中指研究院常務副院長黃瑜：因時因勢推動各項改革舉措落地 未來五年住房市場空間仍在

每經記者：陳夢妤 每經編輯：廖丹

“2025年是‘十四五’規劃收官之年，也是‘十五五’規劃謀篇布局之年。房地產行業作為國民經濟支柱產業，一頭連著消費，一頭連著投資，穩住地產對穩定內需至關重要。”日前，中指研究院常務副院長黃瑜在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時表示。

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在黃瑜看來，現階段，多數城市已取消限制性政策，樓市發展將回歸供需基本面邏輯，市場分化或將進一步加劇。“十五五”時期，新型城鎮化發展空間仍然很大，預計未來五年我國住房市場空間仍在。

“好房子”價值將兌現

NBD：“十四五”期間，房地產行業進入調整階段，政策優化如何釋放樓市增長潛能？

黃瑜：“十四五”期間，房地產行業供需兩端政策持續優化調整。2021年上半年，各部委多次重申“穩地價、穩房價、穩預期”，政策優化較為審慎；下半年房地產供需兩端政策整體處于優化調整期，支持力度不斷增強。

中指研究院監測數據顯示，2022年以來，全國各地出臺房地產優化政策超3000次，當前政策環境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

各地持續優化限制性政策，政策優化城市能級逐漸提升，優化力度也逐年加大。2024年，蘇州、長沙、成都、杭州等核心二線城市陸續全面取消限購政策，一線城市全面降低限購政策的社保或個稅年限要求，其中廣州全面取消限購政策。2025年以來，北京、上海進一步優化限購政策，北京五環外、上海外環外不限制滿足條件購房者的購買套數。

當前，地方政策基本已“應出盡出”，2025年以來各地出臺近600條樓市政策，政策調控頻次雖有所減少，但更加精準。短期房地產政策預計將繼續聚焦推動市場止跌回穩，如清理住房消費不合理限制性措施、降低購房成本、加力實施城中村改造等，促進需求釋放。中長期則將按照“十五五”規劃建議提出的高質量發展目標，加快構建發展新模式，因時因勢推動各項改革舉措落地。

NBD：在房地產市場政策調整的當下，各城市呈現出怎樣的發展態勢？

黃瑜：在多數城市已取消限制性政策背景下，樓市發展將回歸供需基本面邏輯，市場分化或將進一步加劇。長期來看，隨著房地產行業逐步向新模式轉變，“人、房、地、錢”要素聯動機制，將在未來市場資源配置中發揮主導作用，人口及人才吸引力強的城市市場更具韌性，同時，隨著居民對高品質住房需求的增加，“好城市+好房子”價值將逐步兌現。

2025年，上海、北京、深圳、廣州房地產開發投資吸引力排名仍位居全國前四。一線城市憑借龐大的經濟規模、完善的基礎設施以及豐富的資源和人才儲備，樓市具備長期發展潛力。

人口作為住房需求的基礎及勞動力供給的核心要素，其變動趨勢對房地產市場影響深遠。近兩年，國家對于房地產發展新模式提出要建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢，即根據人口變化，合理確定住房需求，以需定購，科學安排土地供應，引導配置金融資源。由此可見，人口既是研判城市住房需求的基礎，也是各地統籌配置土地、資金等要素資源的重要依據。人口及人才吸引力強的城市房地產市場更具韌性，同時隨著居民對“好房子”需求的不斷增加，這類城市房地產市場仍有較大發展空間。

我國正經歷從“人口規模紅利”向“人口質量紅利”的關鍵轉型，人才將成為城市產業創新和實現高質量發展的關鍵所在，這一轉變也正在重塑區域發展格局。

總體來看，核心一二線城市憑借堅實的經濟基礎與產業競爭優勢，持續吸引高質量人才流入，為房地產市場提供了較強支撐。與此同時，隨著居民生活水平的不斷提升，加之改善性需求已成為市場主導，這使得“好房子”的價值韌性愈發凸顯。未來，唯有真正具備“好城市、好地段、好產品”特質的房產，才更具抵御風險與穿越周期的能力。

城市更新重要性不斷強化

NBD：城市更新與房地產市場穩定發展存在怎樣的協同機制？近期哪些關鍵舉措為二者聯動提供了制度性支持？

黃瑜：2025年以來，中央不斷強化城市更新的重要性，“要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來，扎實推進好房子建設和房地產高質量發展”的提出，進一步明確了城市更新在穩樓市、推動房地產高質量發展中的重要作用。

城市更新與穩樓市的結合點涉及多個方面，如扎實推進“好房子”建設，將老房子改造成“好房子”、改善老舊房屋的居住環境等均有利于提升居住品質和房屋價值，進而穩定市場預期；城市更新中的城中村和危舊房改造推進貨幣化或房票安置，也將直接釋放住房需求，帶動市場活躍度提升。

根據中指研究院監測，2024年以來，全國已有超130地出臺/優化房票安置政策，一線城市相繼跟進落地，上海金山區、青浦區、嘉定區等地方落地房票安置實施辦法。從落地效果來看，廣州黃埔區自2024年4月落地房票后，截至2025年11月末，累計通過房票認購商品房超4400套；上海嘉定區截至11月23日核發房票463張，預定房源412套。

近期，有關城市更新的利好政策不斷落地。12月1日，國家發改委發布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，進一步拓展基礎設施REITs發行范圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型，城市更新設施涵蓋老舊街區、老舊廠區更新改造項目以及相關城市更新綜合設施項目。這項政策落地直接為城市更新拓寬了長期低成本融資渠道，是落實“健全多元化投融資方式”的具體表現。

同日，重慶舉行《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案》政策吹風會，市規劃自然資源局領導回答記者提問時指出，“對城市更新項目中，包含增加公共服務功能的項目，實行土地政策新突破。即在空間布局條件允許的前提下，按現狀建筑面積或原批準計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持”，細化操作細則也正在制定中。

針對增加公共服務功能的項目，明確給予“增容”獎勵，在提升居住品質的同時，也將激勵更多市場主體參與城市更新，為其他城市提供了借鑒。

當前，針對城市更新較為重要的兩項政策（金融和土地政策）均有利好釋放，預計未來配套政策將繼續落位，也將有更多城市創新土地政策給予城市更新更大支持，探索“增容”獎勵有望成為破局的關鍵之一。

NBD：您對“十五五”期間的房地產行業發展有何預判？

黃瑜：“十五五”期間，新型城鎮化發展空間仍然很大，預計未來五年我國住房市場空間仍在。

“十五五”規劃建議明確指出要“深入推進以人為本的新型城鎮化”。根據中指研究院測算，“十五五”期間，全國城鎮住房需求總量接近50億平方米。對應住房供給端，除市場化商品住宅外，保障性住房及多套房業主出售非自住房產等也會消化部分增量需求。

按照70%~80%的轉化比例，未來五年，新建商品住宅年均銷售面積預計為7億~8億平方米，對應商品房年均銷售面積約為8.5億~9.5億平方米，住房需求仍有空間。其中改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費的核心增長點，人口結構上移、家庭小型化帶動家庭戶數量增加等均是改善性住房需求釋放的重要支撐。

當前，我國農業轉移人口規模大，解決好這部分人群的安居問題，是未來五年住房發展領域的重點之一，探索如何通過盤活存量房屋等方式提升對農業轉移人口的住房保障，也有望在推動房地產高質量發展中發揮重要作用。

此外，隨著新型城鎮化深入推進，預計優勢地區資源集聚效應將繼續凸顯，部分城市在省內的人口首位度仍有提升空間，有望支撐后續房地產市場發展，也將為房地產企業提供發展機會。