戴德梁行年終盤點(diǎn)：上海寫字樓市場供需博弈 零售市場消費(fèi)穩(wěn)中向好 大宗市場筑底蓄能 多層次REITs繁榮發(fā)展

上海，2026年1月6日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2025年終市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場以及REITs資產(chǎn)證券化市場進(jìn)行全景盤點(diǎn)，并展望2026年行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇。

上海寫字樓市場2026年開啟存量提質(zhì)與生態(tài)重構(gòu)下的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

2025年，上海甲級寫字樓市場迎來供應(yīng)放量周期，全年共14個(gè)新項(xiàng)目集中入市，總供應(yīng)面積約85萬平方米，新增體量主要分布于浦東前灘、徐匯濱江、普陀真如等新興板塊。四季度，長寧虹橋“晶耀虹橋”、徐匯濱江“西岸中環(huán)B3”及“阿里巴巴徐匯濱江園Z”三個(gè)項(xiàng)目入市。成交端持續(xù)承壓，四季度全市甲級寫字樓凈吸納量為12.32萬平方米，全年以40.18萬平方米收官，較2024年同比下滑33.4%。市場基本面延續(xù)弱勢，四季度全市甲級寫字樓平均空置率攀升至23.4%；在供過于求與企業(yè)降本增效的雙重背景下，全市平均租金進(jìn)一步下行至6.62元/平方米/天，環(huán)比下降1.8%。

從需求結(jié)構(gòu)來看，2025年上海甲級寫字樓租賃成交呈現(xiàn)顯著的行業(yè)集聚特征，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)、金融、電子信息科技四大行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)85%的成交份額，成為市場需求的核心支柱。其中，貿(mào)易制造業(yè)以25%的成交占比位居首位，需求聚焦傳統(tǒng)消費(fèi)與新興消費(fèi)雙賽道：傳統(tǒng)領(lǐng)域以服裝、運(yùn)動品牌頭部企業(yè)的搬遷擴(kuò)租需求為核心，新興領(lǐng)域則伴隨寵物經(jīng)濟(jì)等新消費(fèi)風(fēng)口崛起，個(gè)別寵物類品牌企業(yè)釋放大面積租賃需求。專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比23%，是市場需求“穩(wěn)定器”，需求主體涵蓋律所、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、教育企業(yè)及聯(lián)合辦公運(yùn)營商；律所板塊集聚效應(yīng)凸顯，除南京西路、陸家嘴等傳統(tǒng)核心區(qū)外，北外灘國際法律服務(wù)港已形成規(guī)模化集聚，成為上海建設(shè)國際法律服務(wù)樞紐的關(guān)鍵載體。

另外，設(shè)計(jì)類企業(yè)偏好具備空間特色的非傳統(tǒng)甲級辦公物業(yè)，教育類企業(yè)則更青睞交通便利、配套成熟的新興板塊。金融行業(yè)是核心商務(wù)區(qū)成交的“壓艙石”，全年租賃成交占比19%，頭部險(xiǎn)資、券商及銀行系資管機(jī)構(gòu)為整層、整棟租賃的絕對主力，彰顯核心商務(wù)區(qū)對金融總部型需求的吸附力。電子信息科技行業(yè)則是需求增長的“核心引擎”，全年成交占比18%，需求呈現(xiàn)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚特征，除張江、漕河涇等傳統(tǒng)科創(chuàng)園區(qū)外，徐匯濱江、楊浦新江灣、莘莊及大虹橋等新興板塊均出現(xiàn)大面積成交案例，推動科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)辦公空間向多元化區(qū)域延伸。

展望未來三年，上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)規(guī)模將不少于300萬平方米，其中2026年計(jì)劃入市面積突破120萬平方米，供應(yīng)壓力將持續(xù)高位釋放。海量新增供應(yīng)將使市場在出租率爬坡與租金穩(wěn)定兩大核心維度持續(xù)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，行業(yè)整體復(fù)蘇進(jìn)程與供需平衡周期將顯著拉長。市場分化已成為核心趨勢，核心商務(wù)區(qū)憑借稀缺價(jià)值展現(xiàn)更強(qiáng)韌性，而部分次級板塊則因供應(yīng)疊加或產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不足，空置壓力進(jìn)一步加劇。

戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，2025年末，上海寫字樓市場已在供應(yīng)放量與需求分化的深度博弈中完成階段性調(diào)整。2026年，市場將正式邁入“存量提質(zhì)、需求分層、運(yùn)營革新、資本聚焦”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型期，行業(yè)競爭邏輯從過往的“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量與效率雙輪驅(qū)動”。在上海《關(guān)于推進(jìn)上海市商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》等城市更新政策及企業(yè)辦公需求迭代的雙重推動下，辦公空間從單一的物理載體，升級為承載產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建、城市文化傳承與企業(yè)成長發(fā)展的復(fù)合型價(jià)值平臺。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，上海GDP在前三季度同比增長5.5%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有進(jìn)，展現(xiàn)韌性。未來市場分化將進(jìn)一步加劇，核心商務(wù)區(qū)與新興板塊的價(jià)值差距或持續(xù)拉大，而綠色智慧化改造與服務(wù)生態(tài)融合，將成為行業(yè)突破當(dāng)前困境、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，推動上海商務(wù)地產(chǎn)市場向更精細(xì)化、高品質(zhì)發(fā)展階段邁進(jìn)。

上海消費(fèi)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢 形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的良性循環(huán)

2025年，上海消費(fèi)的總方針依然是“提振消費(fèi)”，通過政策、活動等多管齊下，全面激活市場，推動消費(fèi)逐漸回暖。從供給側(cè)創(chuàng)新、消費(fèi)側(cè)激勵，推動服務(wù)消費(fèi)、大宗消費(fèi)、外來消費(fèi)和新型消費(fèi)。全年打造“一節(jié)四季”消費(fèi)節(jié)慶，比如“首發(fā)上海”系列活動、“上海之夏”國際消費(fèi)季，用高頻活動持續(xù)拉動消費(fèi)。聚焦四大重點(diǎn)領(lǐng)域，首發(fā)經(jīng)濟(jì)?、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)?和票根經(jīng)濟(jì)?，推動文旅商體展深度融合。

與2024年對比，上海市的核心商圈內(nèi)平均租金小幅下跌，空置率保持平穩(wěn)。核心商圈未來供應(yīng)項(xiàng)目（2026-2029年），總供應(yīng)量約76萬平方米；非核心商圈未來供應(yīng)項(xiàng)目（2026-2029年），總供應(yīng)量約643萬平方米。鑒于大量的新增供應(yīng)集中入市，全市租金將持續(xù)承壓。四季度，非核心商圈新增供應(yīng)約30萬平方米，同比呈現(xiàn)下降態(tài)勢。從供應(yīng)類型來看，有大體量商業(yè)代表之一虹橋前灣印象城MEGA，有時(shí)髦街區(qū)的永源路項(xiàng)目，還有全新打卡圣地新天地東臺里等，呈現(xiàn)出個(gè)性化、差異化和主題化。

