抱歉，上海內(nèi)環(huán)沒(méi)有1000萬(wàn)的新房

最近有位朋友找我聊天，語(yǔ)氣里滿(mǎn)是憋屈。

他攥著1000萬(wàn)，滿(mǎn)心歡喜想在上海市區(qū)換套像樣的房子，結(jié)果看了一圈，整個(gè)人都不好了。

他原話(huà)是這么說(shuō)的：“手握1000萬(wàn)，在上海樓市怎么像個(gè)要飯的？”

這話(huà)聽(tīng)著夸張，卻戳中了當(dāng)下上海一批購(gòu)房者的痛點(diǎn)。

放在全國(guó)任何一座城市，1000萬(wàn)都是實(shí)打?qū)嵉木蘅睢?/p>

但在上海樓市，這筆錢(qián)卻卡在了最尷尬的夾縫里。

預(yù)算1000萬(wàn)的尷尬

說(shuō)實(shí)話(huà)，能拿出1000萬(wàn)買(mǎi)房，在上海已經(jīng)屬于前10%的人。

但上海樓市是對(duì)全球最優(yōu)秀人群開(kāi)放的。

所以在樓市里面，1000萬(wàn)的房子，也只能排在前30%。

想進(jìn)內(nèi)環(huán)買(mǎi)新房？現(xiàn)在入門(mén)級(jí)都要1400萬(wàn)起。

好一點(diǎn)的地段，直奔2000萬(wàn)。

1000萬(wàn)想擠進(jìn)去，只能選中原、江灣鎮(zhèn)這種犄角旮旯的地段。

朋友看完直搖頭：“我?jiàn)^斗半輩子，就為了住到這種地方？”

選擇不難，難的是地段、產(chǎn)品、面積的三角困境。

選新房，要么地段偏、要么戶(hù)型奇葩。

更要命的是，新房門(mén)檻還在持續(xù)抬高，戶(hù)型越做越大。

以前100平能做三房，現(xiàn)在120平才是起步線(xiàn)，算下來(lái)一套新房輕松突破1500萬(wàn)。

選二手房，又咽不下那口氣。

現(xiàn)在的新房，鋁板外立面、玻璃幕墻、五恒科技系統(tǒng)成了標(biāo)配，社區(qū)里風(fēng)雨連廊、中央水景一應(yīng)俱全。

反觀同價(jià)位的二手房，大多是十幾年的老小區(qū)，外立面斑駁，公區(qū)狹窄，戶(hù)型設(shè)計(jì)落后，兩者一對(duì)比，心理落差直接拉滿(mǎn)。

相比而言，500萬(wàn)以下的購(gòu)房者就不會(huì)有這種困擾。

他們清楚自己的定位就是剛需客，沒(méi)有多余的奢望。知足的人一定是幸福的。

1500萬(wàn)以上的購(gòu)房者也很爽，預(yù)算充足，選擇權(quán)完全在自己手里。

云起濱江的江景視野，北外灘中心外灘道的核心地段，都是為他們量身定制的。

唯獨(dú)1000萬(wàn)的購(gòu)房者，卡在中間，不上不下，最是煎熬。

上海樓市的殘忍，不是買(mǎi)不起，而是差一點(diǎn)夠得著。

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為什么1000萬(wàn)，越來(lái)越難買(mǎi)好房？

為什么1000萬(wàn)，越來(lái)越難買(mǎi)到好房子？

核心答案就一個(gè)：

新房門(mén)檻被開(kāi)發(fā)商硬生生拉上去了，而二手房又跟不上產(chǎn)品迭代的節(jié)奏。

新房門(mén)檻飆升，主要靠?jī)蓚€(gè)維度的升級(jí)：

第一個(gè)維度，產(chǎn)品力內(nèi)卷到極致。

現(xiàn)在的新房，早就不是能住就行的年代了。

第四代住宅上來(lái)了，贈(zèng)送面積、鋁板幕墻、全景落地窗、整體抬高……

這些新技術(shù)、新材料，最終都會(huì)體現(xiàn)在單價(jià)上。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)新盤(pán)定價(jià)普遍在12-14萬(wàn)，好地段直接飆到17-18萬(wàn)。

