地徹底。

建面約763㎡院墅，擁有南北雙院和雙入戶。首層超高挑高與落地玻璃窗設計直接銜接庭院，窗外的花草綠植與室內空間無縫融合，負一層雙向超大采光井和威盧克斯天窗，充分接觸自然。地上空間的每一層都有空中露臺設計，讓庭院平權真正落地。

實景圖

當前，北京豪宅同質化嚴重，缺少了以往別墅類產品的“墅感”。而北京潤園把“墅感”重新帶回到真正的土地、尺度、結構、院子里。

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樓市調整期的“確定性答案”

站在去年12月的節點回望，北京潤園的熱銷絕非偶然。

當市場從普漲時代進入分化時代，當購房邏輯從追漲殺跌轉向價值為錨，真正能穿越周期的，永遠是那些不可復制的土地、不可替代的生活方式、不可超越的產品力的復合體。

北京潤園的意義，不僅在于為北京樓市貢獻了一個三冠王的銷售案例，更在于它以實踐證明了：即使在調整期，只要精準把握城市發展的脈絡、客群需求的變遷與產品創新的邊界，依然能定義新的標準。

正如項目案名“潤園“所隱喻的——“潤”是滋養，“園“是歸處。在這個充滿不確定性的時代，一座真正的好房子，或許就是我們能為家人守護的最確定的溫暖。