業主必看：物業的6宗罪，碰一條就有權拒交物業費

“物業費該交嗎？”“物業啥也不管，憑啥收物業費？”這是業主群里最常吵的話題。很多業主覺得物業服務差，卻又怕拒交物業費被起訴，只能忍氣吞聲；也有業主直接拒交，結果被物業斷水斷電、發律師函，鬧得不可開交。

其實根據《民法典》《物業管理條例》等法律法規，業主并非必須無條件交物業費——如果物業公司觸碰了這6條“紅線”，業主就有合法理由拒交，不用怕被追責。今天就用大白話講清楚物業的這6宗罪，以及業主該如何合法維權，讓大家明白“拒交物業費”不是耍無賴，而是維護自身合法權益的正當行為。

先厘清：物業費的本質是“服務交換”，不是“硬性攤派”

很多人誤以為物業費是“必須交的錢”，其實不然。物業費的本質是業主和物業公司簽訂的物業服務合同里，業主支付費用，物業提供對應服務的等價交換。簡單說，物業提供了符合標準的服務，業主才需要交錢；如果物業沒做到約定的服務，甚至違規操作，業主就有權拒絕支付，這是受法律保護的。

但要注意，“拒交物業費”不是“一刀切”——不能因為物業某一項服務不到位，就完全不交所有物業費；而是要針對未服務、服務不達標的部分，提出減免或拒交，并且要保留好證據。比如物業沒打掃小區衛生，業主可以拒交保潔服務對應的物業費，而非全部費用。這一點是維權的關鍵，避免業主因不當拒交陷入法律糾紛。

物業第一宗罪：未按合同約定提供基本服務，服務嚴重縮水

這是最常見的物業違規行為，也是業主拒交物業費的核心理由。物業服務合同里會明確約定服務內容，比如小區保潔、安保、綠化養護、公共設施維修等，如果物業根本沒做，或者做得遠達不到標準，業主就有權拒交。

具體表現

? 保潔方面：小區樓道一周不掃、垃圾堆積成山、垃圾桶長期不清理，公共區域臟亂差；

? 安保方面：小區大門無人值守、外來人員隨意進出、監控壞了長期不修，業主財物被盜后物業無作為；

? 綠化方面：小區草坪枯死、樹木亂長無人修剪，綠化區域變成“荒地”；

? 設施維修：電梯故障頻發、樓道燈壞了不換、健身器材損壞無人管，公共設施處于癱瘓狀態。

法律依據與維權要點

根據《物業管理條例》第三十五條，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

業主維權時要注意：保留好物業服務不達標的證據，比如拍攝小區臟亂的照片、監控損壞的視頻、與物業溝通的聊天記錄等；先和物業協商要求整改，若整改無果，可向業主委員會反映，由業委會出面交涉，也可向當地住建部門投訴，以此作為拒交對應物業費的依據。

物業第二宗罪：擅自增加收費項目，或提高收費標準

有些物業公司在沒有經過業主大會同意的情況下，私自增加收費項目，或者提高物業費、停車費等收費標準，這種行為屬于違規收費，業主有權拒絕支付額外費用。

具體表現

? 原本合同約定物業費1.5元/㎡，物業突然漲到2元/㎡，且未召開業主大會表決；

? 擅自增加“電梯維護費”“公共能耗費”等項目，這些費用本應包含在物業費里；

? 小區停車位屬于公共區域，物業卻私自提高停車費，且未將收益歸全體業主所有。

法律依據與維權要點

根據《物業管理條例》第四十九條，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

業主遇到這種情況，可以拒絕支付違規增加的費用，并要求物業出示收費依據和業主大會的表決文件；若物業強行收取，可向當地物價部門投訴，物價部門會責令物業退還違規收取的費用。

物業第三宗罪：擅自處分小區公共收益，侵占業主財產

小區的公共區域產生的收益，比如電梯廣告、樓道廣告、小區門口商鋪租金、公共停車位收費等，都屬于全體業主共有，物業只是代為管理，收益應當歸業主所有，或用于補充專項維修資金、改善小區設施。如果物業私自侵占這些收益，業主有權拒交物業費作為抗辯。

