大同古城東南邑，中國最具“年輕力”的古城運(yùn)營新樣本！

圖：東南邑

來源：小紅書博主搬磚一只狗

當(dāng)多數(shù)歷史古城還困于“門票經(jīng)濟(jì)+同質(zhì)化小吃”的發(fā)展窠臼時，大同古城東南邑早已跳出傳統(tǒng)框架，以一場涵蓋招商理念、業(yè)態(tài)布局、空間改造與運(yùn)營管理的全維度創(chuàng)新，為歷史文化街區(qū)的活化再生提供了可復(fù)制的實(shí)踐樣本。

從2023年7月開街至今，這個占地僅4.3萬平方米的街區(qū)，不僅實(shí)現(xiàn)了年均200萬人次的客流突破，更憑借76%的年輕客群占比、60%的本地居民復(fù)購率，完成了從“景區(qū)觀光點(diǎn)”到“城市生活場”的華麗轉(zhuǎn)身。

其背后，是一套以“共創(chuàng)共生”為核心的招商邏輯，與以“文化IP+數(shù)字賦能”為雙輪的運(yùn)營體系，共同喚醒了千年古城的時代活力。

一、招商革新：從“業(yè)態(tài)植入”到“生態(tài)培育”的思維躍遷

傳統(tǒng)古城招商往往陷入“重品牌、輕內(nèi)容”“重租金、輕培育”的誤區(qū)，最終導(dǎo)致千街一面的尷尬。東南邑的破局之道，始于招商理念的根本轉(zhuǎn)變——摒棄“招租者”的身份，化身“生態(tài)培育者”，以“共創(chuàng)、共享、共生”的經(jīng)營哲學(xué)，構(gòu)建多元共生的商業(yè)生態(tài)。

二、在招商模式上，東南邑打破單一的租金合作模式，構(gòu)建了多元組合的合作體系。

他們針對初創(chuàng)型文創(chuàng)品牌和本土手藝人，推出“聯(lián)營共贏制”，以“零租金+收益共享+風(fēng)險共擔(dān)”的方式降低入駐門檻，讓皮雕、鋦瓷等非遺手藝得以在市場中試水；針對有想法、缺資源的年輕創(chuàng)業(yè)者，啟動“主理人孵化計劃”，不僅提供物理空間，更整合營銷、培訓(xùn)等資源。

如今街區(qū)80家商鋪中90%以上的主理人為本地年輕人，90后皮雕師茜子、鋦瓷匠人蘆圣杰等一批本土創(chuàng)客在此成長。

同時，東南邑還通過品牌戰(zhàn)略合作引入既下山酒店（北方首店）、Seesaw咖啡、一葦書坊等知名文化品牌，以頭部效應(yīng)提升街區(qū)調(diào)性；聯(lián)合大同農(nóng)商銀行提供9000萬元專項(xiàng)授信，為40余家商戶解決資金難題，形成“金融+招商”的賦能閉環(huán)。

圖：東南邑

來源：小紅書博主大同文旅局

三、業(yè)態(tài)規(guī)劃上，東南邑徹底打破傳統(tǒng)古城的業(yè)態(tài)分區(qū)壁壘，提出“商鋪不是容器，而是魔方”的創(chuàng)新理念。

這里沒有明確的“餐飲區(qū)”“文創(chuàng)區(qū)”劃分，反而鼓勵品牌跨界融合，同一空間可實(shí)現(xiàn)“清晨賣咖啡、午間做文創(chuàng)、入夜變影院”的靈活轉(zhuǎn)換。

在本土文化與潮流元素的碰撞中，非遺技藝不再是博物館里的靜態(tài)展示：鋦瓷匠人將傳統(tǒng)工藝轉(zhuǎn)化為時尚首飾，皮雕作品融入云岡石窟文化元素；本土餐飲品牌蔡拾貳、春山望則將大同銅鍋、沙棘等地方特色融入現(xiàn)代菜品，推出兼具地域風(fēng)情與當(dāng)代口感的創(chuàng)新美食。

如今，40余家特色店鋪涵蓋藝術(shù)展館、非遺工坊、主題民宿、創(chuàng)意餐飲等多元業(yè)態(tài)，形成了“文、商、旅、創(chuàng)”深度融合的消費(fèi)場景。

四、空間改造是招商創(chuàng)新的重要載體。

東南邑堅持“微改造、活保護(hù)”的理念，完整保留北魏里坊制的街巷肌理，對83座院落進(jìn)行“繡花式”修復(fù)，讓17處文保院落、15處歷史建筑重現(xiàn)原貌。

不同于大規(guī)模的拆建改造，這里通過打通圍墻、拓寬巷道，串聯(lián)起整個街區(qū)的消費(fèi)節(jié)點(diǎn)，形成“無邊界”的漫游路線；創(chuàng)新設(shè)計的“可編輯盒子”——輕鋼結(jié)構(gòu)、折疊窗、移動展架等設(shè)施，讓傳統(tǒng)院落具備了現(xiàn)代商業(yè)空間的靈活性，既尊重歷史原貌，又滿足了多元業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求，實(shí)現(xiàn)了古今建筑語言的對話與共生。

