共有房產無法協商分割，一方起訴強制拍賣，北京房產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告張磊（陳芳之子）訴稱：

其外祖父陳父與陳母系夫妻，育有四名子女：陳梅、陳芳、陳強、陳勇。

陳母于2013年去世，未留遺囑；陳父于2022年去世，留有自書遺囑，將名下房產中屬于自己的份額遺贈給外孫張磊。

一號房屋登記在陳母名下，系夫妻共同財產。

此前，法院已在A號判決中確認：

陳母去世時，房屋50%為其個人遺產，由陳父及四子女各繼承10%；

陳父因此共持有60%（自有50% + 繼承10%）；

陳父通過遺囑將其60%份額遺贈給張磊；

最終產權比例為：張磊60%，四子女各10%。

因各方無法就房屋分割達成一致，且房屋無法實物分割，張磊起訴請求：

? 對一號房屋進行拍賣，并按份額分配價款；

或 ? 由其他共有人支付其折價款，取得全部產權。

被告陳強、陳勇辯稱：

2014年家庭會議已對陳母遺產達成分配協議，陳父當時表示放棄繼承；

協議雖無陳父簽字，但系全家共識；

現二人實際居住在一號房屋，不同意拍賣。

陳梅、陳芳未出庭答辯。

庭審中，張磊同意接受折價款，并申請房屋價值評估。

評估報告顯示：一號房屋市場價值234.68萬元。

裁判結果

法院作出B號民事判決：

? 一號房屋歸陳梅、陳芳、陳強、陳勇四人按份共有，每人各占25%；

? 四人分別向張磊支付房屋折價款352,020元（合計140.8萬元）；

? 張磊不再享有一號房屋任何產權。

折價款計算依據：234.68萬元 × 60% ÷ 4 = 352,020元/人。

法院說理

生效判決已確定產權份額，不得推翻

A號判決已明確認定張磊享有60%份額，四被告各10%。該判決已生效，具有既判力。

被告提交的2014年家庭協議無陳父簽字，且與生效判決認定事實沖突，不能作為否定產權比例的依據。

共有物分割應優先考慮折價補償

根據《民法典》第304條，共有人可協商分割方式；協商不成，可請求法院分割。

因一號房屋為住宅，不宜實物分割，且部分共有人實際居住，法院采納折價補償方式，更符合生活實際。

未到庭當事人視為放棄抗辯權利

陳梅、陳芳經合法傳喚未到庭，視為放棄答辯、舉證、質證權利，不影響案件審理。

評估報告程序合法，價值可采信

房屋評估由法院委托專業機構作出，程序合規，各方未提出有效異議，法院予以采納。

律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

家庭內部協議≠法律效力

若涉及放棄繼承或處分遺產，必須由權利人本人簽字確認。他人代簽、口頭承諾、無權處分的協議，法院不予認可。

遺贈+法定繼承可疊加

本案中，外孫通過遺贈獲得外祖父份額，同時外祖父此前已通過法定繼承獲得祖母份額——兩種繼承方式可并存。

按份共有房產可強制分割

只要共有人未約定“不得分割”，任一共有人均可起訴要求分割。法院通常優先采用折價補償而非拍賣，以減少損失。

居住不等于多分份額

即便部分共有人實際居住，也不影響產權比例。分割時仍按法定或判決份額執行，居住方需向其他共有人支付對價。

評估是分割關鍵證據

主張折價款的一方，應主動申請房屋價值評估。評估報告是法院確定補償金額的核心依據。

重要提醒：北京大量家庭因“老人遺贈+子女共有”導致房產僵局。若您是：

受遺贈人：盡快確權并主張分割，避免長期共有可能引發占用、出租等新糾紛；

共有人之一：若不愿賣房，應主動協商收購他人份額，或準備資金支付折價款；

持有家庭協議：務必確保所有權利人簽字，必要時辦理公證。