2025年，韓國品牌入華潮已蔚然成形，韓國品牌MUSINSA在淮海路和安福路雙首店同開，是近期韓國品牌集體涌入中國市場的一個(gè)縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年有至少20個(gè)韓國品牌進(jìn)駐中國。韓國時(shí)尚品牌憑借設(shè)計(jì)力與潮流敏銳度，正贏得中國年輕消費(fèi)者的青睞。展望未來，國內(nèi)外零售商繼續(xù)偏愛選址上海作為其在中國的首店或旗艦店，市場需求表現(xiàn)持續(xù)活躍。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)黎慶文表示，2025年上海圍繞“以舊換新”和“服務(wù)消費(fèi)”推出了一系列政策措施，消費(fèi)提振效果較為顯著，零售市場逐漸回暖。與剛需消費(fèi)看似“矛盾”的能夠舒緩情緒的社交、療愈、康養(yǎng)、泛體育等細(xì)分類消費(fèi)也增長顯著，說明消費(fèi)者為情緒付費(fèi)的意愿變得更加強(qiáng)烈。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie指出，2025年上海零售市場保持活躍，社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。假日經(jīng)濟(jì)、入境消費(fèi)和首發(fā)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮眼，為市場注入持續(xù)動能。與此同時(shí)，隨著大量的新增供應(yīng)入市，上海零售物業(yè)市場競爭趨于白熱化。存量項(xiàng)目改造升級成為行業(yè)共識，多個(gè)傳統(tǒng)零售物業(yè)啟動"煥新計(jì)劃"。

上海大宗交易市場筑底蓄能，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇凸顯

2025年，上海房地產(chǎn)大宗交易市場在經(jīng)歷連續(xù)四年的調(diào)整后，展現(xiàn)出明顯的筑底企穩(wěn)跡象。全年共錄得75宗、共計(jì)424億元成交。盡管同比有所回落，但市場結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，內(nèi)資主導(dǎo)格局進(jìn)一步鞏固，小額交易活躍，非機(jī)構(gòu)投資人參與度顯著提升，為未來市場的復(fù)蘇積蓄了動能。值得關(guān)注的是，目前已有約140億元的大宗交易完成草簽，預(yù)計(jì)將在2026年上半年陸續(xù)完成交割，市場流動性有望逐步釋放。

受行業(yè)周期性調(diào)整影響，資產(chǎn)成交價(jià)格處于低位，為資金實(shí)力雄厚的投資者提供低成本布局窗口。2025年上海大宗市場單宗成交均價(jià)約5.6億元，四季度降至4.8億元，3億以下的小額交易占比超50%（38宗），反映出投資者更趨理性與務(wù)實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于審慎的同時(shí)仍維持配置意愿，市場韌性得以體現(xiàn)。

買家內(nèi)外資類型方面，內(nèi)資買家繼續(xù)牢牢占據(jù)市場主導(dǎo)地位，2025年按成交金額計(jì)占比高達(dá)97%。外資買家全年僅完成三筆收購，但作為賣方較為活躍，全年出售資產(chǎn)成交總額約 129 億元，占比約三分之一，涉及 15 宗交易。這既體現(xiàn)了部分外資階段性退出，也釋放出一批優(yōu)質(zhì)低價(jià)資產(chǎn)，為國內(nèi)實(shí)力投資人提供配置機(jī)會。同時(shí)，部分外資正積極籌備人民幣基金，戰(zhàn)略重心向本土化、長期化轉(zhuǎn)移，未來仍有回流潛力，為市場注入新活力。

自用型買家表現(xiàn)活躍，全年成交總額約60億元，占總成交額的26%。金融、TMT、消費(fèi)等行業(yè)企業(yè)成為主要力量：金融機(jī)構(gòu)延續(xù)穩(wěn)健投資策略；TMT與消費(fèi)類企業(yè)加速布局一線城市核心資產(chǎn)；制造業(yè)則聚焦于自用辦公空間升級。自用型買家交易標(biāo)的以辦公、公寓為主，且高度集中于5億元以下，該類成交宗數(shù)占比高達(dá)79%。

從物業(yè)類型看，辦公/研發(fā)辦公仍是市場最主流的選擇，2025年成交總額達(dá)185億元，占整體市場的43.6%，核心業(yè)態(tài)的長期價(jià)值依然穩(wěn)固。同時(shí)，隨著公募REITs持續(xù)擴(kuò)容，長租公寓和租賃住宅受到更多機(jī)構(gòu)關(guān)注，公寓/住宅類資產(chǎn)成交占比達(dá)16.5%，典型案例如微領(lǐng)地浦江R4項(xiàng)目與旭輝松江R4項(xiàng)目。商業(yè)板塊成交基本與公寓/住宅持平，占比為16.6%，其中小體量商業(yè)、沿街商鋪備受私人買家和民營企業(yè)青睞。酒店類成交占比為5%，工業(yè)及物流類資產(chǎn)則因企業(yè)自用需求而保持穩(wěn)定成交節(jié)奏。

