深圳房抵經(jīng)營(yíng)貸利率低至2.35%，資金空轉(zhuǎn)等風(fēng)險(xiǎn)需關(guān)注

年末將至，深圳個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)再度掀起低利率熱潮。12月24日，南都灣財(cái)社記者近期走訪珠海華潤(rùn)銀行、浙商銀行、中信銀行等多家銀行深圳地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸最低利率已降至2.35%，較現(xiàn)行1年期LPR（3%）低65個(gè)基點(diǎn)。不過(guò)，不同銀行在貸款額度、可貸成數(shù)、準(zhǔn)入條件等方面設(shè)置了差異化門(mén)檻，同時(shí)低利率背后潛藏的資金空轉(zhuǎn)、違規(guī)流入樓市等風(fēng)險(xiǎn)也引發(fā)業(yè)內(nèi)擔(dān)憂(yōu)。行業(yè)專(zhuān)家提醒，市場(chǎng)各方需嚴(yán)守合規(guī)底線，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

記者走訪： 深圳多家銀行個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸最低利率為2.35% 有銀行最高可貸額度可達(dá)3000萬(wàn)元

“目前我行個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸最低利率是2.35%，這是當(dāng)前市場(chǎng)的主流低價(jià)水平。”珠海華潤(rùn)銀行深圳某支行工作人員向南都灣財(cái)社記者表示。記者走訪核實(shí)了解到，這一利率并非個(gè)例，浙商銀行、中信銀行、光大銀行、工商銀行等多家銀行深圳地區(qū)網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸最低利率均達(dá)到2.35%，僅招商銀行稍高，常規(guī)最低利率為2.4%，但該行信貸部客戶(hù)經(jīng)理透露，若貸款額度達(dá)到800萬(wàn)及以上，可申請(qǐng)將利率降至2.35%。

值得注意的是，此前市場(chǎng)流傳的2.2%超低利率產(chǎn)品已徹底退出市場(chǎng)。“2.2%利率的產(chǎn)品已經(jīng)停了，之前是有個(gè)別城商行推出過(guò)，但期限僅一年，現(xiàn)在全行業(yè)最低就是2.35%了。”一位股份行個(gè)貸經(jīng)理向記者表示。

南都灣財(cái)社記者進(jìn)一步走訪發(fā)現(xiàn)，深圳地區(qū)的各家銀行在個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸的可貸成數(shù)、最高額度、準(zhǔn)入條件等核心維度形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)格局，門(mén)檻設(shè)置各有側(cè)重。

在貸款額度方面，不同銀行的上限差距顯著。中信銀行、招商銀行最高額度可達(dá)3000萬(wàn)元，超過(guò)1000萬(wàn)元部分利率上浮至2.55%；浙商銀行、工商銀行最高額度為2000萬(wàn)元；招商銀行800萬(wàn)元以上額度有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取2.35%低利率。

可貸成數(shù)上，各家銀行的寬松程度有所不同：光大銀行最為靈活，最高可貸成數(shù)可達(dá)九成，但該行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理也補(bǔ)充說(shuō)明，實(shí)際批貸時(shí)需結(jié)合貸款人名下負(fù)債情況、信用記錄等綜合因素審批，最終實(shí)際批貸成數(shù)大多在八成左右；招商銀行的最高可貸成數(shù)為八成五；工商銀行、中信銀行、浙商銀行的常規(guī)可貸成數(shù)為七成，其中工商銀行深圳某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，若借款人符合優(yōu)質(zhì)企業(yè)資質(zhì)、征信無(wú)瑕疵等特定條件，可貸成數(shù)可提升至八成五。

準(zhǔn)入條件方面，多數(shù)銀行對(duì)企業(yè)資質(zhì)、房產(chǎn)持有時(shí)間及貸款期限有明確要求。中信銀行要求貸款人或其直系親屬名下需持有企業(yè)，抵押房產(chǎn)需為紅本房產(chǎn)且持有時(shí)間滿(mǎn)半年以上，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)20年，但每3年需辦理一次續(xù)簽手續(xù)，最高額度3000萬(wàn)元，若貸款超1000萬(wàn)元利率則上浮至2.55%；工商銀行的要求更為嚴(yán)格，需滿(mǎn)足公司成立滿(mǎn)一年、房產(chǎn)持有滿(mǎn)一年、法定代表人或股東任職滿(mǎn)半年三大條件，貸款期限為三年，最高額度2000萬(wàn)元，可貸成數(shù)通常為七成，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可提升至八成五；浙商銀行則對(duì)抵押物評(píng)估價(jià)有明確門(mén)檻，要求評(píng)估價(jià)需達(dá)到300萬(wàn)元以上方可申請(qǐng)。

