36元/平方米！豪宅物業費持續上漲 專家：高端細分市場把運營成本前置

核心城市新盤物業費定價越來越高。

以上海為代表的核心城市豪宅項目（含公寓），物業費屢創新高，如海泰北外灘物業費已達到36元/平方米/月；但另一邊，存量房物業費穩中有降，多地出現物業費降價潮，不少物業企業甚至主動撤出小區。

中物智庫高級研究員宋子謙在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“天價物業費”其實是高端房地產市場價值邏輯演進的必然結果，其背后有多重原因。

每平方米物業費36元

上海無疑是高物業費的“聚集地”。

10月18日，上海黃浦區高福云境項目開盤，25套總價1.3億～1.7億元的超大平層“一日售罄”，單盤成交金額高達60.54億元。其物業費同樣引人注目，超高層部分物業費為18元/平方米/月，別墅部分為25元/平方米/月。

圖片來源：貝殼找房

公開資料顯示，海泰北外灘項目面積段在370～1500平方米，物業費達到36元/平方米/月，這也意味著該樓盤業主一年最低物業費為16萬元，最高則達到了65萬元。

今年全國單盤銷冠融創上海壹號院，物業費為28元/平方米/月。

據克而瑞監測，2023年上海新入市的項目中，物業費均值是7.46元/平方米/月，中位數6.73元/平方米/月，其中黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費最高，分別達到17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉賢區最低，為2.10元/平方米/月。

但到了2025年，上海不少外環外新盤物業費達到4～8元/平方米/月，而內環很多高端樓盤物業費超過10元/平方米/月，豪宅項目則超過20元/平方米/月。

在北京，位于國貿核心板塊的“梵悅108”項目，物業費高達30元/平方米/月，整個小區面積段在120～472平方米之間，每年物業費4萬～17萬元不等；更早之前，北京三里屯壹號公寓物業費就已達到37.94元/平方米/月（含空調及供暖費用），其產品面積段多在300平方米以上，單月物業費就超過1萬元。

在深圳，深圳灣一號萊佛士公寓物業費達33元/平方米/月，面積在150~890平方米之間，很多戶型每月物業費超2萬元。

在成都，嘉佰道的物業費為12元/平方米/月；近期為市場所熱議的貝宸S1項目，物業費則來到了13.8元/平方米/月。

值得一提的是，今年以來，全國豪宅成交量持續攀高。克而瑞統計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價1000萬元以上商品住宅成交27372套，較2024年同期增長15.6%。

“新盤物業費上漲，核心不是‘物業公司敢收這么高’，而是產品升級使得長期運營成本顯性化了。”宋子謙分析指出，當前高端新盤更強調會所、公區精裝、中央空調/新風、復雜機電系統、更多出入口與安防體系等，這些都意味著長期運維、能耗、檢測、更新的剛性支出。

同時，隨著一線及強二線城市的保安、保潔、工程技工等崗位工資與用工合規成本持續抬升，疊加公共區域安全、消防等監管更嚴，保險、檢測、第三方維保的占比提高，物業企業在對新項目定價時，往往會把對未來成本上行的預期納入報價。

宋子謙續稱，當房地產行業下行，開發商用補貼換口碑、物業公司用低價換規模的空間變小了，新盤物業費更像一份關于“長期運營合同”的定價，而不是促銷策略。

“豪宅項目往往存在戶數少、單戶面積大等情況，但大堂、電梯廳、會所、公區景觀等‘單位業主可享受的公區資源’更重，導致每平方米分攤到的管理與運維成本并不低。豪宅物業費的定價邏輯，不是‘保潔+保安’的價格，而是‘資產守護+體驗運營+風險管理’的價格。”宋子謙認為。

用更明確的方式把行業拉回“質價相符”

一個不得不面對的現實是，在豪宅物業費持續攀高的當前，存量房物業費卻呈現出另一番景象。

據中指研究院，2025年12月，全國重點20城物業服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環比下跌0.09%。

其中，一線城市物業服務價格水平居前列，深圳均價最高，為3.97元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、廣州、天津均價分別為3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

若將時間軸拉長，從2021年12月至今，上海、北京漲幅年均復合增速分別為7.38%和4.80%；昆明、合肥、武漢等城市的物業費均價，年均復合增速也超過2%。

但與此同時，去年以來，全國多地出現了物業費降價潮。按照中物研協的數據，去年全國有100多個小區的物業費大降，降價幅度多在20%～30%，部分小區的物業費甚至直接對折。

而受物業費下降、物業費欠費較高，以及成本上升等因素影響，諸多物業企業選擇“主動撤出”，涉及寧波、南京、重慶、長沙、武漢、上海等多個城市，其中有規模較小的物業公司，更包括大量頭部物業，比如龍湖智創生活、中海物業、金碧物業、融創服務等。

“存量降費的動因，更多來自歷史定價和現實體驗的錯配，大量存量小區的物業費形成于不同周期，導致業主對性價比更敏感。”宋子謙表示。

在他看來，新盤高物業費，是高端細分市場把運營成本前置的結果，豪宅客群更愿意為確定性買單，開發商也把物業服務當作產品的一部分來定價、交付。兩者并不矛盾，而是同一件事的兩面——市場在用更明確的方式，把物業行業拉回“質價相符”。

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