萬科境內債價格跌至面值25%，兩筆中票寬限期延長1月

2025.12.28

萬科大樓 網絡圖

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作者 |第一財經 方圓

兩次投票，同一結局。面對37億債券到期，萬科 “闖關”失敗，僅用“緩兵之計”換來一個月喘息。

繼12月22日一筆規模20億元的中期票據展期被否后，12月26日，萬科另一筆規模37億元的“22萬科MTN005”展期方案，也未能獲得債權人通過。

在本次表決的六項議案中，五項與展期相關議案均未達到生效門檻。最終，僅延長寬限期至30個交易日的議案獲得通過，為萬科爭取到1個月的緩沖時間。

這意味著，萬科真正的償付壓力將被集中后推。標普全球評級已將此定性為“困境債務重組”，并將萬科主體信用評級下調至“選擇性違約”（SD）。

為何手握千億賬面資產的萬科，卻無法說服債權人？核心矛盾在于其龐大的合作開發模式。有債權人透露，萬科在會議中解釋，由于旗下合作項目占比高，大量并表資產不能直接用于為集團總部債務增信。

業內認為，萬科兩次祭出“緩兵之計”，其意圖或在于“時間換空間”，在緊迫的窗口期內，加速變賣資產換取現金流，并爭取與債權人重組債務的談判機會。

兩次“緩兵之計”

時隔僅四天，萬科與債權人的艱難拉鋸戰再次上演了相同結局。

12月26日，交通銀行股份有限公司作為召集人披露萬科2022年度第五期中期票據（22萬科MTN005）第一次持有人會議表決結果。根據投票結果，“延長寬限期至30個交易日”的議案獲得通過，其余五項展期相關議案均未達到生效門檻。

其中，議案一為無增信的展期方案，萬科擬將本金兌付時間展期12個月至2026年12月28日，展期前已產生利息同步延期12個月支付且不計復利，展期期間票面利率維持3.00%不變。根據表決結果，該議案僅獲1家持有人同意，對應有效表決權1.76%，29家持有人反對，反對率達96.81%。

議案二在議案一展期安排基礎上，要求于原到期日兌付1.11億元已產生利息并增設對應增信措施，該議案獲得4家持有人同意，支持率為3.19%。

議案三至五均為追加投資人可以接受的增信措施、有條件調整中期票據本息兌付安排的議案。但均未達到90%的生效門檻。

議案六為延長本期中期票據的寬限期的議案。該議案擬將本期中票本息兌付寬限期由5個工作日延長至30個交易日，寬限期內足額償付本息、消除違約或獲豁免則不構成違約，最終該議案獲12家機構同意，并以92.11%的支持率通過。

值得注意的是，類似劇情此前已在萬科上演。12月22日，“22萬科MTNO04”第二次持有人會議投票結果出爐。萬科中票展期方案被否，僅獲一個月寬限期。屆滿日延后至2026年1月28日。

市場信心在漫長的拉鋸中持續流失。目前，萬科多只境內債券價格已跌至面值的25%左右。

其中“21萬科04”“21萬科02”“21萬科06”的最新價為26.67元、26.6元、25.37元，“22萬科04”“22萬科06”“22萬科02”已低于24元。

萬科多只境內債券價格已跌至面值的25%左右

標普全球評級認為，萬科境內債券寬限期的展期屬于困境債務重組，等同于違約。將萬科的長期主體信用評級從“CCC-”下調至“SD”（選擇性違約）。

標普全球評級分析師陳令華在給記者的郵件中指出，該公司的財務承諾似乎難以為繼。在缺乏更有利條件的情況下，該公司可能在未來六個月內啟動困境債務置換或重組，或者出現債務違約。

萬科在打什么算盤？

兩筆中票均延長1個月寬限期后，萬科的實際債務償付壓力將集中在明年。根據企業預警通數據統計，萬科目前有16筆存續債券，包括7筆公司債、6筆中票和3筆企業ABS，規模合計217.98億元。其中，將在一年內到期的債券有8筆，規模157.53億元。