五、運(yùn)營賦能：文化IP與數(shù)字化的雙輪驅(qū)動

特色文化IP矩陣的打造，則讓東南邑的文化價值不斷放大。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)圍繞“古城生活”核心，策劃了“東南有好戲”“東南有好市”“尋邑藝術(shù)季”“平城學(xué)堂”四大主題IP活動，形成了覆蓋日間體驗(yàn)、夜間消費(fèi)、文化浸潤的全時段活動體系。

其中，“東南有好戲”以沉浸式戲劇巡游為特色，《行見絲路》等劇目讓游客跟隨演員在街巷中穿越千年商路，實(shí)現(xiàn)“邊走邊看、邊看邊體驗(yàn)”；“東南有好市”聚焦非遺展演與文創(chuàng)零售，2025年夏季連續(xù)4個月的主題市集，成為年輕人追捧的潮流打卡地。

而“尋邑藝術(shù)季”則將當(dāng)代藝術(shù)展覽搬進(jìn)古建院落，80余件藝術(shù)家作品與歷史建筑相映成趣，打造出“折疊的古城”體驗(yàn)；“平城學(xué)堂”通過邀請學(xué)者、藝術(shù)家開展公益講座，讓人類學(xué)、古建筑、詩歌等人文主題走進(jìn)大眾生活，已成為本地文化交流的重要平臺。

圖：東南邑 來源：小紅書博主大同文旅局

六、針對年輕主理人的賦能，更是東南邑運(yùn)營創(chuàng)新的亮點(diǎn)。

整個街區(qū)推出“院落主理人”培育計劃，為年輕創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營指導(dǎo)、營銷推廣、資源對接等全鏈條支持，鼓勵他們參與街區(qū)文化建設(shè)。

95后古建筑講解員馬加奇憑借對本地文化的深刻理解，成為街區(qū)文化顧問；有商戶在運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的支持下，將大同銅鍋元素與西式漢堡結(jié)合，推出“大同銅鍋麻醬漢堡”，成為網(wǎng)紅爆款。

同時，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)賦予主理人充分的空間自主權(quán)，允許他們根據(jù)品牌調(diào)性進(jìn)行個性化布置，讓每個院落都成為獨(dú)特的文化載體，形成“一院一特色、一店一風(fēng)景”的生動格局。

圖：東南邑 來源：小紅書博主景衍

七、古城活化的“東南邑啟示”：傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共生之道

東南邑的成功，本質(zhì)上是打破了歷史街區(qū)保護(hù)與商業(yè)開發(fā)的二元對立，以“輕干預(yù)改造+重內(nèi)容運(yùn)營”的策略，實(shí)現(xiàn)了文化價值與經(jīng)濟(jì)價值的雙贏。

從成效來看，這里不僅活化了17處不可移動文物和15處歷史建筑，讓靜態(tài)的文物“活”起來，更培育了一批本土文創(chuàng)品牌和青年藝術(shù)家，構(gòu)建起“非遺傳承+現(xiàn)代設(shè)計+潮流消費(fèi)”的文化產(chǎn)業(yè)鏈。

從價值來看，東南邑實(shí)現(xiàn)了三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)變：

第一，從“靜態(tài)展示”到“活態(tài)傳承”，讓歷史建筑成為可體驗(yàn)、可消費(fèi)的生活空間；

第二，從“景區(qū)觀光”到“城市生活”，吸引本地年輕人將街區(qū)作為日常社交場所，日均客流量中本地居民占比超40%；

第三，從“單一業(yè)態(tài)”到“多元共生”，構(gòu)建起文商旅融合的完整生態(tài)，實(shí)現(xiàn)了“1+1>2”的綜合效益。

在文旅融合成為趨勢的今天，東南邑的創(chuàng)新實(shí)踐為全國歷史文化街區(qū)的活化提供了重要啟示：歷史古城的生命力不在于“原樣封存”，而在于“與時俱進(jìn)”；商業(yè)開發(fā)的核心不是“業(yè)態(tài)堆砌”，而是“內(nèi)容共生”。

唯有尊重歷史肌理，創(chuàng)新招商模式，強(qiáng)化運(yùn)營賦能，讓傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活產(chǎn)生深度共鳴，才能讓千年古城真正煥發(fā)時代活力，實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長久共贏。

為了幫助大家更加深入了解東南邑的具體運(yùn)營情況，我們很榮幸邀請到了東南邑項(xiàng)目總經(jīng)理夏滔來到上海，共同在線下開辦一場深度研討會。

除了東南邑，還將有東茅街茶館、蘇州洄歸、EKA 天物、萬歲山、單向空間、瀑布咖啡等標(biāo)桿項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人齊聚上海，與大家深度分享項(xiàng)目運(yùn)營的心路歷程、關(guān)鍵細(xì)節(jié)與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

這不僅是一場商業(yè)案例分享會，在這里，我們一起交流，一起鏈接，共同探索 2026 年商業(yè)項(xiàng)目的破局之道。

商業(yè)項(xiàng)目

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文旅項(xiàng)目

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