具體表現

? 小區電梯里、大門口全是廣告，物業卻從未公示廣告收益，也未將收益用于小區建設；

? 公共停車位的停車費全部被物業收走，業主一分錢沒分到；

? 物業將小區公共綠地改成車位出租，收益歸自己所有。

法律依據與維權要點

根據《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

業主維權時，可要求物業公示公共收益的收支明細；若物業拒不公示或侵占收益，業主可向法院起訴，要求物業返還收益，同時可依據此理由拒交物業費。

物業第四宗罪：物業資質不全，或未按規定備案

物業公司開展服務，必須具備相應的資質證書，且物業服務合同需要到當地住建部門備案。如果物業公司沒有資質，或者合同未備案，其提供的服務本身就不具備合法性，業主有權拒交物業費。

具體表現

? 物業公司沒有《物業服務企業資質證書》（雖然部分地區已取消資質審批，但仍需完成備案）；

? 物業與開發商簽訂的前期物業服務合同，未到住建部門備案，也未告知業主；

? 物業公司將物業服務全部轉包給其他無資質的公司，自己只收管理費不提供服務。

法律依據與維權要點

根據《物業管理條例》第二十四條，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

業主發現物業資質不全或合同未備案，可向住建部門舉報，要求物業整改；在整改完成前，有權拒絕支付物業費。

物業第五宗罪：采取停水、停電、停氣等方式催交物業費

有些物業公司為了逼迫業主交物業費，會采取斷水、斷電、停氣、限制業主進出小區等極端手段，這種行為嚴重違反法律規定，業主不僅可以拒交物業費，還能要求物業賠償損失。

具體表現

? 業主因物業服務差拒交物業費，物業直接關掉業主家的水電；

? 物業限制未交物業費的業主車輛進入小區；

? 以停電梯卡、門禁卡為由，逼迫業主補交物業費。

法律依據與維權要點

根據《民法典》第九百四十四條，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

業主遇到這種情況，可立即向當地住建部門投訴，要求物業恢復水電供應；若造成了經濟損失，比如因停水導致冰箱里的食物變質，可向法院起訴要求物業賠償，同時以此為由拒交物業費。

物業第六宗罪：未履行安全保障義務，導致業主權益受損

物業對小區的安全負有保障義務，如果因物業疏忽，導致業主人身傷害或財產損失，物業應當承擔賠償責任，業主也可據此拒交物業費。

具體表現

? 小區安保形同虛設，外來人員進入小區盜竊，業主家中被盜，物業未采取任何補救措施；

? 小區道路破損、井蓋缺失，物業未設置警示標志，導致業主摔倒受傷；

? 消防設施過期、消防通道被堵塞，物業未及時整改，存在重大安全隱患。

法律依據與維權要點

根據《民法典》第九百四十二條，物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

業主權益受損后，要保留好現場證據和就醫、維修票據，先與物業協商賠償；若協商不成，可向法院起訴，要求物業承擔賠償責任，同時拒絕支付對應期間的物業費。

業主維權的3個關鍵：別因操作不當吃大虧

雖然物業觸碰以上6條紅線，業主有權拒交物業費，但維權時要注意方式方法，避免陷入被動：

1. 證據要留足，別口說無憑

不管是物業服務差，還是物業違規收費，都要保留好照片、視頻、聊天記錄、通話錄音、繳費票據等證據，這是維權的核心。沒有證據，哪怕物業確實違規，法院也可能不支持業主的拒交理由。

2. 拒交要“針對性”，別全部不交

不能因為物業一項服務不到位，就完全不交所有物業費。正確的做法是，針對物業未服務、服務不達標的部分，提出減免或拒交，比如保潔服務差，就拒交保潔對應的物業費，其余費用仍需按時繳納，避免被物業以“無故拒交物業費”起訴。

3. 維權要走正規渠道，別暴力對抗

遇到物業違規，先和物業協商，再找業委會、住建部門、物價部門投訴，最后走法律訴訟途徑，別和物業發生肢體沖突或破壞公共設施，否則業主反而會承擔法律責任。

最后提醒：物業費糾紛，協商是最好的解決方式

雖然法律賦予業主拒交物業費的權利，但歸根結底，業主和物業的目標是一致的——把小區管理好。多數物業費糾紛，都是因為溝通不暢導致的。

業主發現物業服務問題后，可先通過業主群、業委會與物業溝通，提出整改要求；物業也應積極回應業主訴求，提升服務質量。如果雙方能達成一致，比如物業整改后業主補交物業費，或物業減免部分費用，就能避免矛盾升級。

只有當物業拒不整改、嚴重違規時，業主再通過法律手段維權，才是最合理的選擇。畢竟，一個和諧的小區環境，需要業主和物業共同維護。