珠江新城連漲8周！樓市熱度來(lái)了嗎

家人們，最近廣州樓市有個(gè)大新聞你們肯定刷到了吧？就是咱們的“宇宙中心”珠江新城，房?jī)r(jià)連著漲了8周，而且是買的人變多、價(jià)格還往上走的量?jī)r(jià)齊漲！今天咱不搞那些虛頭巴腦的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，就用大白話聊聊這事兒：到底發(fā)生了啥？為啥偏偏是珠江新城？這波上漲會(huì)帶來(lái)啥影響？最后我再說(shuō)說(shuō)我的真實(shí)看法，保證接地氣、不忽悠。

先給沒(méi)跟上節(jié)奏的家人補(bǔ)補(bǔ)功課，說(shuō)說(shuō)這波熱點(diǎn)的真實(shí)情況。根據(jù)財(cái)聯(lián)社剛發(fā)的數(shù)據(jù)，從去年12月開始，泛珠江新城板塊的樓市就開始發(fā)力了，11到12月的月均成交量比10月份漲了30%，單12月一個(gè)月就賣了333套，相當(dāng)于每天都有10多套房子成交。價(jià)格方面更明顯，12月的成交價(jià)環(huán)比漲了8%，創(chuàng)下了近半年的新高。而且不管是一手房還是二手房，都火得不行。一手房里，保利玥璽灣這個(gè)項(xiàng)目去年銷售額超140億，網(wǎng)簽價(jià)都漲到16萬(wàn)多一平米了；二手房更夸張，僑鑫匯悅臺(tái)一套284平米的房子，賣了6000萬(wàn)，單價(jià)合到21萬(wàn)多，掛牌不到一個(gè)月就成交了，23個(gè)人盯著、7次帶看就搞定。還有中海璟暉華庭、嘉裕公館這些熱門小區(qū)，同一個(gè)戶型短短一個(gè)月，總價(jià)就漲了近100萬(wàn)，漲幅都快10%了。最關(guān)鍵的是，現(xiàn)在珠江新城不少小區(qū)的業(yè)主都開始惜售了，要么撤回房源，要么直接漲價(jià)上百萬(wàn)，匯悅臺(tái)甚至有房源一下子漲了500萬(wàn)，掛牌率都跌到近一年的低位了。這就是最真實(shí)的現(xiàn)狀，不是中介炒作的假消息，是有實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)支撐的。

說(shuō)完事實(shí)，咱再琢磨琢磨，為啥偏偏是珠江新城在這時(shí)候逆勢(shì)上漲？很多人可能會(huì)說(shuō)“因?yàn)樗呛诵膮^(qū)”，這話沒(méi)毛病，但太籠統(tǒng)了。咱拆成三個(gè)好理解的點(diǎn)來(lái)說(shuō)。第一個(gè)，也是最核心的，就是“物以稀為貴”。珠江新城的住宅用地早就開發(fā)得差不多了，現(xiàn)在能賣的新房就那么一兩個(gè)項(xiàng)目，比如凱旋新世界、保利玥璽灣，選擇特別少。而想買這里房子的人，大多是高凈值人群，要么是企業(yè)高管，要么是做金融的，他們不缺買房的錢，缺的是能保值、還能彰顯身份的好房子。這種“少房子”和“多需求”的矛盾，直接把價(jià)格抬上去了。就像凱旋新世界，20萬(wàn)多一平米的房子，還有人一次性全款買兩套，帶動(dòng)朋友一起入手，就是因?yàn)檫@種核心資產(chǎn)太少了。

第二個(gè)原因，是政策給市場(chǎng)松了綁。這兩年不管是取消豪宅稅，還是放松限購(gòu)，其實(shí)都是在釋放高凈值人群的購(gòu)買力。尤其是之前增值稅從5.3%降到3%，買一套幾千萬(wàn)的房子能省不少錢，這就打破了很多人的觀望情緒。加上去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，廣州也跟著出臺(tái)了不少政策，比如收購(gòu)存量房做保障房、推進(jìn)城市更新，這些都讓市場(chǎng)信心慢慢回來(lái)了。高凈值人群本來(lái)就擔(dān)心資產(chǎn)縮水，現(xiàn)在政策托底，又看到珠江新城的房子抗跌性強(qiáng)，自然就愿意出手了。

第三個(gè)原因，是珠江新城的“含金量”還在升級(jí)。可能有人覺(jué)得珠江新城已經(jīng)定型了，但其實(shí)不是?，F(xiàn)在馬場(chǎng)地塊已經(jīng)清租完成，獵德也搞了國(guó)際化街區(qū)，冼村的拆遷也清零了，這些區(qū)域升級(jí)會(huì)讓珠江新城的配套更完善。而且這里本身就有最頂級(jí)的資源：廣州圖書館、省博物館、廣州大劇院這些文化設(shè)施，K11、廣粵天地這些高端商場(chǎng)，還有珠江公園、珠江岸線的稀缺景觀。更重要的是，這里聚集了大量世界500強(qiáng)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，形成了頂級(jí)圈層，住在這不僅是住房子，更是進(jìn)入了一個(gè)優(yōu)質(zhì)的社交圈。這種別人替代不了的優(yōu)勢(shì)，讓珠江新城的房子成了“硬通貨”。