品質(zhì)是上去了，但價(jià)格也上去了。

第二個(gè)維度，戶(hù)型越做越大。

開(kāi)發(fā)商的邏輯也很簡(jiǎn)單：大戶(hù)型能賣(mài)出溢價(jià)，能樹(shù)立品牌。

小戶(hù)型利潤(rùn)薄，還容易拉低社區(qū)定位，吃力不討好。

所以現(xiàn)在的新房，三房起步就是120平。

按14萬(wàn)/平的單價(jià)算，一套三房的總價(jià)就是1680萬(wàn)，直接把1000萬(wàn)預(yù)算的買(mǎi)家擋在了門(mén)外。

有人會(huì)說(shuō)：新房買(mǎi)不起，買(mǎi)二手房不就行了？

你看慣了新房的鋁板外立面、開(kāi)闊橫廳、科技系統(tǒng)，再去看二手房的老舊外立面、局促豎廳，你甘心嗎？

新房的產(chǎn)品力迭代太快，二手房的居住體驗(yàn)被全方位吊打。

當(dāng)你咽不下這口氣的時(shí)候，處境就會(huì)很尷尬。

最后變成，新房買(mǎi)不起，二手房看不上。

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1000萬(wàn)預(yù)算，該怎么破局？

難道1000萬(wàn)在上海樓市就沒(méi)有出路了？

我認(rèn)為，沒(méi)有最優(yōu)解，只有最適合。

第一條路：你可以選，外環(huán)內(nèi)，次一級(jí)地段的頂流新房。

不要死磕內(nèi)環(huán)、內(nèi)中環(huán)的核心地段，把目光投向桃浦、南大這類(lèi)次一級(jí)的潛力板塊。

這些板塊雖然不是傳統(tǒng)核心，但有規(guī)劃加持，而且1000萬(wàn)預(yù)算能在這里買(mǎi)到板塊內(nèi)的頂流產(chǎn)品。

比如桃浦的潤(rùn)雲(yún)金茂府，南大的中寰置地望云、中環(huán)麓島、保利海上臻悅，都是板塊內(nèi)非常不錯(cuò)的新房，居住體驗(yàn)遠(yuǎn)超同預(yù)算的核心區(qū)老房子。

用地段的“降級(jí)”，換產(chǎn)品力的“升級(jí)”，保證居住的舒適度。

畢竟，房子是用來(lái)住的，你每天的居住體驗(yàn)比偶爾的面子更重要。

第二條路：你可以選，內(nèi)中環(huán)，05-15年的次新房。

內(nèi)中環(huán)很多05-15年的產(chǎn)品，現(xiàn)在三房八九百萬(wàn)都能買(mǎi)到。

像大寧?kù)o安府已經(jīng)回落到7年前的價(jià)格了，很有性?xún)r(jià)比。

這種房子地段成熟，配套完善，地鐵、商業(yè)、學(xué)校都現(xiàn)成。

房齡也不算太老，戶(hù)型設(shè)計(jì)基本能滿(mǎn)足現(xiàn)代居住需求。

而且價(jià)格經(jīng)過(guò)一輪回調(diào)，性?xún)r(jià)比已經(jīng)凸顯。

用產(chǎn)品的“小幅讓步”，換地段的“確定性”，也不算虧。

小結(jié)

其實(shí)在我看來(lái)，1000萬(wàn)預(yù)算，不管你買(mǎi)哪一類(lèi)產(chǎn)品都是有缺憾的。

本質(zhì)上講，預(yù)算一千萬(wàn)的購(gòu)房者要接受在樓市里定位屬于二梯隊(duì)。

不跟1500萬(wàn)以上的預(yù)算比產(chǎn)品，不跟500萬(wàn)以下的剛需比心態(tài)，放棄“既要又要還要”的幻想。

能接受自己的二梯隊(duì)定位，選房反而會(huì)輕松很多。

如果非要盯著核心區(qū)的新房、頂流的產(chǎn)品，那唯一的解決辦法就是：再多加500萬(wàn)預(yù)算。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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