人口在減少，住房需求卻升級，香港房價 “天花板” 到底在哪里？

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哈嘍，大家好，小林哥這篇文章分析人口低迷下的樓市反轉(zhuǎn)，這個打破常規(guī)認知的地區(qū)，正是中國香港，全球出生率最低的地區(qū)，為何能走出逆勢上漲的樓市行情，這樣的獨特情況成為解讀當下資產(chǎn)邏輯的關(guān)鍵。

反轉(zhuǎn)圖景：低生育率與樓市升溫的背離

當下，“無人生育，房價終將崩盤”的言論持續(xù)蔓延，這類聲音反復(fù)強化出生率與房價的綁定關(guān)系，借人口斷崖的焦慮情緒，影響大眾的購房判斷。

有一個地區(qū)的現(xiàn)狀，卻徹底打破了這種單一邏輯，這里的出生率已跌至0.8，位居全球倒數(shù)第一，當?shù)馗吖僭_提及，年輕人更傾向于飼養(yǎng)寵物而非生育后代。

按照常見的市場論調(diào)，該地區(qū)房價理應(yīng)陷入持續(xù)低迷，真實情況卻截然相反，2025年下半年起，這里的房價不僅未出現(xiàn)崩盤跡象，反而開啟連續(xù)上漲模式，一路攀升長達6個月。

資本市場的動作更為直接，阿里巴巴、京東等內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛斥資百億港元購入當?shù)胤慨a(chǎn)，帶動一手房成交量創(chuàng)下21年來的新高。

每日經(jīng)濟新聞的報道顯示，2025年香港全年新房成交已突破2萬宗，這一數(shù)字是自2004年以來的最高紀錄。

豪宅市場的表現(xiàn)更是火爆，僅2025年12月29日當天，香港港島區(qū)就有三套豪宅成交，合計金額約8.3億港元。

更早之前的12月22日，深水灣道6號兩棟洋房以22億港元成交，每平方米單價約158.23萬元人民幣，躋身近年香港豪宅最高成交價行列。

核心邏輯：人口換血背后的購買力重構(gòu)

看不懂這波行情背后的邏輯，未來在房產(chǎn)配置上大概率會踩坑，房子的核心功能是居住，無人居住自然缺乏真實需求，但樓市的運行邏輯從來不止于人口總量。

關(guān)鍵在于人口質(zhì)量，是人口結(jié)構(gòu)里的購買力層級，而非單純的人數(shù)疊加，香港正在經(jīng)歷的人口大換血，早已為這場樓市反轉(zhuǎn)寫下了答案。

2025年12月，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，私人住宅售價指數(shù)報297.3，環(huán)比上漲0.92%，連續(xù)6個月的上漲讓累計升幅達到3.77%；租金指數(shù)的表現(xiàn)更為強勁，已連續(xù)上漲12個月，最終報收200.7點，創(chuàng)下歷史新高。

支撐這波上漲的并非生育潮，而是一場精準的人口換血，香港人口正持續(xù)增長，2024年底的臨時數(shù)據(jù)顯示，當?shù)厝丝谶_753.42萬人，這是香港人口連續(xù)第三年實現(xiàn)增長，兩年多的時間里，人口凈增長了20萬人。

這些新增人口的來源，核心是香港的搶人才計劃，這并非簡單的人口數(shù)量補充，而是一場財富階層的迭代替換——缺乏購買力的人群逐步流出，手握現(xiàn)金的全球高知精英持續(xù)涌入。

樓市的本質(zhì)，從來都是購買力的博弈，不是無人生育就意味著無人購房，20萬高凈值精英的集中入場，足以支撐起整個核心樓市的需求。

香港中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個月，以普通話拼音登記的內(nèi)地買家在香港樓市成交1.255萬宗，成交金額達1200.56億港元，創(chuàng)下1995年有統(tǒng)計以來的歷史新高。

這一數(shù)據(jù)背后的市場占比更具說服力，2025年1-11月，香港一手樓成交1.88萬宗，二手樓成交3.58萬宗，內(nèi)地買家的成交占比已接近四分之一，騰訊新聞的報道指出，鄰近香港西九龍高鐵站的臨海豪宅項目維港匯，內(nèi)地買家占比高達四成。