那這波連漲會(huì)帶來(lái)啥影響呢？咱從近到遠(yuǎn)說(shuō)，先看廣州本地樓市。最直接的就是“核心區(qū)帶火周邊”，就像杭州核心區(qū)漲價(jià)會(huì)帶動(dòng)周邊板塊一樣，珠江新城漲了之后，旁邊的金融城、琶洲，甚至天河區(qū)其他板塊的房?jī)r(jià)預(yù)期都會(huì)被拉高。可能現(xiàn)在這些地方還沒(méi)明顯漲價(jià)，但帶看量、咨詢量肯定會(huì)變多，業(yè)主的心態(tài)也會(huì)變硬，議價(jià)空間會(huì)越來(lái)越小。其次，會(huì)讓廣州樓市的“分化”更明顯。不是所有地方都會(huì)漲，只有像珠江新城這樣有稀缺資源、成熟配套的核心區(qū)域會(huì)越來(lái)越吃香，而那些遠(yuǎn)郊、配套差的板塊，可能還是會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。這就是現(xiàn)在樓市的真相：不是整體回暖，是好的越來(lái)越好，差的越來(lái)越難。

再往大了說(shuō)，這波上漲會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。之前很多人覺(jué)得“樓市不行了，房子會(huì)一直跌”，但珠江新城連漲8周的事實(shí)，會(huì)讓很多人改變這個(gè)想法，尤其是那些手里有閑錢、想做資產(chǎn)配置的人，會(huì)更傾向于選擇核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。但反過(guò)來(lái)，對(duì)普通剛需來(lái)說(shuō)，可能會(huì)更焦慮：核心區(qū)漲了，會(huì)不會(huì)帶動(dòng)其他地方也漲？自己是不是更買不起房了？不過(guò)這里要說(shuō)明一點(diǎn)，珠江新城的上漲和剛需市場(chǎng)關(guān)系不大，畢竟動(dòng)輒幾千萬(wàn)的房子，不是普通剛需能碰的，但這種市場(chǎng)情緒的傳導(dǎo)，確實(shí)會(huì)讓剛需的購(gòu)房壓力變大。

最后，我說(shuō)說(shuō)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我真實(shí)的感受。首先，大家別被“連漲8周”嚇住，也別覺(jué)得“廣州樓市要全面暴漲了”，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。珠江新城的上漲，不是因?yàn)檎麄€(gè)樓市好了，而是因?yàn)樗恰疤厥獾纳贁?shù)派”。經(jīng)過(guò)這幾年的市場(chǎng)調(diào)整，大家已經(jīng)慢慢明白，不是所有房子都能保值，只有占據(jù)核心地段、稀缺資源的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才靠譜。所以這波上漲，本質(zhì)上是高凈值人群的“資產(chǎn)搬家”——把錢從其他不穩(wěn)定的地方，轉(zhuǎn)到了珠江新城這種“安全港”里，和普通老百姓的住房需求沒(méi)關(guān)系。

其次，我想說(shuō)說(shuō)“樓市的真相：分化才是常態(tài)”。以前那種“買套房子就能賺錢”的時(shí)代早就過(guò)去了，現(xiàn)在是“選對(duì)房才能賺錢，選錯(cuò)房就會(huì)被套”。珠江新城能連漲8周，是因?yàn)樗鼭M足了“稀缺+優(yōu)質(zhì)+圈層”這三個(gè)條件，而大多數(shù)板塊都不具備這些條件。所以大家別看到珠江新城漲了，就盲目去跟風(fēng)買房，尤其是別去買那些遠(yuǎn)郊的、沒(méi)配套的房子，不然很可能會(huì)高位接盤。

還有一點(diǎn)，我覺(jué)得這波上漲也反映出一個(gè)現(xiàn)實(shí)：財(cái)富正在向核心資產(chǎn)集中。2003年凱旋新世界首期開盤價(jià)和2024年二手房?jī)r(jià)格比，翻了將近30倍。買對(duì)核心資產(chǎn)的人，財(cái)富一直在增值；而那些沒(méi)抓住核心資產(chǎn)的人，可能就會(huì)被拉開差距。這不是鼓勵(lì)大家去投資核心資產(chǎn)，而是想告訴大家，現(xiàn)在不管是買房還是做資產(chǎn)配置，都要更理性，要看清資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，而不是被市場(chǎng)情緒帶偏。

最后總結(jié)一下，珠江新城連漲8周是事實(shí)，但它不是樓市全面回暖的信號(hào)，只是核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值回歸。對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，不用羨慕那些買得起珠江新城的人，也不用因?yàn)檫@波上漲而焦慮。我們要做的，是看懂這個(gè)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)，明白什么是真正有價(jià)值的資產(chǎn)，然后根據(jù)自己的實(shí)際情況做選擇。樓市早就不是“閉眼買就賺”的時(shí)代了，理性看待、冷靜分析，才是對(duì)自己最負(fù)責(zé)的態(tài)度。

今天就聊到這，大家對(duì)珠江新城連漲有啥看法？或者想了解廣州其他板塊的樓市情況，都可以在評(píng)論區(qū)留言。關(guān)注我，下次再給大家扒一扒樓市里的那些真相，咱們下期見！