2025廣州樓市“收官戰”：觸底行情中的韌性、分化與突圍

歲末年初，又到總結與展望之時。

回顧過去一年房地產行業的波瀾起伏，市場是否已經觸底？政策工具箱是否充分發力？廣州樓市又是否成功突圍？

近期陸續出爐的年終數據，為這些問題提供了清晰的答案。

1月2日，廣州市住房和城鄉建設局局長蔡勝在采訪中披露了關鍵信息：2025年前11個月，廣州一二手住宅市場總成交量實現同比增長4.1%。

在行業深度調整的背景下，這份成績單堪稱亮眼。

01

市場深度調整，韌性于分化中顯現

具體來看，2025年廣州樓市呈現出幾個鮮明的特點。

一是分化加劇，改善型需求成為成交主力，豪宅市場走出獨立瘋漲行情。數據顯示，2025年前11個月廣州一手住宅預售面積553.27萬平方米，增長8.6%；新房網簽套數同比增長5.5%。這顯示出供應端信心與市場活躍度的同步回升。

從結構看，90-144平方米戶型一手住宅預售面積同比增長22.6%，同面積段及144平方米以上二手房簽約面積同比分別增長7%和10.4%。改善型需求正在進一步主導市場。

而在豪宅這一細分賽道里，廣州樓市更是“高開瘋走”。

綜合數據顯示，2025年1-11月，廣州一二手千萬豪宅同比雙雙增長超25%，成為北上廣深中唯一實現雙增長的城市，增幅穩居四城之首。

在豪宅這一賽道，廣州斷層領先北上深。

更驚人的是，克而瑞數據顯示，今年1-11個月，廣州總價千萬以上住宅成交占比已攀升至18.5%，其中3000萬以上頂豪成交套數同比激增超60%；5000萬-1億元級頂豪更是從去年17套躍升至105套，增幅超5倍。

而備受矚目的年度項目保利玥璽灣成為2025年全國唯一“開盤即破百億”的豪宅項目，單日成交236套，最高單價沖到30萬元/㎡，狂攬106億元，憑一己之力改寫了全國豪宅市場的成交紀錄，甚至由此帶動全市商品住宅成交量價環比齊升，成交量環比上升4.2%，成交均價環比上升26.16%，創2021年以來月度環比漲幅新高。

保利玥璽灣實景圖

二是存量市場正在主導行業轉型，二手房市場活躍度飆升。根據披露數據，前11個月，廣州二手住宅成交9.34萬套，同比增長10.7%，占全市住宅總成交量的比例達57.7%?！百u一買一”的置換鏈條正在加速運轉，成為激活市場的重要引擎。

這與房地產市場整體發展趨勢相符。盡管行業處于深度調整期，但近年二手房交易、房地產資產管理等領域市場規模仍然保持較快增長，發展潛力依然巨大。

基于市場的走勢，行業巨頭也正在加速布局二手房交易服務。據報道，保利發展的全資子公司保利和潤，自2025年8月以來已在廣州、佛山、西安、杭州、廈門、南京等城市，開設近二十家聚焦高端存量房產交易服務的門店——保利高屋行。1月5日，保利高屋行在上海的第一家門店正式開業，并計劃年內開設7-8家門店。

三是區域分化中見活力。根據廣州中原研究發展部，2025年各區域能級成交結構基本與2024年保持相近態勢，花都等區域成交份額保持不變，中心區受海珠、荔灣、天河“價格適宜+高使用率”新房入市以及豪宅熱銷帶動，成交占比提高一成。天河區更是憑借頂豪項目入市推動新房均價同比上漲6%，成為全市唯一房價上漲區域。

但另一方面，遠郊區域的二手房市場成交則更為活躍。番禺、南沙等四區二手房成交同比增長13.2%，而天河、越秀二手成交同比分別下降10.7%、17.4%。

四是房票成交表現突出，加速推動市場去化。房票政策成為2025年廣州樓市的重要變量。根據公開披露數據，截至12月初，全市累計發放1411張房票，發放金額18.68億元，已使用1041張房票（跨區使用153張，使用率超七成），消化存量商品房792套（含9個車位），其中城中村改造項目共發放1245張房票，發放金額15.41億元。另有通過房票認購房源約5500套，認購面積超55萬平方米，認購資金約98億元。

關于房票對去化的積極作用，舉個更具象的例子，去年天河區多個項目被納入柯木塱、凌塘村等舊改房票安置范圍，促使部分樓盤一個月成交激增至將近200套。

02

政策托底蓄力，市場靜候新平衡

從5月下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；8月“商轉公”政策落地；9月擴大公積金提取范圍；12月發布公告，今年1月1日起執行不滿兩年賣房增值稅降至3%……

回過頭來看，2025年廣州全面取消了限購、限售、限貸等限制性措施。在史上最寬松政策周期的托舉下，廣州樓市在市場自我調節中反復筑底。

在信貸政策方面，廣州首付比例均已降至15%，房貸利率一般約為3%，為市場創造了極為寬松的金融環境。

價格方面，盡管仍未完全止跌，但是跌幅收窄，臨近年末廣州中心區域多個熱門項目甚至已經實現止跌回升，連連上漲。

對于2026年市場走勢，《求是》開年刊文《改善和穩定房地產市場預期》，釋放出今年“穩市場”“促回暖”的強烈信號。

而業內保持保持謹慎樂觀。廣州中原研究發展部指出，當前房價止跌跡象未現，行業信心仍需修復，短期價格或持續承壓，但跌幅有望收窄。預估全年成交1800萬㎡左右，同比增長1%-2%。

廣州市住建局則表示，將以“好房子”建設為總抓手，通過“控增量、去庫存、優供給”精準施策，推動市場向供需平衡、結構合理的發展新模式轉型，鞏固當前止跌回穩態勢。

展望新的一年，在政策暖風與市場自身韌性的共同作用下，再加上房票繼續發揮積極作用，廣州樓市在供需之間尋找新的、更健康的平衡點。

???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

本刊文章及圖片未經許可不得轉載/本刊發表文字、圖片作品并不代表本刊立場觀點/部分采用稿件因故無法聯系作者，如有侵權請移步后臺聯系刪除。

目前已有超萬人加入房導俱樂部群。進群請掃描以上二維碼添加小編微信（微信號：fangcnet2020），并備注公司、職位和姓名，即可直接申請進群，不備注公司信息一律不通過申請！感謝配合！

未來城市，塔尖論道！創意產業強勢驅動廣州打造國際消費中心城市！

中共中央政治局召開會議：要穩住樓市股市！

黃埔重磅！海絲城獲批，片區內多個舊改進度集體刷新

城市客廳大咖說｜大手筆投入！臨空經濟宜居“新風口”來了

超750億！天河絹麻廠地塊打響收官之戰，5.1萬/平成交！