房產律師總結：北京農村房屋買賣無效的賠償案件！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

1990年，村民趙大山在北京市某村宅基地上出資建成北房6間、西廂房4間（后稱一號房屋）。1994年，趙大山與其妻相繼去世，留下未成年兒子趙小川及多名成年兄弟姐妹。

1995年9月10日，在多位親屬在場見證下，趙小川的叔叔趙建國作為主要撫養人，以自己名義與非本村村民馬強簽訂《協議書》，將一號房屋以10萬元價格出售給馬強。馬強隨后長期居住，并對房屋進行了翻建和擴建。

2020年，已成年的趙小川向法院起訴，主張馬強非本村集體成員，買賣合同無效。法院作出A號判決，確認1995年《協議書》無效。

2024年，趙小川再次起訴，要求馬強騰退一號房屋。法院作出B號判決，判令馬強限期騰房。二審維持原判。

此后，馬強提起損害賠償訴訟，請求趙小川、趙建國共同賠償其因合同無效造成的房屋重置、裝修及宅基地區位補償等損失共計216萬余元。

裁判結果

法院判決：

? 趙小川于判決生效后七日內向馬強支付賠償款216.2萬余元；

? 駁回馬強對趙建國的賠償請求。

非本村村民購房雖致合同無效，但出賣方多年后反悔，違背誠信原則，應承擔主要賠償責任。

法院說理

合同無效已由生效判決確認

根據A號、B號判決，1995年房屋買賣協議因違反農村宅基地禁止對外流轉的強制性規定，被認定無效。

出賣方代表實際權利人，應擔主責

雖由趙建國簽約，但當時趙小川未成年，趙建國作為其監護人和主要撫養人，出售行為實際代表趙小川利益。且后續騰房判決已明確房屋返還對象為趙小川，故賠償責任應由其承擔。

違背誠信原則，過錯明顯

趙小川一方在售房近30年后，以自身違法行為（向非集體成員售房）為由主張合同無效，明顯違反誠實信用原則，應承擔主要過錯責任（約70%）。

買受人亦有過失，自負部分損失

馬強明知自己非本村村民仍購買農村房屋，對合同無效后果負有次要責任。

損失金額合理，予以支持

法院依據評估報告，結合區位補償價、房屋重置成新價及裝修價值，認定馬強主張的216萬余元賠償屬于合理范圍，依法支持。

律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

非本村村民購買農村房屋，合同大概率無效

即使居住幾十年、完成翻建，一旦出賣方反悔，法院通常會判令騰房。

但“無效≠白住”，出賣方需高額賠償

北京法院普遍支持買受人獲得區位補償價+房屋重置價+裝修損失，總額常遠超原購房款。

誰是真正權利人，誰就擔責

即便簽約人是親戚，只要實際受益人或產權歸屬明確，賠償責任將由其承擔。

反悔要趁早，拖延即失信

出賣方若在房價上漲或拆遷預期出現后才主張無效，法院將認定其惡意，判令承擔主要甚至全部損失。

保留翻建、付款、居住證據至關重要

這些是主張信賴利益損失的核心依據，直接影響賠償金額。

重要提醒：北京郊區大量農村房屋存在“口頭買賣+長期居住”歷史遺留問題。無論是買家還是賣家，都應盡早通過法律程序固定權利狀態，避免損失。