iapm：我想開了

好久沒寫iapm了，這個項目不管怎么調，始終都是我個人上海市場最喜歡的商業項目之一。

進入到今年四季度后，明顯感受到項目的調整策略有一丟丟小變化，很有意思的看點。

在過往，新鴻基一直彰顯了我很推崇的價值觀，即在沒有完備的規劃或者最為合適的目標品牌之前，寧愿空著也不采取權宜之計。

其中最為典型的案例之一，是iapm南昌路側的動線后區位置，從項目開業初期以輕奢品牌建立高端定位，到此后期望打造高端化妝品氛圍，再到后來調整為更寬泛的美妝生活方式（引入了多個美容護理品牌），雖然定位方向在更替，但其實規劃思路一直是清晰的——所謂清晰，是我作為局外人，也能很容易感受到項目正在做什么以及想做什么，而實際上很多項目的規劃是不具備這層最基本的底層邏輯的。

如果說過往很多年的調整，項目始終秉承著高端項目要立住定位的思路，寧缺毋濫，那顯然在當今如此快速變化的市場環境下，有點難奏效——可能前期研判決策還沒來得及做完，一波紅利都已經無了。

因此，盤活該區域，成為了項目近期調整的明確方向，要做到淺層的盤活其實還真不難，目前圍擋兩家咖啡品牌Grid Coffee、M Stand，外加一個甜品HERES（COVA不再孤單），勢必會為該區域未來帶來自然客流的增量，并制造休閑社交場景——要知道，這條動線好歹也是沿街的，是具備休閑氛圍客觀條件的（前不久項目就已經擺了點外擺和場景拋磚引玉了）。

你很難說這是一則醍醐灌頂的調整策略，前十幾年項目從來沒想到過，這不可能。只能說，項目想開了，一方面，想開店了；另一方面，對當今市場的發展狀態也想開了（雖然收益無法與國際大牌相提并論），當然其中很大一部分原因也在于原位于該區域附近的多個奢侈品配飾品牌已先后撤出，在整體市場環境和局部品類發展趨勢下，可以放開手腳搞了。

其實ifc也有類似的調整，我在上一期的“日常市調”欄目中剛有提及：

原項目LG2東南側動線末端也有過很長一段時間多個鋪位長期圍擋狀態，如今樓層該區域的飲品業態選擇越來越多（此前已引入了Peet's Coffee、阿嬤手作、裕蓮茶樓、茉莉奶白等品牌）。加上POP MART等話題品牌的加持，自然客流活力的增長肉眼可見；客單價方面，則交給了黃金珠寶品牌，也是相對對周邊品類氛圍要求不是很高的業態。

回到iapm，與南昌路側調整相對應的是，LG1的調整速度和策略也有不少變化。

首先是快速擁抱韓系潮流品牌。

當下在時尚服裝零售業態方面，韓系時尚品牌是香餑餑，你不做自然也有別人做，而且有一說一，韓系品牌的生命力尚未有經歷過太多的市場驗證，個人印象中，似乎只有GENTLE MONSTER是T0級別選手，此前的Mardi Mercredi這不已經黯然撤出了么。那么在市場變化如此迅速的當下，搶占時間窗口，某種程度上比反復驗證后再出手更重要，相對應的，是傳統國際精品服裝品牌顯頹勢。

當然，這并非商業的固定規律，因為市場一直在變化，這也是我本文反復在用“當下”這類詞匯的原因，主講一個審時度勢。

另一個方面，來自在LG2用三個傳統服裝配飾業態的鋪位引入了三麗鷗。POP MART一直是是該樓層人氣最高的店鋪之一，雖然面積不是最大，但形象好，貨品也足夠，想必iapm是明確感知到IP興趣經濟時代的魔力，三麗鷗同樣是近年再次崛起的老牌IP品牌，對此我還是想說，iapm想開了。

隨著O.C.E的撤出，又有大片面積騰出，未來規劃空間還很大，期待iapm能夠帶來更多活力驚喜，也希望項目能在維系好定位基本盤的基礎上，帶來更多元化的內容。

我喜歡iapm（或是任何一個商業項目），從來不是因為項目定位有多高，而是看是否有明確規劃和運營思路，以及能否為市場帶來多元化的內容和看點，例如我此前寫過一篇聊聊杭州萬象城打造“掀潮大街”的效用和邏輯，講的是頂級定位商場的更多可能性，希望大家都有美好的未來。