央行最新公布保持不變，但這2類人的房貸要降了

塵埃落定！2025年最后一期貸款市場報價利率，最近央行已經公布了——5年期以上LPR保持在3.5%的位置，和上個月一樣

也就是說，大家期待的降房貸利率再次落空，這結果不禁讓很多業內人士坦言：沒想到高層這么樂觀。畢竟現在的市場數據并沒有那么好看。

根據財政部數據顯示，今年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入為29119億元，同比下降10.7%，降幅較前10月擴大3.3個百分點。

也就是說，賣地收入還在下降。

這也說明，房企們的信心其實并沒有預期那么好，而房企都不看好了，普通購房者對市場的信心也就可想而知了。

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為啥市場一般，利率卻不降？

其實深入分析有兩個方面的原因：

第一，銀行自身的經營壓力，說白了也得喘口氣。

銀行賺錢的主要方式——凈息差已經很低了。早在去年，國家金融監督管理總局發布的最新數據顯示，2024年第四季度，商業銀行凈息差為1.52%，環比下降0.01個百分點，仍低于1.8%的警戒線。

而到了今年，截至三季度末，商業銀行的凈息差為1.42%，環比保持穩定，同比則減少了11個基點。

有分析稱，這種情況下，就大大降低了報價行主動下調加點的動力。畢竟它們也需要一點利潤空間來維持健康運營。

第二：年底了，政策求穩。

年底將至，全年經濟增長目標完成得也差不多了，比如全年“5.0%左右”的經濟增長目標已無太大懸念，逆周期調節加力的迫切性暫時不高。這時候貨幣政策通常不會有大動作。

不過，在復雜的經濟環境下，利率不動，本身就在傳遞一個信號：決策層覺得經濟基本面正在企穩，而不是“失速”。

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有兩類人下個月房貸能少還點！

雖然LPR保持不變，但從下個月開始，依然有兩類人的房貸要降低了。

第一類，公積金貸款的朋友：

根據政策，2025年5月8日之前發放的公積金貸款，其利率將在2026年1月1日起自動下調。屆時，首套5年期以上的公積金貸款利率將從原來的2.85%降至2.6%。

也就是說，如果你是2025年5月8日之前辦的首套房公積金貸款，利率會自動從2.85%降到2.6%。算筆賬：100萬貸30年，每月利息大概能省133元，30年總共能省近4.8萬元。

第二類，選了“1月1日調價”的商業貸款客戶：

如果在簽訂商業貸款合同時，你將 “重新定價日”選擇在每年1月1日，那么你的房貸利率就會在下個月1號那天根據最新LPR重新計算。

雖然這次LPR沒變，但今年5月降過一次，下調過10個基點，所以比起去年，你的利率實際上還是降了點。

其實這種調整也很精準，既減輕了部分人的還貸壓力，又沒有“大水漫灌”影響整個市場，體現了當前政策“穩中求進”的精細化思路。

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更大的變化：二手房成了市場主角

來自權威部門的數據揭示了一個關鍵轉變：2025年1月至11月，全國二手房交易面積占住宅交易總量的比重已達45%。這也就意味著，中國的房地產市場，正在堅定地從以新房銷售為主的“增量時代”，邁向新房與存量房并重的“存量時代”。

從數據上來看，一線城市的表現尤為顯著：

據克而瑞地產研究數據，11月，30個重點城市二手房成交面積約1704萬平方米，環比增長14%。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交套數超4.9萬套，創下自5月以來7個月的新高，環比增幅高達20%，甚至超過了傳統“金九”的成交水平。

具體來看，上海二手房網簽成交近2.3萬套，環比上漲約24%，創下年內成交量第三高；

北京二手住宅成交超1.4萬套，環比漲幅接近20%；深圳、廣州的二手住宅網簽量也分別環比上漲6.6%和22.89%。

監測的20個二線城市成交規模環比增長13%，成都、武漢等城市成交量持續放大。部分三、四線城市也止跌回穩，呈現同環比齊增的積極態勢。

可見，市場交易的“基本盤”正在發生深刻的結構性變化。

當二手房交易占到快一半江山時，政策的關注點就不再只盯著鼓勵大家買新房了，還得考慮如何盤活現有的房子、如何讓普通家庭的資產更健康。

簡單說就是：利率大局求穩，部分人月供減負，而市場的真實熱度，越來越多地體現在二手房交易里了。