房貸余額不增反降!12.8萬億提前還貸潮,樓市救市真要動真格了?

四年新房銷售狂攬40萬億，個人房貸余額卻不升反降——從2021年末的38.32萬億跌至2025年二季度末的37.74萬億。這組違背常識的數據背后，是12.8萬億天量提前還貸的沖擊，更是普通人、銀行、樓市三方的深度博弈。當銀行凈息差跌破1.42%的臨界點，當全國房價平均跌幅超三成，當居民儲蓄率飆升至38%，所有人都在問：救市真的要來了？但真相遠比“要不要救”更復雜，這波提前還貸潮的本質，是整個房地產生態的邏輯重構。
一、12.8萬億背后：不是“扛不住”，而是“不愿扛”
很多人把提前還貸解讀為老百姓“壓力山大”，但深挖一層會發現，這更是一場理性的“用腳投票”。四年間，理論上該新增的28萬億房貸增量被徹底抵消，核心不是大家沒錢還，而是“不想為貶值資產付高息”：
- 負資產時代的清醒選擇：全國房價平均跌幅超三成，不少城市核心區房源都難逃降價命運，一套100萬買的房子，如今市價只剩70萬，卻要背著80萬的房貸——這種“房子沒了，債還在”的困境，讓越來越多人意識到“早還貸早解脫”。與其把錢砸在不斷縮水的房產上，不如提前結清貸款，降低負債杠桿，這是普通人應對資產貶值的最樸素智慧。
- 利率差催生的“無風險套利”：一邊是存量房貸利率雖經兩次下調，仍有不少人背負著4%以上的利息；另一邊是銀行存款利率雖降，但大額存單、穩健理財的收益率能覆蓋部分房貸成本，更關鍵的是“穩賺不賠”。在經濟預期不明朗的當下，提前還貸成了最安全的“理財選擇”，畢竟比起不確定的投資收益，省下的利息是實打實的。
- 消費降級下的現金流保衛戰：2025年前三季度居民人均消費支出實際增長4.7%，但消費意愿持續走低，人均存款首次突破10萬元。這背后是居民部門債務壓力的高企——居民貸款與社零的比率已攀升至1.70倍，接近日本泡沫經濟末期水平。大家寧愿壓縮消費也要提前還貸，本質是對未來收入預期的謹慎，是“現金為王”思維的體現。
二、銀行的“甜蜜煩惱”變“生死考驗”：從躺賺利息到風險承壓
曾幾何時，個人房貸是銀行的“香餑餑”——風險低、收益穩，占整體貸款業務的40%，堪稱利潤壓艙石。但現在，這塊“肥肉”變成了“燙手山芋”：
- 凈息差跌破警戒線，盈利空間被榨干：2025年三季度商業銀行凈息差降至1.42%，遠低于1.8%的國際警戒線，雖然環比實現階段性企穩，但長期下行趨勢難改。存量房貸利率腰斬導致利息收入大幅縮水，而存款成本下降的紅利已基本釋放，銀行陷入“放貸不賺錢，不放貸沒增長”的兩難。更要命的是，貸款利率已貼近經營成本下限，新發放房貸甚至出現“利率倒掛”，銀行做一筆虧一筆。
- 不良“雙升”來襲，風險從個人轉移到銀行：房貸風險的斬殺線早已轉移，2025年三季度商業銀行不良貸款余額增至3.5萬億元，不良率微升至1.52%，其中房地產領域仍是不良貸款高發區。當房子淪為負資產，斷供風險不再是個體問題，而是可能引發的連鎖反應——一旦大量房貸違約，銀行的撥備覆蓋率（已降至207.15%）將難以抵御風險，這也是監管層不得不重視的核心原因。
- 業務轉型迫在眉睫，卻前路漫漫：為了擺脫對房貸的依賴，銀行正加速向非利息收入轉型，通過企業代發工資、結算業務等配套服務彌補利息損失。但轉型談何容易？中小銀行受限于區域資源，很難快速拓展新業務；而大型銀行的“內卷式”競爭，又進一步壓縮了盈利空間。可以說，房貸業務的失血，正在倒逼銀行進行一場痛苦的“自我革命”。
三、2026救市預判：不是“瘋狂刺激”，而是“精準托底”
市場普遍認為“銀行扛不住了就會瘋狂救市”，但結合當前市場環境和最新政策動向，2026年的救市大概率不會重走“大水漫灌”的老路，而是聚焦“穩預期、降成本、補供給”的精準施策：
1. 需求端：限制性政策放松+成本進一步降低
中指研究院預測，北上深等核心城市的限制性政策具備進一步優化空間，可能會適度放寬購房資格、降低首付比例。同時，房貸利率仍有下調空間，配合房貸利息抵扣個稅力度加大、中介費用降低等措施，切實減輕購房者的置業成本。但要注意，這些政策的核心是“激活合理需求”，而非“刺激投機”，剛需和改善型需求將成為政策支持的重點。
2. 供給端：從“救房企”到“保交樓+優供給”
過去的救市多聚焦于房企融資，而2026年可能會轉向“補人頭”和“收存量”——通過加大住房租金補貼、購房補貼等方式支持新市民、青年人置業，同時加速收儲存量商品房和閑置土地，改善市場供求關系。畢竟，當前樓市的核心矛盾不是“沒房子”，而是“房子太多但好房子太少”，只有優化供給結構，才能真正穩定房價。
3. 風險端：防范系統性風險，平衡穩增長與防泡沫
監管層會重點關注銀行的資產質量，通過引導不良貸款處置、補充銀行資本金等方式，增強銀行的抗風險能力。同時，會嚴控資金違規流入房地產市場，避免再次催生泡沫。可以預見，2026年的樓市會呈現“止跌回穩”的態勢，但大幅反彈的可能性極低，市場將進入“慢修復”周期。
四、給普通人的啟示：別賭救市力度，要懂趨勢邏輯
面對即將到來的救市政策，普通人最該做的不是盲目跟風買房，而是理清三個核心邏輯：
- 房價不會再回到“普漲時代”：人口老齡化、城鎮化放緩、住房供給過剩等長期因素，決定了房地產已從“造富資產”回歸“居住屬性”，未來房價會呈現“核心城市穩中有升，三四線城市持續調整”的分化格局。
- 提前還貸仍需理性決策：如果你的房貸利率較高、未來收入預期不穩定，提前還貸確實是不錯的選擇；但如果利率已經較低，且有更好的投資渠道或現金流需求，也不必盲目跟風，畢竟手里握有現金，才能更好地應對不確定性。
- 買房要聚焦“核心價值”：不管政策如何調整，位置好、配套全、品質高的房產，永遠是最抗跌的。與其糾結“要不要買”，不如花更多時間研究“買哪里、買什么樣的房子”。