房地產關鍵信號！機構：2026年將迎來底部企穩

記者丨唐韶葵 編輯丨張偉賢

辭舊迎新之際，房地產行業也迎來總結與展望。

1月7日，在“丁祖昱評樓市”2026年度發布會上，行業資深觀察者丁祖昱結合產品創新實踐與多維度數據解析，明確指出2026年中國房地產行業將迎來底部企穩。這一判斷與近期中指研究院、億翰智庫的行業展望高度契合。

中指研究院強調，2026年作為“十五五”開局之年，政策靠前發力與供求關系改善將推動市場筑底。億翰智庫則以房企年末銷售回暖數據為支撐，印證行業風險加速出清后的企穩基礎。

當前房地產市場交易規模正在從高位回落。據克而瑞估算，2025年商品房成交面積約為8.9億平方米，已回到2009年水平，其中商品住宅成交面積7.4億平方米，已回到2007年水平，商品房成交金額預估8.4萬億元，已回到2015年水平。

不過，丁祖昱也給出了“房地產仍是經濟發展支柱”的判斷。從房地產增加值占GDP比重、商品住房銷售額等指標來看，房地產在國民經濟中的地位仍然重要。

丁祖昱預判，未來10—20年，中國商品房（新房市場+二手房市場）年交易總量將穩定在8—9億平方米的區間，行業逐步進入存量交易主導的穩態市場。

克而瑞數據顯示，2025年30個重點城市一二手房成交面積3.26億平方米，同比微跌7%，一線城市跌幅最小，為5%。

具體來看，2025年，百城新房成交量小幅下行，上海、成都分列新房成交面積、金額榜首。2025年新房均價整體與去年持平，一線城市還有2%的增長。二手房方面，克而瑞指出，30個重點城市二手房成交面積約2.14億平方米，為近5年新高。

土地市場方面，據CRIC數據顯示，城市土地出讓分化，行業規模主要集中在60個核心城市。從單個城市來看，重慶與上海分列土地成交面積、金額第一。其中，重慶土地成交面積2753萬平方米，同比漲36%；上海土拍成交金額2565億元。

央國企依然是投資主力，拿地金額較2024年同比增20%。2025年拿地金額排名前十的企業所拿地塊高度聚焦一二線城市，一二線城市占比都在85%以上。在“以銷定產”模式下，資源進一步向少數需求活躍、市場韌性較強的核心城市集中。

中指研究院也指出，一二級市場規模基本實現動態平衡，房企拿地徹底摒棄盲目擴張思維，各地也回歸理性供給水平。

基于對市場的分析，丁祖昱認為，住宅市場筑底的信號已出現，包括供求關系趨于動態平衡，庫存壓力持續緩解，好房子需求空間巨大，房價調整周期超出國際平均水平，新開工規模已達成深度調整，二手房市場出現反轉信號，等等。

針對幾個關鍵信號，比如庫存壓力緩解，丁祖昱指出，樓市短期庫存停止增長，中期庫存見頂回落，長期庫存趨于持平。剔除無效庫存后，商品房有效庫存約50億平方米，相當于年銷售面積的五六倍，處于健康區間。

再如二手房市場的反轉信號，丁祖昱指出，部分核心城市板塊租賃回報率超3%；部分區域起拍地價超過周邊二手房價。與此同時，二手房新增掛牌量下降。據克而瑞統計，京滬深杭二手住宅新增掛牌量，從2025年3月高峰的6萬套跌至2025年11月的4.5萬套。

此外，丁祖昱提出，住宅市場筑底還需要4個確定性因素，包括政策確定性、房價確定性、產品確定性與供應確定性。“在這四個確定性出現之后，行業底部也將確定出現。”

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