存量時代的“煥新公式”：滬蘇吾悅?cè)绾?年激活8座老項目？

伴隨國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)全面邁入大存量運營時代，行業(yè)普遍面臨同質(zhì)化競爭加劇、改造效果難以持續(xù)、資產(chǎn)價值提升乏力等共性難題。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，超60%的存量項目改造后僅能維持1-2年熱度，如何實現(xiàn)“改造即增值、煥新即長效”成為行業(yè)亟待破解的命題。

在此背景下，新商網(wǎng)觀察到了吾悅商管·滬蘇區(qū)域（下稱“滬蘇區(qū)域”）以旗下8座運營多年的吾悅廣場為載體，開展了一系列系統(tǒng)性的升級實踐。

滬蘇區(qū)域通過空間場景再造、業(yè)態(tài)內(nèi)容革新與區(qū)域生態(tài)協(xié)同，不僅實現(xiàn)了單個項目的價值激活，更形成了一套可供行業(yè)參考的存量商業(yè)煥新方法論，為存量商業(yè)升級提供了可復(fù)制的范式。

本文，新商網(wǎng)將系統(tǒng)性拆解和剖析滬蘇區(qū)域在這次存量煥新升級大考中的核心方法論。

01#從“首座”到“金標(biāo)”，樹立區(qū)域煥新總指引

作為吾悅廣場的大本營，滬蘇區(qū)域以常州為戰(zhàn)略原點，憑借13年深耕積淀其業(yè)務(wù)版圖目前已覆蓋常州、上海、蘇州、南通4座核心城市，下轄15座吾悅廣場。

其中超過半數(shù)項目已穩(wěn)定運營7年以上，典型的 “老項目密集” 特征使其成為存量改造的天然試驗場。

基于此，全國首座吾悅廣場——常州武進(jìn)吾悅廣場于今年6月27日進(jìn)行戰(zhàn)略級大改，以「全國首座金標(biāo)吾悅」的全新定位煥新啟幕。

煥新后的常州武進(jìn)吾悅廣場在空間體驗、品牌級次與服務(wù)內(nèi)涵上都實現(xiàn)了系統(tǒng)性躍升，這座購物中心也從單純的消費載體，真正轉(zhuǎn)變?yōu)槌休d城市情感的生活場域。

值得肯定的是，市場反饋印證了常州武進(jìn)吾悅廣場升級的成效。據(jù)了解，項目煥新開業(yè)前三日客流就達(dá)48.5萬人次，銷售額更是突破4250萬元；在社交平臺，相關(guān)筆記數(shù)量超過3.6萬篇，“體驗全面升級”成為了常州消費者的共識。

更重要的是，常州武進(jìn)吾悅廣場的煥新?lián)碛兄卮蟮臉?biāo)桿性意義。這標(biāo)志著滬蘇區(qū)域正式確立了“品質(zhì)領(lǐng)航”的戰(zhàn)略方向，并形成了“存量深度煥新+區(qū)域持續(xù)深耕”雙輪驅(qū)動的運營模式，為后續(xù)系列改造提供了一套可落地的轉(zhuǎn)型思路。

02#三維煥新實踐，實現(xiàn)區(qū)域整體價值共振

在滬蘇區(qū)域內(nèi)，常州武進(jìn)吾悅的標(biāo)桿效應(yīng)并非孤立的點狀改造。2025年滬蘇區(qū)域8座吾悅廣場結(jié)合自身定位，分別通過空間、業(yè)態(tài)、區(qū)域協(xié)同三維發(fā)力，實現(xiàn)項目差異化破局與整體價值共振。

●空間場景煥新，從效率優(yōu)化到情感連接

在商業(yè)同質(zhì)化加劇的當(dāng)下，空間場景的重塑是存量改造中最直觀的環(huán)節(jié)。滬蘇區(qū)域深諳此道，針對不同項目的稟賦與痛點采取了差異化的空間激活策略。

深挖文化基因

以常州武進(jìn)吾悅廣場為例，項目以常州“紡織搖籃”的文化基因為靈感，打造全國首個編織主題MALL。通過“織”的精神內(nèi)核，將千店千面的織藝店招、絲線紋樣的幕墻肌理、10米高的“ROSE 1/5000”藝術(shù)裝置乃至中庭“城市織布機(jī)”光影藝術(shù)融進(jìn)空間中，將商業(yè)空間升華可為承載城市記憶與當(dāng)代美學(xué)的公共文化客廳。

重塑動線效率

針對如皋、吳江這類項目，空間煥新聚焦于動線效率提升，從而實現(xiàn)解決客流盲區(qū)的痛點：如皋將原有“一”字型次動線升級為7.4米寬的“回”型雙循環(huán)動線，增設(shè)雙側(cè)開口并打通內(nèi)外鋪位打造6個沿街大鋪，還預(yù)留扶梯改造空間為未來業(yè)態(tài)調(diào)整留彈性；吳江則在1F打造“主次互補(bǔ)”的雙動線系統(tǒng)，同時設(shè)三個入口實現(xiàn)店鋪無死角曝光，為消費者創(chuàng)造輕松、舒適、可探索的游逛體驗，從基礎(chǔ)上激活了商業(yè)空間的活力。

