廣州舊改來了一個實力雄厚的“外資”

2025年倒數(shù)第三天，廣州市開了一場住房城鄉(xiāng)建設工作會議，會上，公布了幾份數(shù)據(jù)：

1、2025年城市更新年度完成投資1900億元；

2、城中村改造新模式安置房已開工約15.1萬套；

3、部分拆遷停止已久的舊改項目，完成“拔釘”，比如冼村、茶滘村等；

4、首批危舊房改造試點項目順利推進，如小石集等6個項目；

在此一個月前，廣州市同樣舉行了一場城市更新項目推介會，在這場會中提及，2025年城市更新投資1800億元以上，其中城中村改造投資超1000億元。

按此計算，廣州2025年舊改投資超額完成任務，達105.6%。

總體來看，廣州計劃推介102個城市更新項目，總投資額8077億元，其中，城中村改造項目43個，投資總額約6479億元，占比超80%。

比如荔灣大坦沙島、天河柯木塱村、白云黃邊村、白云陳田村等。

錢到位，自然有企業(yè)撲身而來。

有一個很重要的身影出現(xiàn)在推介會上——中建系。

很早之前，中建三局、中建八局率先成為了黃埔舊改的“接盤俠”，對雙沙、文沖東兩大巨無霸舊改項目進行兜底。隨后，中建系在廣州舊改大舉拿項目。

比如：中建三局參與白云三元里村、魚珠舊改、中建四局拿下黃埔火村蓮潭社、中建一局拿下番禺柏堂村，中建系聯(lián)合拿下白云棠涌村等。

廣州舊改終于再度迎來大爆發(fā)。如今，又有一個實力雄厚的“外資”重倉廣州舊改：

中建國際

2025年底，廣州開啟大舉拍地模式。

12號賣出5宗地塊，入袋23.6億元，15號賣出4宗地，入袋67.27億元，18號賣出1宗地，入袋19.83億元，21號賣出1宗地，入袋14.36，合計達125億元。

翻了一下公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年至今共賣出48宗地塊，總出讓金額約521億元，單單12月半個多月時間，賣地金額占比約24%。

整個廣州土拍中，幾乎清一色是廣州國資和地方城投，比如越秀、珠實、寶信、花都城投、增城城投、南沙開建、科學城，或者保利、中海、敏捷等深耕廣州地頭蛇。

48宗地塊中有不少是拆遷安置房地塊，除了地方城投平臺兜底之外，如今，出現(xiàn)了一個新的身影：中建國際

2025年10月，白云太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊競價出讓，吸引了三家房企參與搶地，中建國際旗下廣州海耀投資開發(fā)有限公司以6.44億元、溢價率17%搶下該宗地塊，成交樓面價折合約6617元/㎡。

這是一宗涉及大瀝村、田心村、營溪村、柏塘村4條村舊改項目的安置地塊。開發(fā)商搶奪回遷房地塊，在廣州土拍中：

十分罕見

敢于搶地是因為地塊有保底機制，房企競得之后將于片區(qū)舊改項目操盤方簽署回購協(xié)議，回購總價約15億元，回購單價約1.54萬元/㎡。顯然，17%溢價后，項目地塊仍有可觀的利潤。

這背后是，廣州正在大舉推進的做地模式，本地國企負責項目操作，項目地塊建設對外招標找承建方，再進行回購。也是，將建設、施工的不可控的成本風險轉(zhuǎn)移出去。

像中建國際這類專業(yè)施工承建方，看到了賺錢希望。

這也是廣州舊改的希望。

隨后，中建國際再度在廣州開始搶舊改類地塊，在從化江埔街以1.34億元、溢價率3.87%搶下一宗回遷房用地，折合單價5332元/㎡，回購價為1.25萬元/㎡

中建國際又在白云江高鎮(zhèn)以4億、5.5億元搶下廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園11號、13號地塊，溢價率高達37.83%、28.86%，折合單價均為6190元/㎡，回購價為1.43萬元/㎡、1.38萬元/㎡。

賬面上一對，中建國際都能賺得盆滿缽滿。

自2021年進入大調(diào)整以來，廣州舊改一直是悲多喜少，從民企爆雷到地方國企兜底，從引入大央企聯(lián)動開發(fā)到做地模式。

其中，2022年底，中建國際開始悄悄布局廣州舊改，拿下白云區(qū)龍歸陶瓷城安置房項目，是廣州市首個“限地價+競回購價”的土地出讓建設模式，也是廣東省首個保障房定購項目。

也在2025年5月，龍歸陶瓷城安置房項目正式完成交付，比預期足足早了1.5年。按中建國際披露數(shù)據(jù)，該項目總投資約36億元，政府回購額約42.9億元。

按此計算，毛利率達到了驚人的19.2%，差不多是2024年50強房企的兩倍。

中建國際能夠如此之快完成建設、交付，一方面是資金有保障，有國家專項借款資金支持，另一方面則是它是專業(yè)的安置房建設承包商。

中建國際前身是1979年在香港成立的中國海外建筑工程有限公司，2006年通過并購、投資開始試水內(nèi)地市場，不過直到2009年才正式大舉進行內(nèi)地市場布局。

透過中建國際布局來看，它找了一個與兄弟公司差異化的領域——安置房、保障房，以及PPP項目（政府、社會資本合作開發(fā)），這些核心業(yè)務目前總投資達到了3500億元，分布在全國65個大中城市。

廣州當前推進的做地模式，恰好中建國際熟悉的領域。拿龍歸陶瓷城安置房項目來說，交付時項目工程負責人介紹了，新工藝建設標準做到了：主體平均4.5天一層，平均 6 天交付一個標準層。

潛臺詞就是，建樓我們是專業(yè)的，只要你錢到位。

像這樣“穩(wěn)賺”的廣州舊改項目，可惜，富力、佳兆業(yè)、奧園、合景、合生等都是一眾前期投入大量成本去做整村改造的房企，都沒能賺到錢。而它們卻：

拍死在沙灘。