悉尼房市，不行了？悉尼西部將重新修座城！房地產(chǎn)投資在2025年突破500億美元！

01

悉尼房市降溫！明年房價或上漲7%，買家不再怕錯過

由于加息前景、失業(yè)率攀升和住房供應(yīng)增加，悉尼房市的增長勢頭預(yù)計將于明年放緩。

PropTrack的最新報告顯示，與2025年相比，2026年的增長預(yù)計將較為溫和，悉尼 的住宅中位價預(yù)計將在2026年上漲5%至7%。

這意味著悉尼的住宅中位價將至少上漲6.2萬澳元，從目前的約123萬澳元升至2026 年底超130萬澳元。

PropTrack的Property?Outlook報告指出：“在悉尼，2026年的漲幅預(yù)計將比2025年更溫和，價格增長將不再加速。”

根據(jù)PropTrack的數(shù)據(jù)，2025年悉尼房屋中位價上漲7%，但多數(shù)增長集中在年中幾 個月。

在此之前，澳聯(lián)儲5月的第二次降息，引發(fā)對中環(huán)和外環(huán)城區(qū)更便宜房產(chǎn)的購買潮。

隨后8月澳聯(lián)儲宣布第3次降息及10月新5%首付計劃實施后，房價進一步顯著上漲。

獨立住宅的價格增長尤其強勁，同比上漲約12萬澳元。

自春季以來，悉尼房市已經(jīng)開始降溫，這是因為11月公布的通脹率高于預(yù)期，打擊了進一步降息的市場預(yù)期。

部分主要銀行現(xiàn)在預(yù)計明年將加息：澳洲聯(lián)邦銀行（CBA）預(yù)測明年2月加息，而澳洲國民銀行（NAB）預(yù)計于2月和5月加息，澳新銀行（ANZ）和西太平洋銀行 （Westpac）則稱短期內(nèi)利率將維持不變。

報告稱：“由于利率預(yù)計將維持不變，借貸能力進一步擴大的可能性有限，而可負擔性限制將阻礙房價增長。”

“可負擔性更高的中環(huán)和外環(huán)城區(qū)可能吸引大部分需求。”

Menck?and?White的Clarence?White表示，在2025年最后幾周。買家信心發(fā)生了明顯變化。

他說，買家的選擇比年初更多，而曾主導買家決策的“FOMO”（錯失恐懼癥）心理已“消失”。

他說：“價格超200萬澳元的市場表現(xiàn)較差，買家需要借貸更多，因此更為猶豫。”

“而低于150萬澳元的市場——可享受新5%首付計劃——表現(xiàn)仍不錯。”

REA?Group經(jīng)濟學家Anne?Flaherty表示，新5%首付計劃可能繼續(xù)維持部分市場的活力。

她說：“即使2026年沒有進一步降息，悉尼房價仍預(yù)計將在結(jié)構(gòu)性住房短缺和人口增長的推動下繼續(xù)上漲。”

“漲勢最強勁的可能是房價低于150萬澳元的地區(qū)，因為澳洲政府的新5%首付計劃可能導致首次置業(yè)者的需求激增。”

Cooley的Michael?Garofolo表示，一些買家在經(jīng)歷一年的殘酷競爭后已退出市場，可能會在明年重新進入。

他說，這些買家今年的選擇比去年更多，預(yù)計明年2月將有一系列新房源上市，但市場仍將“相當強勁”。

02

中位利潤達$74萬！澳洲賣房盈利最高的小鎮(zhèn)，竟是這里

在澳大利亞幾個熱門海濱小鎮(zhèn)，賣房者的成交利潤最高可達 70 萬澳元。

Cotality 的研究顯示，新南威爾士州南海岸的基亞馬鎮(zhèn)（Kiama）在今年三季度全澳地方政府區(qū)域（LGA）賣房者名義利潤排名中位居榜首，中位利潤達 74.675 萬澳元。

緊隨其后的是包含拜倫灣鎮(zhèn)（Byron Bay）的拜倫郡（Byron Shire），中位利潤為 71.8 萬澳元；陽光海岸的努薩郡（Noosa Shire）（66.375 萬澳元）和維多利亞州的沖浪海岸郡（Surf Coast Shire）（60.15 萬澳元）也躋身榜單前列。

Cotality 上周發(fā)布的《盈利與虧損報告》（Pain & Gain Report）顯示，盡管基亞馬鎮(zhèn)排名第一，但其三季度中位利潤略低于二季度的 75.8 萬澳元。過去十年，該地區(qū)房價累計上漲 77.3%，目前中位價略超 150 萬澳元。

