實例，開發商隱瞞抵押房產，法院判決居住權優先于抵押權！

（教育部主管）中國智慧工程研究會雷鋒精神工作委員會學雷鋒先進人物張添強）

普法有約：眾所周知，在司法實踐中，建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。2013年4月份，開發商大山公司因為無錢付工程款，把其開發的位于大連高新園區的一套商品房抵頂給實際施工人大偉后，于2016年12月份又把這套房子抵押給銀行貸款。由于開發商資金鏈斷了，未按時償還銀行貸款，大連某銀行向大連市中級人民法院申請強制執行，要拍賣大偉用工程款抵頂的這套房子。近日,大連市中級人民法院作出判決,駁回某銀行要求拍賣大偉用工程款抵頂的商品房之訴求。判決依據就是居住權大于建設工程款優先權,又大于金融貸款的抵押權。

案件回放：大偉開了一家裝修公司，承包了大山公司的樣板間進行裝修，同時還承包了小區地下車庫裝修施工，開發商欠其工程款500余萬元。2013 年 4 月份，大偉與大山公司簽訂了協議書，用小區一套價值370萬元的商品房抵頂欠大偉的部分工程款。后雙方簽訂了《商品房買賣合同》，大山公司將商品房交付給大偉占有、使用。

大偉說，自己從2013年就入住了這套房子，一直未辦理產權登記，多次找開發商，總是以各種理由推諉。2025年春節前，大連市中級人民法院突然在自己家門上貼了一張《通知》，稱我的這套房子被開發商抵押給銀行了，銀行起訴開發商并查封了這套房子，要求我10日內騰退房屋，我一下子就蒙了。

大偉委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師向大連市中級人民法院提起案外人執行異議，提交了大偉與大山公司的《商品房買賣合同》、工程款抵頂購房款的協議書，證明大偉居住的這套房子是用大偉實際施工的工程款抵頂的購房款，優先于銀行抵押。經審查，大連市中級人民法院作出裁定，終止對大偉居住的房子的拍賣。

令大偉沒想到的是，某銀行不服，向大連市中級人民法院提起訴訟，要求撤銷大連市中級人民法院的裁定，改判拍賣大偉的住房抵頂開發商從銀行的貸款。

大連市中級人民法院公開開庭審理了本案。某銀行稱，大偉不是商品房消費者，其居住的這套房屋初始登記在開發商名下，大偉并未實際出資購買，而是用工程款抵頂購房款，實際上是開發商大山公司欠其工程款，大偉與大山公司是債權債務關系。開發商大山公司向銀行貸款，用大偉居住的這套房屋作抵押，并在大連市不動產登記中心辦理了抵押登記。大山公司未按期償還銀行貸款，依照《民法典》有關擔保的法律規定，銀行有權拍賣大偉居住的這套房屋。

大偉一方辯稱：雖然大山公司欠其工程款，但其本身也想在這個小區購買一套商品房，于是與大山公司簽訂了《商品房買賣合同》，相當于用大山公司欠其工程款370萬元抵頂了購房款，建設工程受償款大于抵押權。目前自己在這套房子內實際居住，從購房時間上看，早于大山公司從某銀行抵押貸款時間。某銀行在辦理抵押貸款時，未到自己居住的這套房子中查看，未盡審慎義務，其辦理的抵押登記效力低于自己用建設工程款抵頂購房款的效力。

大連市中級人民法院經審理后認為，依照《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，人民法院應予支持。大偉作為商品房消費者，居住權大于抵押權，符合法律規定。雖然某銀行根據生效判決對案涉房屋享有抵押權，本院也查封案涉房屋，但大偉與大山公司針對案涉房屋簽訂商品房買賣合同時間早于法院查封時間，且大偉在大連市全域范圍內名下無其他用于居住房屋登記信息，符合居住權大于抵押權的法律規定。近日，大連市中級人民法院作出判決：駁回某銀行的訴訟請求，解除對大偉購買房屋的查封。案件受理費3.6萬元，由某銀行負擔。

近年來，隨著房地產項目爛尾、開發商破產等風險上升，購房人、承包方、銀行等多方權益沖突頻發。全國法律援助先進個人、北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師說，最高人民法院通過司法解釋明確了不同權利之間的清償與保護順序，以保障普通購房人的基本生存權。當前法律趨勢是“生存權 > 建設工程優先權 > 抵押權 > 普通債權”，體現了對弱勢群體基本居住需求的傾斜保護。如果你是購房者并遇到類似問題，首先要確保購房是為自住、已付大部分款項（包括工程款抵頂購房款），并保留好合同、付款憑證和實際入住證據，以便在項目出險時主張優先保護。（文中單位名稱及消費者名稱均為化名）

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（教育部主管）中國智慧工程研究會-雷鋒精神工作委員會學雷鋒先進人物張添強