開盤平均去化21%！廣州2025樓市真相好魔幻…

2025年廣州賣房超過17.2萬套！

其中，新房賣出6.37萬套，二手成交10.88萬套，總量對比2024年仍有回落。

看似二手更火，但真實情況遠比想象中魔幻。

全市新盤雖說大賣很難，但去年首開或加推平均去化率21%，還是逆漲了8%。

二手掛牌量激增，超46%的房源單價不到2萬/平，賣家之間刺刀見紅。

下面，樓市君透過8個不同維度數據，和大家展開聊聊。

｜廣州城景航拍

|廣州樓市發布 攝

新盤首開平均去化率逆漲

和2024年相比，廣州去年的新房銷售表現已經有所回暖。

2025年廣州全市整體新房首開/加推去化率為21%，同比上漲8%。

｜圖源：廣州中原研究發展部

背后主要原因有兩點：

一方面，產品全面超配升級，領先優勢在擴大。

卷使用率、卷交標只是基本操作，公區+教育+紅線外資源兌現、高配會所等等也很常見。

｜老黃埔新盤開盤現場

| 圖源：樓市君朋友圈

另一方面，新盤定價趨于市場化，價格表現穩健。

大多數新盤采取低開策略，后市能“保價”的不少，還有極少數項目穩中有升。

總之，開發商提前把品質給到位，提升附加值，用確定性和驚喜價吸引買家。

千萬級豪宅價格五連漲

與此同時，2025年廣州還有一項亮眼成績：豪宅熱度走高，拉升市場預期。

從沒有哪一年，廣州如此密集地推出一批高端盤。并且，幾乎每個新豪宅都成為市場焦點。

2025年全市總價1000萬+項目成交均價漲至8.9萬/平，創下近五年新高。

｜廣州樓市發布 制

能完成這波“逆勢上漲”，主要靠的就是天河。

全區賣出1455套豪宅，獨占全市44%；均價高達11.2萬/平，遙遙領先海珠、荔灣等區。

高凈值人群的集體出手，足以證明了廣州具備頂豪項目的消費力。

｜廣州樓市發布 攝

六成新房3萬/平以下

高端行情走熱之外，還有一個數據也在擴大，低門檻新房持續增加。

統計顯示，全市60%的新房價格低于3萬/平，這個比例同比再漲5%，創下歷史新高。

｜廣州樓市發布 制

另外還有一項數據同樣關鍵，總價300萬以內的項目，占比暴增至57.6%。

這個總價區間，絕對也是目前全廣州最“卷”的賽道。

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但對買家來說，手握三四百萬預算，不僅在市區橫著走，也能離珠金琶等核心CBD越來越近，的確也是買房福音。

超4成二手房2萬/平以下

比起新房走出K型曲線，現在二手房尚未出現止跌信號，競爭也更激烈。

整個2025年，全市二手成交均價僅2.64萬/平，同比再降6.8%，剛需盤持續涌入“紅海”。

一方面，價格低于2萬/平的二手房占比激增至46.6%。

這個比例相較于2021年大漲了18個百分點，是所有房源中增速最快的。

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另一方面，全市超9.57萬套二手房面積在110平以下。

其中，近70%的是2025年的新增房源，顯示出剛需業主的集中轉手。

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二手議價空間增至5.9%

就目前來看，二手市場也在進入“掛牌-降價-掛牌”的怪圈。

價格戰持續上演，反而刺激掛牌量加速上行，市場供過于求也更明顯。

截至目前，全市掛牌房源超13.85萬套，同比再漲6.4%。

尤其是南沙、黃埔兩個次新房扎堆的區域，房源猛增超10%。

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另據中原報價指數顯示，業主報價信心依然不強，超7成盤源報價下調。

全市平均議價幅度也擴大至5.9%，同比增長0.4%。

新房控增量，供應創新低

比起二手掛牌量激增，新房供應放緩：全市新房減少，主城買房選擇增加。

去年一整年，廣州新增住宅供應面積為568萬平，同比大降11%，來到了近五年的最低。

與此同時，由于成交涉宅用地減少，2026年的新房供應還會更少。

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據統計，2025年全市成交宅地計容建面為309萬平，同比大降30%。

受此影響，今年新房供應規模或再跌10-15%，首次降至500萬平左右。

這個變化有利于想留在主城的買家，2025年全市70%的宅地成交來自番禺、白云、天河和海珠區。

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今年想買房的朋友，可以重點關注這四個區。

房票認購98億供不應求

新房不光供應減少，還在積極擴充需求，去年的一大重磅利好就是房票政策。

數據顯示，目前全市已用房票認購金額約98億，認購房源5500套，涉及項目超過110個。

其中，“舊改大戶”黃埔無論認購量還是金額都獨占全市近90%。

與此同時，荔灣、白云、番禺、天河等區也在加速推廣房票。

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站在開發商的角度，房票安置意味著穩定的客源和現金流。

對村民等被拆遷主體來說，以票購房選擇多，安置更快，反饋確實很熱烈。

這種房票供不應求的局面，預計還會進一步激活新房市場。

|圖源：廣州黃埔發布

90-150平最受歡迎

房票加速去化的同時，越來越多買家的購房傾向可總結為一點：

花同樣的錢，盡可能買到更大、更好住的戶型，實現“越級改善”。

按照面積段來劃分，90平以下的上車產品，成交占比大降2.2個百分點。

反而在90-150平這個剛改、改善為主的中大戶型賽道，成交比例出現“普漲”。

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尤其100-110平戶型，很多項目因為是新規設計，使用率超高，做成四房的案例也不少。

可以說，這屆買家不光買房門檻大降，享受到的空間感也遠遠勝過5年前。

總的來看，2026年的廣州樓市，一二手房基本都會延續去年的競爭邏輯。

新房還是走“控增量、去庫存、優供給”的路線，讓市場進入高質量發展模式。

二手成交“以價換量”趨勢依舊明顯，尤其一些次新房入市，更加劇價格內卷。

坦白講，購房需求仍然存在，一二手房的價格博弈也會持續上演。

對此你怎么看？歡迎在評論區留言~

注：本文數據均來源于廣州中原研究發展部《2025廣州房地產樓市年報》。