地下空間系統(tǒng)再造

青浦、鐘樓、溧陽、天寧等項目的空間煥新，則把重點放在了B1層——通過打造統(tǒng)一的「悅來市集」IP，對地下空間進(jìn)行系統(tǒng)性再造。

其策略關(guān)鍵是街區(qū)化重構(gòu)與場景復(fù)合，通過打破傳統(tǒng)邊鋪的割裂感，采用“環(huán)形動線+開放島鋪”的布局，增強(qiáng)通透性與可逛性；明確設(shè)置共享就餐區(qū)、外擺區(qū)、休息區(qū)等功能模塊，形成“即食+即購+即坐”的一體化體驗。同時，通過連接超市出口、停車場、扶梯等多重入口，將地下空間從過道角色轉(zhuǎn)變?yōu)槿肆骶奂c分發(fā)的樞紐。

這樣的再造思路下，原本沉悶的地下通道能夠成功轉(zhuǎn)化為充滿煙火氣與社交活力的主題街區(qū)，有效反哺地上樓層，形成消費閉環(huán)。

●業(yè)態(tài)內(nèi)容精準(zhǔn)革新，深耕首店與集群戰(zhàn)略

存量商業(yè)活力的持續(xù)，根本在于商業(yè)內(nèi)容的持續(xù)吸引力。滬蘇區(qū)域錨定業(yè)態(tài)革新，以“首店經(jīng)濟(jì)”結(jié)合“標(biāo)桿集群”策略，持續(xù)刷新項目品牌組合。

標(biāo)桿品牌引領(lǐng)升級

作為全國首座金標(biāo)吾悅，常州武進(jìn)吾悅廣場以超過135個品牌的大規(guī)模調(diào)改，精準(zhǔn)構(gòu)筑了三大引力集群：引入DIOR、蘭蔻、雅詩蘭黛等國際一線美妝，形成了常州矚目的高化地標(biāo)；集結(jié)apm、周大福、潮宏基等精品零售，打造區(qū)域最強(qiáng)珠寶陣容；同時，憑借盒馬鮮生的城市首進(jìn)及眾多品質(zhì)餐飲，升級了家庭的品質(zhì)生活與美食社交場景。

關(guān)鍵業(yè)態(tài)錨定深耕

相比之下，吳江吾悅和蘇州高鐵吾悅則更側(cè)重于對核心流量業(yè)態(tài)進(jìn)行深度改造與生態(tài)構(gòu)建。兩者均創(chuàng)新引入“胖東來模式”對永輝超市進(jìn)行煥新，通過商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)細(xì)節(jié)升溫和空間場景改造，將傳統(tǒng)超市轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M人情味的“社區(qū)生活客廳”，使其成為輻射周邊的強(qiáng)大客流引擎。

一店一策精準(zhǔn)煥新

同時，吳江吾悅在1樓聚合華為、小米、OPPO等11家頭部品牌，打造區(qū)域最強(qiáng)的國產(chǎn)數(shù)碼矩陣；蘇州高鐵吾悅則在B1層通過「悅來市集」引入20余家輕餐小食，與胖改永輝共同構(gòu)建一站式吃喝玩樂生態(tài)，實現(xiàn)了從目的性采購到復(fù)合型休閑的轉(zhuǎn)變。

而對于鐘樓吾悅這類城市核心區(qū)老項目，滬蘇區(qū)域的煥新策略則以關(guān)鍵首店和旗艦店升級為思路。項目引入了倉儲會員超市奧樂齊城市首店，不僅帶來了全新的消費模式，也成為了煥新項目的核心流量入口；同時通過推動關(guān)鍵品牌如華為、UR門店的能級躍遷，快速刷新項目在消費者心中的老舊印象，進(jìn)一步煥活了老城商業(yè)生態(tài)。

此外，溧陽吾悅廣場則深耕餐飲業(yè)態(tài)煥新，通過構(gòu)建“簡餐+小吃+甜品”的黃金三角組合，滿足全時段、全場景的即時需求；并持續(xù)引入網(wǎng)紅茶飲、潮流烘焙等高復(fù)購品類，保持品牌組合的年輕化與新鮮度，有效對抗消費倦怠，讓商業(yè)變得常逛常新。

●區(qū)域生態(tài)協(xié)同，“一城多悅”的價值共生網(wǎng)絡(luò)

在存量煥新的過程中，滬蘇區(qū)域各項目并非各自為戰(zhàn)，而是基于“一城多悅”的密集布局，構(gòu)建起一張優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。

僅常州一地，滬蘇區(qū)域就布局6座吾悅廣場。6座吾悅廣場覆蓋核心商圈與縣域市場，并形成各自的差異化定位——

武進(jìn)吾悅作為金標(biāo)旗艦引領(lǐng)高端消費，鐘樓吾悅激活老城廂活力，天寧吾悅聚焦家庭客群，溧陽吾悅深耕縣域市場，通過業(yè)態(tài)互補(bǔ)實現(xiàn)各美其美。

