借名買限價房合同無效？法院仍判賠百萬！｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李梅與丈夫王強（已故）因不具備北京市限價商品住房購買資格，于2013年與王強的姐姐王莉及其丈夫趙磊達成口頭協(xié)議：借用王莉、趙磊名義購買一套限價房（以下簡稱“一號房屋”），所有購房款、貸款、裝修、物業(yè)費均由李梅夫婦承擔，待政策允許時再過戶至李梅名下。

此后：

李梅支付首付款16.7萬元；

自2014年3月起按月償還房貸，并于2018年一次性結(jié)清剩余貸款56萬余元；

支付契稅、專項維修資金、面積補差款等共計2.7萬元；

花費29萬元對房屋進行裝修，并自2015年收房后全家實際居住至今；

所有銀行轉(zhuǎn)賬記錄、物業(yè)費、供暖費發(fā)票均由李梅持有。

2021年，王莉、趙磊突然向法院起訴，要求李梅母女騰退一號房屋。B號判決經(jīng)審理認定：“雙方存在借名買房關(guān)系”，駁回其騰房請求，該判決已生效。

2023年，李梅提起反訴，要求王莉、趙磊返還全部出資并賠償房屋增值損失。

王莉、趙磊辯稱：

“我們完全有經(jīng)濟能力購房，從未同意借名！一號房屋是我們唯一的住房。李梅最后一筆還款用的是王強的死亡賠償金，不屬于她個人財產(chǎn)。”

二、裁判結(jié)果

法院最終判決如下（僅列房屋相關(guān)）：

? 確認雙方存在借名買房事實，但合同無效（因限價房屬政策性保障住房）；

? 王莉、趙磊于判決生效30日內(nèi)向李梅支付：

購房款、貸款本息、契稅、維修基金等合計：866,317.66元；

房屋增值差價損失（按過錯比例酌定）：936,000元；

? 李梅及其女兒在收到上述款項后，立即騰退一號房屋；

核心結(jié)論：

借名購買限價商品住房、經(jīng)適房等政策性住房，無論是否有協(xié)議，合同一律無效；

但若能證明實際出資+長期占有+合理借名原因，法院可判令返還全部出資 + 酌情賠償部分增值損失；

因雙方均存在過錯（借名人明知無資格，出借人違規(guī)出借指標），增值部分不全額支持。

三、法院說理要點

借名關(guān)系成立，雖無書面合同

李梅支付首付款、大部分月供、一次性結(jié)清貸款、裝修費及各項稅費；

房屋交付后由其家庭長期居住近9年；

持有大量原始付款憑證和費用發(fā)票；

借名原因合理：限價房需特定資格，親屬間口頭約定符合常理。

合同因損害公共利益而無效

根據(jù)《合同法》第52條，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定或損害社會公共利益的合同無效；

限價房是政府為中低收入家庭提供的保障性住房，借名行為破壞公平分配秩序，故合同無效。

無效后仍需返還財產(chǎn)、賠償損失

依據(jù)《合同法》第58條，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還；不能返還的，應(yīng)折價補償；

雙方對房屋增值均有貢獻（李梅出資，王莉提供指標），且均有過錯，故增值損失按比例分擔。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

限價房、經(jīng)適房、公租房等政策性住房，絕對不要借名購買！

此類房屋帶有社會保障屬性，法院一律認定借名合同無效，無法過戶。

即使合同無效，也不等于“血本無歸”：

只要能形成完整證據(jù)鏈（出資+占有+票據(jù)），法院通常會支持返還本金 + 部分增值補償。

關(guān)鍵證據(jù)清單（缺一不可）：

? 首付款、月供、結(jié)清貸款的銀行流水（備注用途更佳）；

? 裝修合同、付款憑證、物業(yè)/水電/供暖費發(fā)票原件；

? 房屋交接單、收房記錄；

? 能證明借名原因的聊天記錄、證人證言等。

親情不能替代法律風險防控：

本案勝訴依賴于近十年的持續(xù)付款和居住事實。若對方早一步否認或收回房屋，結(jié)果可能完全不同。

增值賠償≠全額差價：

法院會綜合考慮雙方過錯、出資比例、政策限制等因素，通常只支持30%-70%的增值損失。

警示案例：

李梅雖獲賠約180萬元，卻失去了市值近300萬元的房產(chǎn)，還需搬離住了9年的家。

為省幾萬首付或規(guī)避限購，借名買政策房，代價可能是百萬級損失！