北京買房：理清思路，購房建議1763

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

預算**萬，目標東三東四環200平以上大戶型改善，目前看的主要都是老公寓，是不是錯配產品了？比如維多利亞花園，有朋友介紹一梯一戶300多平的，單價10萬，以后再賣的話保值會怎么樣？戶型圖如下

A：

1、您怎么理解的“錯配產品”啊？可能和我的不太一樣吧。按照業內常規來說，錯配通常指在剛需上車盤為主的板塊vs小區里，規劃開發了豪宅，這叫錯配，相當于在小飯館兒里賣佛跳墻，賣不上價+不好賣。

而像朝陽公園周邊本來就是改善盤為主的板塊，規劃的也大多是高端小區，所以像維多利亞這種的不太好算作錯配。

另外多說一句，如果是在豪宅板塊規劃開發了剛需盤，或者說在高檔小區里設計了小戶型，是否算作錯配得看具體情況了。打比方就是在高檔酒樓里賣亂燉，或許能抬高價格，也或許不好賣，因為大多數食客不是沖著這玩意兒來的。

2、維多利亞是典型的老公寓，優勢是居住體驗好，性價比相對高，劣勢是價格走勢一般不太強，而且居住成本相對高些。但這跟錯配沒什么關系吧？只看自己的喜好了。

3、300多平單價10萬，這不是3000多萬了嗎？超出您預算太多了吧？是能大幅砍價還是增加預算啊？

以后的保值怎樣，大概率還是普通唄，2008年后一直不太受追捧，價格走勢偏弱。以后隨著房齡變老，估計會延續這種趨勢，最好成績也就是不再落后，但逆勢增長的可能性不大，幾乎沒有。

4、戶型圖這怎么說呢？看自己的喜好吧。很多老公寓都這樣兒，當年為了追求外立面的獨特造型，所以戶型只能是設計出斜角，沒辦法。這就跟老款超跑兒似的，也無所謂過時，只看自己是否喜歡。外人不好建議。

僅供參考。

二

Q:

我名下房子兩套，一套是東直門老公房，父母的福利分房當年5萬多買下，為了孩子上學過戶到我們名下。目前有所下跌維持在700萬，優勢是學區較好，房子南北通透戶型好，目前自住，想孩子上高中或大學后置換成新房。

另一套豆各莊萬科青青家園，小區挺好的，但可能是地段不好，或者是我買到了高位，結果入手十年幾乎無漲幅，買了個寂寞。目前周末和假期有時去住，感覺利用率不高。有想法賣掉這套房，但又感覺小區和戶型都不錯，交通也方便，一直猶豫。再或者是現在就賣掉東直門這套直接搬到青青家園，您看哪種方案合適？

A：

1、既然早就準備了改善的房子那就留著自住唄，何必要賣啊？房子是用來住的，這種城市Townhouse本來就是自住為主，沒必要非得糾結什么漲幅，能住的舒服就算成功。

至于利用率那就看自己了，等孩子上高中之后搬過來不就提高了嘛。

2、學區房的話看自己是否自住，自住就留著，或者說很喜歡周邊的環境氛圍就留著，實在確定不住了再考慮賣掉。這種學區房的溢價中等吧，不算太高，但從居住性價比來說不是太劃算，而且還要承擔入學人數減少后的溢價部分的保值風險。

3、總之我沒太理解您的想法，一邊是想等孩子上高中后賣掉學區房置換，一邊卻又早就準備了改善房但又覺得升值不好也想賣？那您是兩套都賣還是說只賣一套啊？但如果賣學區房的話就兩套改善房了，合適嗎？賣改善房再買改善房，那不是有點兒折騰嗎？所以再考慮一下吧，有點兒亂似的。

僅供參考。

三

Q:

近期因為工作原因，急需把家庭名下唯一一套商品房轉到老人名下，由于老人外地無購房資質，中介建議以老人名義辦個公司再購買，不知道這樣是否靠譜，有沒有潛在風險，影響以后我們再回購嗎？交易和每年的稅費大概需要交多少？

A：

1、用公司名義購買或過戶房產，在公寓里這種形式比較多，但住宅的不太多。談不上是否靠譜兒，只能說這是最后的一種選擇，沒辦法的辦法。

2、沒什么潛在風險，就是比較麻煩+稅費成本相對高。注冊公司+納稅年檢什么的都得找代辦機構，具體費用我不清楚，至少千把塊錢吧。

過戶的主要就是契稅3%，其他的印花稅沒多少錢。將來如果出售的話，按現在的政策主要是增值稅為差額（售價-原價）的5.6%，小額納稅人增值稅5.3%。

而且既然是商業行為，那每年按照總價的0.84%（70%*1.2%）的房產稅是無法避免的（出租的話是租金的12%），還有每年每平最高30塊錢的土地稅。

3、不影響你們回購，但公司購買房產是沒什么限制的，但限售3年，也就是三年后才可以再次出售。

僅供參考。

四

Q:

看了您對外地人買北京學區房的文章了，但還是想確認一下，有沒有適合非京籍孩子上學用的房子？價格在不超400萬的兩居室。

因為我預計在孩子18歲之前應該能落戶，理論上不耽誤孩子在京高考。但也有所糾結的是學區房的溢價，不知道我們這種家庭買了之后值不值？

A：

1、適合非京籍的學區房，那常規建議就是朝陽區的唄。朝陽算是“房本主義”地區，有房的非京籍孩子，入學順位在京籍無房戶的前面。只要對口校的學位不是太緊張，一般來說業主的孩子都能對口入學。

但這也沒人敢保證，只能說對口入學的概率相對高。而且朝陽區名校大多都是九年制或單校對口，所以相對省心，不用小升初的時候再著急。

2、朝陽有400萬之內的兩居學區房，這看自己的通勤吧，陳分嘉銘和清朝人朝等學校都有這價位的，不少選擇呢。

3、溢價這沒辦法，也沒法兒聊值不值。只能說如果利用上了學位就是值，用不上就不值唄。或者說成績好就怎么都值了，沒學出來就不值了唄。

僅供參考。

五

Q:

我又看了麒麟公館，這種高檔小區的公寓應該保值好了吧？另外也考慮了新城國際，只是還沒具體看。

A：

1、其實都差不多，所有的商務公寓在當年都是高檔豪宅，現在大多數檔次不低。您說的所謂高檔其實就是價格高，但在當年也價格高啊，其走勢和公寓大盤其實差不太多。不能說都不好，只能說到目前為止和普宅大盤相比不太強。

2、新城國際也一樣。或者說從居住體驗來講有所不同，開放式公寓，但價格走勢都差不多。這我真的沒什么可說的了，您都問了十多個公寓小區了，但其實都是同樣的性質。

這就相當于您問了十多款的老牌超跑兒，問哪個保值好？我只能回答都差不多，都是消費為主的，跟大眾款的通勤車相比在保值方面都不太強。

3、其他的就甭問我了吧，同一座城市，類似的地段兒，同樣的產品在價格走勢上沒有太大的區別。

僅供參考。

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