保利的壓力，寫在了開局

文/上海進深 嚴明會

年末壓軸，保利發展在上海楊浦濱江落下了2025年最后一個重量級項目——保利·外灘曜。

項目在12月24日首開認籌，推出64套小高層房源，備案均價13.5萬/㎡，計劃12.31開盤。

認籌結束至開盤的時間被壓縮至兩天。

目前，認籌情況暫未公示。

相比項目整體255套房源的體量，這次推盤只能算一次輕量試探。

具體來看：

115㎡戶型一共48套，均價13.34萬/㎡，總價區間在1443-1621萬；

130㎡戶型一共16套，均價13.9萬/㎡，總價區間在1727-1872萬。

該戶型房源南向無遮擋，靠近社區中央，視野開闊，對望陸家嘴，且數量不多，均價約1811萬。

此批次房源整體定價設置得較為均衡。

層差方面，無論是115㎡的小戶型，還是130㎡的大戶型，從5樓開始到次頂樓，差價設置得非常小，都不超過1000元/㎡，8層與7層無差價。

這意味著，購房者不需要為視野更好的高樓層，付出過高溢價。

9單元01室緊靠保障房，整列均價最低，單價均價在13.1萬/㎡，總價均價約1496萬。

壓力，寫在了開局。

眼下楊浦新盤扎堆，供應壓力肉眼可見。

為了促進銷售，項目直接給出95折的開盤優惠，贈送車位抵扣券，并同步啟動渠道分銷。

明面上客戶團購返現約1.84%，而渠道實際傭金普遍在2%-2.5%甚至更高。

產品上，保利亮出了“高贈送”王牌。

作為“外灘系”首個多陽臺產品，外灘曜全系標配全屋飄窗 雙陽臺 獨立電梯廳。

部分飄窗有望采用非承重結構，交付后可改造為儲物空間或拓展室內面積。

115㎡戶型算上獨立電梯廳，贈送面積約11㎡，實得率約93%；130㎡戶型算上獨立電梯廳，贈送約13.4㎡，實得率約95%。

首開樓棟從最初計劃推售位于中間位置的2#、4#樓，戶型涵蓋114-160㎡，調整為此次最北側的9#樓，相比之下砍掉了大戶型，總量大致不變，客群定位更聚焦中段改善，也折射出對市場的謹慎。

但由于9#樓與保障房貼在一起，在位置上是不如原計劃推售樓棟的。

外灘曜的地價，已在高位鎖定。

回顧地塊，今年6月，該地塊經6大國央企95輪廝殺，最終由保利以總價35億元、樓板價約9.55萬元/㎡競得，溢價率30.79%，刷新楊浦濱江紀錄。

若只算可售部分，實際樓板價約10.5萬元/㎡。

13.5萬/㎡的均價比放風價低了不少。折后均價12.8萬/㎡，這樣看來，保利在首開價格上還是給足了誠意的。

周邊新盤方面，同樣位于楊浦濱江的中信泰富外灘道，均價13.88萬/㎡，二批次96折后約13.32萬/㎡，相比之下，外灘曜的價格更低。且作為新規產品，外灘曜在實得率上也是有優勢的。