正是有了區(qū)域協(xié)同的基礎(chǔ)，不同項目在品牌資源共享與活動聯(lián)動中的表現(xiàn)也得以釋放超強(qiáng)勢能。

在品牌共享方面，成熟業(yè)態(tài)可在不同項目中實現(xiàn)快速復(fù)制。如武進(jìn)吾悅的首店引進(jìn)經(jīng)驗、吳江吾悅的數(shù)碼矩陣打造模式和“胖改永輝”模式、青浦吾悅的地下空間改造技巧，都形成可復(fù)制的“煥新工具箱”，在資源互通中加速各項目升級進(jìn)程。

而在活動方面，不同項目彼此聯(lián)動則大大提升了客流互導(dǎo)與吾悅的聲量聚合。8月蘇超賽事期間，常州飛龍、蘇州高鐵、如皋設(shè)主場專屬展位，發(fā)放應(yīng)援禮品6.9萬份拓新4311人，在第二主場中其余項目均開設(shè)觀賽區(qū)，聯(lián)動8大球迷協(xié)會與20家異業(yè)組織超6000人參與；七夕節(jié)點，常州4店聯(lián)動潮宏基落地「愛意不止」主題活動，助推品牌業(yè)績突破153.6w，同比增長70%；星軼影城通過3城9店聯(lián)動，8月銷售額達(dá)1156.6萬元同比飆升85.88%。

此外，除了在空間、業(yè)態(tài)與服務(wù)等多維度的煥新外，滬蘇區(qū)域還以長足的前瞻性視角為往后的可持續(xù)運營預(yù)留了迭代空間。如皋吾悅的扶梯改造預(yù)留空間、吳江吾悅的高頻率品牌汰換、各項目統(tǒng)一推行的動線優(yōu)化與結(jié)構(gòu)預(yù)留策略，確保商業(yè)體能夠持續(xù)適配消費變化。

這種兼顧短期煥新與長期運營的模式，也滬蘇區(qū)域在深耕城市更新與項目煥新的過程中構(gòu)建起了深厚又靈活的護(hù)城河。

03#方法論沉淀，構(gòu)建可持續(xù)的存量商業(yè)運營體系

回顧滬蘇區(qū)域的2025年，這是一條以存量煥新為主線，以價值重塑為目標(biāo)的清晰升級路徑。

在這場煥新實踐中，滬蘇區(qū)域本質(zhì)上構(gòu)建了一套以用戶洞察為基礎(chǔ)、以內(nèi)容運營為核心、以區(qū)域協(xié)同為支撐、以長效發(fā)展為導(dǎo)向的存量煥新方法論，更是為破解行業(yè)共性難題提供了實踐參照。

在這樣鮮明的方法論指引下，市場所給予的反饋極其可圈可點。

· 武進(jìn)吾悅：試營業(yè)3天客流28萬+，銷售額2500萬+；煥新開業(yè)3天客流48.5萬，銷售額4250萬。

· 吳江吾悅：“胖改永輝”開業(yè)當(dāng)日，帶動項目整體客流同比+86%，銷售額同比+65%，B1悅來市集銷售同比+150%。

· 蘇州高鐵吾悅：永輝胖改后周年慶業(yè)績同比提升69%。

· 天寧吾悅：B1“盒馬+悅來市集”改造后，帶動全場客流增長14%、銷售增長17%。

2025年，開展煥新的項目普遍實現(xiàn)了客流與銷售額的顯著提升，其中多個項目增幅達(dá)到兩位數(shù)，強(qiáng)有力證明了在滬蘇區(qū)域煥新方法論確實對存量資產(chǎn)價值能夠?qū)崿F(xiàn)有效撬動。

結(jié)語

在存量競爭時代，真正的護(hù)城河在于持續(xù)進(jìn)化的運營能力與創(chuàng)造情感連接的內(nèi)容能力。滬蘇區(qū)域用2025一年的實踐向市場表明，通過系統(tǒng)性的方法論構(gòu)建與堅定的長期主義執(zhí)行，存量商業(yè)完全能夠?qū)崿F(xiàn)價值的持續(xù)重塑與長效增長。

展望未來，滬蘇區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)以武進(jìn)吾悅等高標(biāo)桿項目的煥新經(jīng)驗為參照，推動更多存量項目向高品質(zhì)、強(qiáng)體驗的方向升級。同時，通過常州星耀城等新項目的入市，進(jìn)一步構(gòu)建存量優(yōu)化與增量拓展并行的健康發(fā)展格局。

未來，啟東吾悅項目將繼續(xù)以創(chuàng)新為驅(qū)動，以顧客為中心，不斷引入前沿業(yè)態(tài)與高品質(zhì)文化活動，鞏固其作為城市休閑生活中心、時尚潮流策源地與家庭歡聚首選地的核心地位，與啟東共赴下一個更加精彩的七年。