北京再出臺樓市新政 具體調整解讀→

北京24日出臺樓市新政，放寬非京籍家庭購房條件，支持多子女家庭住房需求。政策調整后，非京籍家庭社保或個稅繳納年限只需2年即可購買五環內商品住房，而五環外，年限調減為1年。二孩及以上的多子女家庭，可在此前限購政策基礎上，在五環內多購買一套商品住房。

業內人士認為，北京樓市新政是響應近期國家有關要求和市場變化的具體體現。那么，此次新政具體做出了哪些調整，貸款政策如何優化？

根據北京市《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自12月24日，非北京戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。中指研究院政策研究總監陳文靜分析，這將直接擴大住房需求群體規模，有利于促進符合要求的購房者進入市場。

中指研究院政策研究總監 陳文靜：本次政策依然延續漸進式推進節奏，不同于今年8月北京優化已經具備購房資格人群的購房政策，本次降低了非戶籍家庭購房的社保和個稅年限要求，直接擴大了購房需求群體規模，并增加多孩家庭購房套數，有望促進非京籍及多孩家庭住房需求釋放。

此次新政對二孩及以上的多子女居民家庭，在執行此前住房限購政策的基礎上，可在五環內再多購買一套商品住房。也就是說，京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社?；騻€稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這將在釋放此前積累的購房需求的同時，有力推動房地產去庫存。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：北京這樣的一線城市，在京常住的非戶籍人口有著較大的住房消費潛力，無論是基于扎根、結婚、學位的剛需，還是改善型需求，都是需求的主體之一。過去，受制于高房價、社保繳納的門檻限制等，需求釋放不充分?，F在，房價距離最高點調整的幅度比較大，而購房貸款、首付、稅費等成本已經降到歷史最低，前期積累的購房需求有了釋放的基礎。此次政策調整，一方面與生育支持政策形成合力，另一方面，戶籍和非戶籍人口都可以購買多套住房的政策，也能促進房地產銷售和去庫存，推動二手房掛牌量的消解。

不僅如此，《通知》還明確，進一步優化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

同時，明確借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。陳文靜解釋，關于商業貸款，實際是將定價權交給銀行；而住房公積金的調整，也是響應近期國家要求“深化住房公積金制度改革”的具體體現。

中指研究院政策研究總監 陳文靜：當前北京首套商貸利率為3.05%，五環內二套房商貸利率為3.45%，五環外二套房貸為3.25%，政策后，將不再區分首套和二套房貸利率，具體利率是多少，可向經辦銀行具體咨詢，總體上有利于降低購買二套房家庭的購房成本，促進需求釋放。而在公積金方面，此次二套房首付降至25%，可以進一步降低購房門檻，同時也為未來政策優化留有空間，比如繼續降低首付比例、擴大公積金使用范圍、優化公積金提取次數等。

中央經濟工作會議和剛剛召開的全國住房城鄉建設工作會議均提出，要著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給。此次北京市樓市新政中，不僅有支持需求端的政策調整，也提出：將通過招拍掛拿地的房地產開發項目，包括商品住宅、酒店、寫字樓等的立項方式由市區分級核準調整為區級備案。李宇嘉認為，這體現出政策對房地產投資端、供給端的關注，將提升房地產投資效率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，一方面，將因城施策精細化為因區施策。畢竟，各區在庫存、開發主體、需求態勢等方面分化非常明顯，是否要增加開發，需要調動各區的積極性，夯實區級政府主體責任。另一方面，國家提出因城施策控增量、去庫存、優供給，具體到北京，因城施策就是要因區施策，有助于進一步優化營商環境。

“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。”7月召開的中央城市工作會議，就當前和今后一個時期城市工作面臨的形勢作出重大判斷。在城鎮人均住房建筑面積超過40平方米的當下，房地產市場供求關系發生重大變化。正因如此，國家先后提出，“因城施策控增量、去庫存、優供給”“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”“既把新房子建成‘好房子’，也把老房子逐步改造成‘好房子’”等，滿足人民群眾多樣化住房需求。李宇嘉認為，北京因城施策的政策調整或將帶動其他一線城市用足用好房地產調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策，促進房地產市場持續健康發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，一方面，將因城施策精細化為因區施策。畢竟，各區在庫存、開發主體、需求態勢等方面分化非常明顯，是否要增加開發，需要調動各區的積極性，夯實區級政府主體責任。另一方面，國家提出因城施策控增量、去庫存、優供給，具體到北京，因城施策就是要因區施策，有助于進一步優化營商環境。從一線城市的角度來說，廣州已經全面取消限購政策，現在北京的優化調整，預計將帶動上?；蛏钲?。具體政策內容可能與北京類似，就是在限購政策上會有所松動。我認為這也是對中央經濟工作會議在“堅持內需主導，建設強大國內市場”方面提出“清理消費領域不合理限制措施”的具體體現。