增值稅降了！不滿2年賣房，500萬房產稅費可省9萬多

12月30日，財政部、稅務總局聯合發布關于個人銷售住房增值稅政策的公告，明確調整個人售房增值稅征收標準，該公告自2026年1月1日起正式施行。

根據公告內容，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。與此同時，《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款同步停止執行。對于2026年1月1日前個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按新政策執行。

深圳樂有家的數據測算顯示，以個人購買過戶價500萬元的住房為例，若購買不足2年對外銷售，按照新政策執行后，增值稅可節省9.25萬元，直觀體現了政策對交易成本的降低作用。

影響：降低成本，釋放購房需求

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次新政的核心影響在于將持有2年以下住房的售房增值稅率從5%降至3%，直接實現2年以內房產交易成本下降2%，而持有2年以上住房的免稅政策保持不變。

關于稅費政策調整的原因，李宇嘉分析，新房與二手房市場分化導致的“賣舊買新”循環受阻，是市場疲弱的直接原因，而降低稅費是貫徹國家政策導向、實施逆周期調節的重要可選舉措。從實際需求來看，降低持有2年以內住房的交易稅費，能夠減少交易摩擦，促進房源掛牌銷售，避免業主因交易成本過高、潛在買家不足而大幅降價出售，有利于穩定房價。

他指出，此前5%的全額增值稅征收率帶來了較高的交易成本，一套300萬元的住房增值稅即達15萬元，對剛需買家和置換賣家均構成較大壓力，當前購房者對交易成本敏感度較高，降低稅費的訴求強烈。此外，2022-2024年房地產紓困政策多集中于降低首付、下調利率，稅費調整政策相對較少，此次增值稅調整正是響應國家促進合理消費、降低消費制約的要求，契合百姓訴求。

在政策對市場的影響方面，李宇嘉認為，新政將有效降低交易成本、減少摩擦，釋放受稅費門檻限制的購房需求；緩解短期持有房源的出售困難，減少大幅降價售房的情況；同時打通“賣舊買新”循環堵點，促進二手房與新房市場、剛需與改善需求的良性互動。

展望：政策已處于歷史最寬松階段

結合此次新政，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進梳理了近三年尤其是2024年以來的房地產稅費調整脈絡。他指出，當前房地產三大稅費（契稅、增值稅、個人所得稅）政策已處于歷史最寬松階段。增值稅方面，疊加此次調整與此前的滿2年免稅政策，形成了全周期的寬松支持；契稅方面，各地已將140平方米及以下住房契稅降至1%，部分地區還推出契稅補貼、允許公積金支付契稅等政策，使契稅成本近乎為零；個人所得稅方面，持有五年以上住房轉讓免征個稅，未滿五年普通住宅轉讓個稅最高按房價1%征收，大部分房屋轉讓可實現個稅減免。

對于政策效果與市場展望，嚴躍進表示，稅費政策的全面寬松形成了有利于住房消費的政策環境，既降低了交易成本，也有助于穩定市場預期。當前房屋價格已基本調整到位，購房者信心逐步增強，疊加首付比例降至15%、貸款利率處于低位等利好政策，當前房屋買賣迎來了歷史上最為寬松、最給力的政策環境。預計2026年房地產市場交易將趨于活躍向好，這不僅有助于去庫存，更將對穩定樓市、促進房地產市場健康發展產生積極影響，最終惠及住房消費。

業內普遍認為，此次個人售房增值稅政策調整，是房地產需求端支持政策的重要補充，將與此前一系列利好政策形成合力，推動房地產市場逐步實現止跌回穩，為行業向高質量發展轉型奠定基礎。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