值得關(guān)注的是，招商銀行深圳某支行信貸部客戶(hù)經(jīng)理透露，該行的經(jīng)營(yíng)貸收款賬戶(hù)較為靈活，可通過(guò)第三方個(gè)人賬戶(hù)收款，而非必須轉(zhuǎn)入貸款人名下的公司賬戶(hù)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家直言，這一操作模式或?yàn)橘Y金流向監(jiān)管留下漏洞，可能給違規(guī)使用資金提供可乘之機(jī)。

專(zhuān)家解讀： 低利率刺激信貸需求釋放 但需警惕資金空轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)

今年以來(lái)，個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸利率持續(xù)走低，多地進(jìn)入“2%時(shí)代”。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策導(dǎo)向下的必然選擇，對(duì)于支持小微企業(yè)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。

“個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)能夠直接降低小微企業(yè)的融資成本，緩解小微企業(yè)‘融資貴’的難題，讓企業(yè)有更多資金投入擴(kuò)大生產(chǎn)、技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)拓展。”柏文喜分析道。同時(shí)，較低的利率水平還能刺激信貸需求釋放，提升企業(yè)貸款意愿，促進(jìn)資金合理流動(dòng)與優(yōu)化配置，助力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；對(duì)銀行而言，此舉可吸引更多小微企業(yè)客戶(hù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，強(qiáng)化普惠金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)。此外，低利率環(huán)境還將倒逼金融創(chuàng)新升級(jí)，銀行需通過(guò)場(chǎng)景化服務(wù)開(kāi)發(fā)、科技賦能等優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，推出更多適配小微企業(yè)的金融產(chǎn)品與服務(wù)。

北京財(cái)富管理行業(yè)協(xié)會(huì)特約研究員楊海平在接受媒體采訪時(shí)也指出，當(dāng)前有效信貸需求不足，商業(yè)銀行為爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，在LPR基礎(chǔ)上進(jìn)一步讓利，同時(shí)也是為了完成普惠型小微企業(yè)貸款考核任務(wù)，搶抓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在肯定個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸低利率積極意義的同時(shí)，柏文喜也著重警示了背后潛藏的三大風(fēng)險(xiǎn)。一是資金空轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)或借低息貸款套利，將資金投入理財(cái)、房地產(chǎn)等非經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，違背支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)初衷；二是銀行盈利壓力加劇，利率下行侵蝕凈息差，對(duì)中小銀行的資產(chǎn)質(zhì)量與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性影響更直接；三是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)失衡風(fēng)險(xiǎn)，超低利率違背定價(jià)規(guī)律難持續(xù)，銀行需在讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)與把控自身風(fēng)險(xiǎn)間尋求平衡。

針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)亂象與風(fēng)險(xiǎn)隱患，監(jiān)管部門(mén)已出臺(tái)相關(guān)措施引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。今年7月，深圳市銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《深圳市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)普惠金融高質(zhì)量發(fā)展自律公約》，強(qiáng)調(diào)規(guī)范市場(chǎng)秩序，反對(duì)“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)，重點(diǎn)加強(qiáng)定價(jià)、授信等行為管理，涵養(yǎng)良好金融生態(tài)。

如何有效防范個(gè)人房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市？柏文喜給出具體建議：銀行需將市場(chǎng)與審核部門(mén)分離，加強(qiáng)對(duì)貸款人的盡職調(diào)查，同時(shí)強(qiáng)化貸后管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并實(shí)施處罰。銀行、開(kāi)發(fā)商和貸款人應(yīng)嚴(yán)格遵守《貸款通則》，按真實(shí)用途使用信貸資金，主動(dòng)配合監(jiān)管核查，共同維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局此前也專(zhuān)門(mén)提醒消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面存在顯著差異。比如，經(jīng)營(yíng)貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性?xún)斶€，借款人若無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源，貸款到期后不能及時(shí)償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者應(yīng)警惕不法中介誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，防范合法權(quán)益受到侵害。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 羅曼瑜