“千億貨值”房企擴容至6家：誰在搶地，誰在掉隊？

2025年土地市場的全景圖正式定格，在一幅看似平穩的年度畫卷下，有著深度分化的新格局。

機構數據顯示，2025年TOP100房企拿地總額同比微增3.9%，背后是央企占據主導地位、全口徑千億貨值房企擴容，以及聯合開發成為主流。土地市場“強者恒強”的馬太效應愈發顯著，行業洗牌正在投資端悄然發生。

招商蛇口“抱團”拿地前進五位

2025年，房企拿地意愿整體保持積極。中指研究院數據顯示，2025年，TOP100企業拿地總額9640億元，同比增長3.9%。這一方面得益于地方政府為穩定市場推出的一系列利好政策與質量不斷提升的土地供應；另一方面，經歷數年低位運行后，房企存量土儲普遍消耗，補倉需求迫切。從熱度曲線看，全年呈現“前高后低”特征，前三季度拿地同比增幅超30%，第四季度則隨供地節奏放緩而增幅收窄。

從新增貨值來看，2025年，6家房企全口徑新增貨值過千億，分別是中海地產、招商蛇口、保利發展、綠城中國、華潤置地、中國金茂。而2024年全口徑新增貨值過千億的房企僅有4家，分別為中海地產、華潤置地、保利發展、綠城中國。

其中，2025年中海地產以2031億元全口徑新增貨值位列第一，招商蛇口以1936億元位列第二，兩家企業均通過獲取上海城市更新項目，使得貨值大幅提升。2025年9月5日，中海地產、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資組成的聯合體通過上海聯合產權交易所完成對上海徐匯東安城市更新項目的股權交易，以總價439.5億元獲得徐匯區兩幅核心地塊的開發權。

此外，保利發展全口徑新增貨值規模為1436億元，位列第三。綠城中國則以1300億元位居第四。

華潤置地以1291億元全口徑新增貨值位居第五，其也通過收購的形式獲取大體量地塊。2025年8月1日，華潤置地發布公告，由其子公司上海泓喆與獨立第三方上海南房組成的聯合體，收購四個目標公司的全部股權及債權，涉及總代價約為244.7億元。此次收購的是耀華路項目和余慶里項目，兩個項目均位于上海市核心區域。

對比2024年排名來看，2025年中海地產繼續位居新增貨值首位，保利發展和綠城中國的位次沒有變化。值得一提的是，招商蛇口2025年全口徑新增貨值比2024年增加了超千億元，由第七位躍升至第二位，前進五位。華潤置地2025年全口徑新增貨值比2024年減少300多億元，由2024年的第二位下降到第五位，退后三位。

從權益拿地額榜單來看，中海地產、保利發展、招商蛇口、綠城中國、華潤置地位居前五位，拿地金額分別為907億元、671億元、594億元、592億元、585億元。由于中海地產在土地市場一直“單打獨斗”，其權益拿地金額遙遙領先，排名持續穩居首位。而招商蛇口雖然位居全口徑新增貨值第二名，但權益拿地額排名第三，其“抱團”拿地的情況相對較多。

前十名新增貨值在百強房企中占比超四成

市場分化在2025年表現得尤為顯著。據克而瑞重點監測的100家企業中，14家央企的拿地金額占比達到50%，較上年增長7個百分點，其拿地金額同比增幅遠超行業平均水平。

更具標志性的變化是，2025年，央企、國企已成為土地市場的絕對主導力量，屢屢現身優質、高總價地塊的競拍。與此同時 ，房企對優質地塊的競爭也更加激烈，高溢價地頻出，而且不斷刷新區域總地價或樓面價紀錄。

比如，2025年12月，中海地產經過95輪競價，以31.86億元競得深圳T207-0068宗地，折合樓面地價約7.74萬元/平方米，溢價率達到42.49%，創深圳灣超級總部基地宅地溢價新高；2025年7月，深圳前海合作區一宗住宅用地經過158輪報價后，由招商蛇口以21.55億元競得，成交樓面價84180元/平方米，成功刷新深圳單價地王。

除了央企外，也有部分地方國企以及部分民企在土地市場分得一杯羹。2025年2月成交的上海靜安寺C050101單元095-7地塊，成交樓面價16萬元/平方米，拿地者為上海靜投置新城市更新建設有限公司，是一家地方國企。僅過了5個月，該紀錄便被打破。

2025年7月，上海徐匯區XH-02（TPL）單元051-11地塊出讓。經過28輪競價，該地塊以12.25億元的價格競得，溢價率22.38%，成交樓面價200257元/平方米，刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價紀錄。

拿地者為上海祺祥旺宇置業有限公司，其法人、董事葉舒祺被爆為浙商“富二代”，其父葉華彪一手打造的屹豐集團在汽車模具與零配件領域堪稱巨頭。

與此同時，據中指研究院統計，TOP10企業2025年新增貨值總額12203億元，占TOP100房企新增貨值總額的43.3%，再一次體現“強者恒強”的分化效應。對此，中指研究院研究主管陶淑茹表示，目前頭部房企拿地金額占比明顯上升。2025年，銷售額TOP100與拿地額TOP100重合企業共計三十余家，這些企業銷售及拿地規模均位于前列。

聯合體拿地盛行

2025年，房企聯合體拿地有所增加。比如，在北京成交的40宗涉宅用地中，14宗地為聯合體摘得。對比來看，2024年僅為5宗，2025年聯合體拿地比例同比增長180%，占比顯著提升。其中，朝陽區黃杉木店地塊由中建智地聯合中國金茂、越秀地產、朝陽城發以126億元競得，后續將打造為紫京宸園及璞樾項目；海淀區朱房地塊、朝陽區三間房地塊則分別由華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體、保利發展+中國金茂聯合體以91.52億元、87.3億元成功競得。

在陶淑茹看來，一方面，聯合體拿地可以應對市場不確定性，將市場風險如銷售不暢、價格波動等由多家企業共同承擔；另一方面，核心一二線城市土地金額較高，聯合體拿地可以分攤拿地金額，以較少的拿地資金獲取優質地塊。

從2025年土地市場來看，央企憑借信用與資金優勢確立了主導權，行業資源向頂尖巨頭高度集中。房企的生存法則不再是普遍擴張，而是轉向聚焦核心、抱團合作、敢于為頂級資源支付溢價的精準投資。這場發生在土地市場的變革，不僅重塑了房企排名，也預示著未來數年中國房地產市場的產品格局與競爭版圖。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

制圖 許驍

編輯 楊娟娟

校對 劉軍