多數(shù)人將這波行情視為簡單的樓市反彈，實則不然，這是全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒背景下，資本對香港核心資產(chǎn)的集中加倉。

市場分化：新需求下的資產(chǎn)選擇啟示

這波樓市行情里，一個值得警惕的現(xiàn)象是明顯的K型分化。不是所有香港房產(chǎn)都在上漲，核心區(qū)域與非核心區(qū)域的表現(xiàn)呈現(xiàn)天壤之別，核心區(qū)域漲幅顯著，非核心區(qū)域則無人問津。

具體來看，九龍87.5%的房產(chǎn)實現(xiàn)上漲，其中美孚新村的漲幅高達15%；新界東79.3%的院屋價格上漲；而傳統(tǒng)的富人區(qū)港島，僅有42%的物業(yè)實現(xiàn)上漲，多數(shù)樓盤跑輸大盤。

這種反差的根源，是新香港人購房邏輯的徹底轉(zhuǎn)變，過去香港富人偏愛港島的老牌豪宅，追求的是身份象征與圈層認同；如今涌入的精英群體，購房標準更為務(wù)實。

他們更看重通勤的便捷性、配套的新穎度以及穩(wěn)定的租金回報率，2025年香港進入減息周期，房貸利率降至3.25%，而租金已連續(xù)上漲3年，租金回報率穩(wěn)定在3.5%-4%的區(qū)間。

每日經(jīng)濟新聞援引香港房產(chǎn)中介的觀點指出，減息后市場出現(xiàn)了“供平過租”的現(xiàn)象，即購買房產(chǎn)后的每月按揭供樓金額，低于租住同類型單位的租金，這一變化直接吸引不少租客轉(zhuǎn)向購房市場。

香港樓市的這波行情，給所有房產(chǎn)參與者帶來了核心啟示，區(qū)位的重要性遠超品牌，實用性比身份感更具價值，租金支撐才是資產(chǎn)穩(wěn)健的關(guān)鍵，而非單純的概念炒作。

香港樓市的現(xiàn)狀，也為內(nèi)地樓市的未來走向提供了參考，未來內(nèi)地房產(chǎn)將徹底分化為兩類，一類是被新成功人士爭搶的核心資產(chǎn)，另一類是滿足普通居住需求的消費品。

保障性住房的持續(xù)推進，將大幅滿足普通剛需的居住需求，無需再緊盯剛需偏好的房產(chǎn)類型，應(yīng)該把目光放在高知精英聚集的區(qū)域，關(guān)注他們的工作與租房集中地。

這類區(qū)域的房產(chǎn)，即便短期內(nèi)出現(xiàn)價格波動，也有真實的購買力托底，不會淪為無人接盤的負資產(chǎn)，仲量聯(lián)行的調(diào)研就顯示，香港大學(xué)附近區(qū)域因非本地生學(xué)額提升，租賃需求強勁，租金回報率穩(wěn)定，成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的熱門選擇。

核心區(qū)域永遠是核心，香港的經(jīng)驗已經(jīng)充分證明，即便樓市迎來反彈，也是樞紐核心區(qū)域率先啟動上漲，外圍遠郊、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的衛(wèi)星城，就如同香港的偏遠地區(qū)，在市場退潮時終將暴露風險。

租金是檢驗資產(chǎn)價值的試金石，沒有租金支撐的房產(chǎn)，本質(zhì)上就是空中樓閣，遲早會出現(xiàn)問題。香港樓市之所以能穩(wěn)健反彈，持續(xù)上漲的租金是重要支撐力量，那些租金持續(xù)下跌的老舊小區(qū)、遠郊新房，必須保持足夠警惕。

從香港的樓市行情可以看出，把握區(qū)位價值、聚焦真實需求、關(guān)注租金支撐，理性認知市場規(guī)律，才能在資產(chǎn)配置的浪潮中站穩(wěn)腳跟。