寬限期1個月本質上只是在移動違約觸發點，并未解決根本的償付能力問題。萬科兩次祭出的“緩兵之計”究竟在爭取什么？

一名接近交易的人士分析指出，部分持有人在會上質疑，即便寬限期延長至30個交易日，雙方是否有可能就展期方案達成共識。公司方面釋放的信號是，若新的寬限期屆滿后，公司仍未能取得持有人同意，尋求持續溝通。

“這或許表明，萬科可能還會選擇申請延長投票時間，再次為上述中票謀求新一輪寬限期。”該知情人士表示，這一策略或是以時間換空間。因為只要債權人同意延長寬限期，就還有談判的空間。

第一財經注意到，萬科資產變賣的速度在加快，或希望能在實質違約前籌集部分資金。多筆交易的付款日期集中在今年底、明年初。

例如，8月12日，微信公眾號“北京萬科”發布公告，擬將其持有的北京萬科云廬、翡翠西湖項目部分商業用房對外出售，出售底價為2541萬元。按照要求，付款意向金為50萬元，銷售協議簽署后繳納10%交易保證金，成交后當月付款至30%，三個月內付款至80%，六個月內全款。該筆交易如成交，按期付款日期應在2026年2月。近期，萬科名下的廣州萬溪已將位于越秀區的商辦物業及辦公樓同步公開掛牌，招標公告中明確要求購買方最遲須于2025年12月15日前繳清全款。

增信舉措為何不能說服債權人？

萬科兩筆中票在寬限期后能否展期成功？業內普遍認為，關鍵或在于能否提供有力的增信舉措。

從過往案例看，房企用于增信的資產主要集中于上市及非上市公司股權，以及各類不動產。

在股權層面，今年7月，萬科將所持1.17億股萬物云股份質押給大股東深鐵集團，為其15.51億元存量貸款提供擔保。此次質押后，萬科累計質押的萬物云股份比例已達55.8%，距離57.12%的實際持股比例僅一步之遙，后續操作空間極為有限。

在不動產層面，萬科似乎仍有“騰挪”的空間。財報顯示，截至2025年上半年末，萬科投資性房地產賬面價值為1373.63億元，其中已用于抵質押及擔保的余額為800億元，占比為58.2%。

手握龐大賬面資產，萬科為何在關鍵的展期議案中無法提供令債權人信服的增信措施？

上述接近交易的人士表示，萬科方面曾在會議上解釋，由于合作項目占比較高，并表項目不可直接作為集團總部債務的增信措施，萬科可能沒有太多供抵質押資產。

深圳一名上市企業財務人士對記者解釋，并表讓集團的資產負債表“看起來”很大，資產很多。但這些資產的法律所有權屬于各個獨立的項目公司，而不是集團總部。債權人（如債券持有人）是與作為獨立法人的“萬科企業股份有限公司”（集團總部）簽訂的合約，只能向總部追索，不能直接越過法律邊界去執行子公司（項目公司）的資產。

第一財經梳理發現，萬科的“少數股東權益”長期占“所有者權益”總額的40%左右。2025年三季度，萬科少數股東權益為1253億元，股東權益為3010億元，占比高達41.63%。2022年至2024年，萬科的少數股東權益分別為1623億元、1521億元、1362億元，占股東權益的比例為40%、37.75%、40.18%。

萬科的“少數股東權益”長期占“所有者權益”總額的40%左右

從銷售口徑看，萬科部分項目的權益的比例也在50%~60%。以萬科方面最新披露2024年11月（2025年均未披露）的經營月報為例，新增項目天津海港城南地塊、廣州南站中央商務區13號地塊的權益比例分別為60%、56.95%。

不過亦有債權人質疑，萬科財務報表顯示該公司仍具備一定資產規模，但萬科卻稱幾無可用于債務增信或償付安排的資產。缺乏清晰、可靠、可執行的資產抵押或擔保，任何展期方案都如同空中樓閣。

微信編輯| 七三

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