此外，法拍交易宗數(shù)約占全年總成交的四分之一，凸顯部分存量資產(chǎn)面臨債務(wù)壓力的同時(shí)，也加快了不良資產(chǎn)處置與價(jià)值重塑的進(jìn)程。這標(biāo)志著商辦地產(chǎn)正加速從增量開發(fā)向存量盤活轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)管理能力的重要性日益凸顯。

展望2026，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出以下預(yù)測：

1. 國內(nèi)持續(xù)寬松的財(cái)政與貨幣政策環(huán)境，將為國央企及實(shí)力民企等內(nèi)資頭部投資主體提供融資優(yōu)勢，進(jìn)一步激發(fā)其增持優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)的動力；

2. 公募REITs在酒店、優(yōu)質(zhì)辦公等業(yè)態(tài)的擴(kuò)容，以及發(fā)行主管條線的增加，將顯著拓寬存量資產(chǎn)的退出與盤活渠道；

3. 金額在3億元以內(nèi)的中小規(guī)模、收益穩(wěn)定的交易標(biāo)的，因產(chǎn)權(quán)清晰、決策靈活，在流動性、風(fēng)險(xiǎn)偏好及估值分歧背景下，仍將是2026年大宗交易市場的主流；

4. 以上海為代表的一線城市核心物業(yè)將持續(xù)吸金，國企及實(shí)力民企的投資邏輯正從單純的財(cái)務(wù)回報(bào)，轉(zhuǎn)向“資本化、資管化、資源化”的深度運(yùn)營與價(jià)值重塑。

內(nèi)資第三方物流企業(yè)需求增量明顯，華東高標(biāo)倉表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)

華東地區(qū)整體高標(biāo)庫市場主體租戶類型仍為電商、制造業(yè)、第三方物流及快遞快運(yùn)，租戶類型結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)定。隨著企業(yè)為實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈降本增效的目標(biāo)，內(nèi)資三方物流業(yè)務(wù)量占比不斷上升，其中，民營物流企業(yè)活躍度尤為突出，占據(jù)更多物流租賃市場份額。相反，外資三方物流在整體物流租賃市場表現(xiàn)中競爭力及市場份額有所下降。主流電商租戶紛紛遷入自建倉庫，存量市場中開發(fā)商所建園區(qū)的電商需求比例減少。

華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求主要租戶行業(yè)仍為電商、制造業(yè)、第三方物流及快遞快運(yùn)。上海市高標(biāo)倉庫市場，市場空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至24.2%，平均租金環(huán)比微降1.3%至40.9元/平方米/月。江蘇省高標(biāo)倉庫市場平均租金維持在33.3元/平方米/月，市場空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至19.0%；安徽省高標(biāo)倉庫市場表現(xiàn)平穩(wěn)，平均租金微降2.7%至27.2元/平方米/月，空置率保持在13.0%；浙江省高標(biāo)倉庫市場主要去化力仍為電商、快遞快運(yùn)，本季度受電商購物節(jié)影響，電商短租去化一部分面積，空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至23.1%，整體市場仍面臨一定招商壓力，平均租金維持在33.1元/平方米/月。

物流存量租賃市場優(yōu)化整合

當(dāng)前物流市場仍處于存量租賃業(yè)務(wù)階段。隨著城市規(guī)劃與功能優(yōu)化調(diào)整推動倉庫舊改拆遷。相關(guān)租戶啟動搬遷與重新選址，釋放出一定的存量需求。租戶通過優(yōu)化整合，遷移至標(biāo)準(zhǔn)更高、服務(wù)能力更優(yōu)的高標(biāo)物流園區(qū)，實(shí)現(xiàn)降低倉儲及綜合運(yùn)營成本的同時(shí)獲得更多增值服務(wù)的提升。

戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，展望未來華東市場，供應(yīng)量增量減緩。預(yù)計(jì)明年租金穩(wěn)定，未來短期內(nèi)租金不會出現(xiàn)較大波動。業(yè)主在維持較低租金的基礎(chǔ)上，將為客戶提供更多的增值服務(wù)提升競爭力，吸引新客戶。

中國資產(chǎn)證券化多層次REITs顯繁榮發(fā)展態(tài)勢

2025是我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs從“常態(tài)化發(fā)行”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性一年，資本市場多層次REITs盡顯長足繁榮發(fā)展態(tài)勢。如底層資產(chǎn)大幅度擴(kuò)容到幾乎全品類，商業(yè)不動產(chǎn)REITs開啟試點(diǎn)，機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）更是實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長，2025年16單的發(fā)行數(shù)量較往年5單實(shí)現(xiàn)三倍增長。

隨著12月25日，戴德梁行參與的中信建投—外高橋集團(tuán)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（267069.SH）在上海證券交易所成功鳴鑼上市，中國多層次REITs市場在2025年更添繁榮。

截至2025年12月31日，全市場上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共78只，總發(fā)行規(guī)模約2,200億元，新增規(guī)模與2024年大致持平，REITs產(chǎn)品新增20只，發(fā)行額600億。公募REITs二級市場分板塊來看，以購物中心為代表的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房漲幅較高，而產(chǎn)業(yè)園板塊的基礎(chǔ)設(shè)施二級市場表現(xiàn)相對偏弱。

2025年是機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）長足發(fā)展的大年，截至2025年12月31日，累計(jì)發(fā)行規(guī)模約475億元，產(chǎn)品數(shù)量22只，其中2025年新增發(fā)行16單3倍于2024年的5單。機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)主要包括工業(yè)廠房、購物中心、涵蓋優(yōu)質(zhì)寫字樓及配套商業(yè)的城市綜合體、IDC數(shù)據(jù)中心，租賃住房等多種資產(chǎn)類型。

值得一提的是，戴德梁行參與的外高橋集團(tuán)持有型不動產(chǎn)ABS是全國首單工業(yè)廠房機(jī)構(gòu)間REITs，也是上海地方國企首單機(jī)構(gòu)間REITs。其成功掛牌是浦東新區(qū)在多層次REITs市場建設(shè)中的又一次重要探索，作為浦東國資深化國企改革、踐行金融創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要舉措，外高橋集團(tuán)從“資產(chǎn)持有者”向“資本運(yùn)營者”的重要轉(zhuǎn)型。

政策工具方面，發(fā)改委與證監(jiān)會接連出臺新政，包括國家發(fā)改委《2025版REITs項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》新增位于22座超特大城市、且為超甲級/甲級品質(zhì)商業(yè)辦公，而證監(jiān)會《商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)公告》也將政策支持的底層資產(chǎn)擴(kuò)展到了商業(yè)辦公、酒店、體育場館等房地產(chǎn)存量領(lǐng)域。上述政策顯示，除了常態(tài)化發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs, 證監(jiān)會也正在穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)，為商業(yè)不動產(chǎn)盤活和融資提供多元化投資渠道。

展望2026年，戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事、上海房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會理事兼房地產(chǎn)金融特聘專家顧悅?cè)?/strong>總結(jié)道，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)范圍繼續(xù)擴(kuò)容，證監(jiān)會商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)有望半年內(nèi)落地。不僅會在資產(chǎn)版圖上，補(bǔ)上優(yōu)質(zhì)商業(yè)寫字樓以及星級酒店資產(chǎn)這兩枚拼圖，更重要的是實(shí)實(shí)在在為多層次REITs市場的持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)容并與國際成熟資本市場接軌。

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