Cotality 澳大利亞研究主管伊萊扎?歐文（Eliza Owen）表示，這些高盈利的地區(qū)小鎮(zhèn)均為宜居型目的地，受益于疫情期間的意外紅利 —— 這些 “田園詩般的海濱勝地” 在疫情期間變得愈發(fā)受歡迎。

“此外，悉尼等首府城市市場的需求外溢也是重要因素，無論是出于生活方式選擇還是投資目的。” 她說。

“正是這些因素共同促成了如此可觀的利潤 —— 帶來了這種意外之財。”

歐文指出，長期持有房產(chǎn)讓業(yè)主有更多時間享受市場增值，這也有助于提升轉(zhuǎn)售收益。

她說，全澳房產(chǎn)的平均持有年限為 9 年，但基亞馬鎮(zhèn)盈利房主的平均持有年限達 11.7 年，拜倫郡為 11.4 年，沖浪海岸郡為 10.3 年。

PRD 首席經(jīng)濟學家迪亞斯瓦蒂?馬迪亞斯莫（Diaswati Mardiasmo）表示，季節(jié)性海濱小鎮(zhèn)的房價雖已上漲，但在今年利率下調(diào)后，對于那些出售首府城市房產(chǎn)、計劃移居海濱的人來說，仍具有吸引力。

“現(xiàn)金利率下調(diào)后，這類房產(chǎn)的可負擔性和吸引力都有所提升，因此越來越多的投資者和買家利用利率優(yōu)勢進入這些市場。” 馬迪亞斯莫說。

“我們發(fā)現(xiàn)，很多原本住在悉尼的人會賣掉悉尼的房子搬到努薩郡 —— 盡管對當?shù)厝藖碚f房價不低，但相比悉尼，這里的性價比依然很高。”

此外，研究還發(fā)現(xiàn)，市中心高端社區(qū)的賣房者盈利也頗為豐厚。

悉尼的伍拉拉市議會（Woollahra Municipal Council）三季度賣房中位利潤達 63 萬澳元，平均持有年限為 12.3 年。

墨爾本的海灣市議會（Bayside City Council）涵蓋布萊頓（Brighton）、漢普頓（Hampton）和桑德靈厄姆（Sandringham）等高端郊區(qū)，該地區(qū)賣房者的中位利潤為 62.15 萬澳元，平均持有年限達 13.4 年。

Cotality 的歐文稱，這些地區(qū)均為高端核心區(qū)域，備受追捧且房源稀缺，是澳大利亞房價最高的區(qū)域之一。

“這些地區(qū)房源長期供不應(yīng)求，且直到最近，相關(guān)開發(fā)舉措都較為有限，這導致房源稀缺，且長期以來對利率變化較為敏感。” 她說。

新南威爾士州和維多利亞州政府均在推動提高這些區(qū)域的建筑密度，增加住房供應(yīng)。新州政府計劃在伍拉拉郊區(qū)新建一座火車站，并在周邊規(guī)劃多達 1 萬套新住房；維州政府則計劃在布萊頓的教堂街（Church Street）、北布萊頓的海灣街（Bay Street）和桑德靈厄姆的海灣路（Bay Road）打造新的活動中心，允許建造最高 12 層的公寓樓。

歐文認為，開發(fā)過程可能會影響這些區(qū)域的轉(zhuǎn)售數(shù)據(jù)。

“從長期來看，如果增加這些市場的住房密度和供應(yīng)，會出現(xiàn)更多價格更親民的住房選擇，可能導致轉(zhuǎn)售回報下降。” 她說。

“但在開發(fā)過程中，不得不說，很多賣家也可能獲得意外收益 —— 尤其是那些出售大塊地塊的賣家，這些地塊隨后會被重新規(guī)劃分區(qū)（提高密度）。”

馬迪亞斯莫對此表示認同，她認為伍拉拉和海灣市議會等區(qū)域作為高端核心區(qū)域，吸引力正不斷提升。

“這些區(qū)域?qū)首兓磻?yīng)非常敏感。當現(xiàn)金利率下調(diào)、房產(chǎn)變得更可負擔時，人們會紛紛涌入；反之，當利率上升時，買家可能會選擇退出。” 她補充道。

此外，悉尼西北郊的希爾斯郡（The Hills Shire）賣房中位利潤達 68.25 萬澳元。

研究顯示，今年三季度澳大利亞成交的房產(chǎn)中，95.5% 都實現(xiàn)了盈利，這是自 2005 年 7 月以來盈利成交占比最高的季度；賣房者的中位利潤也創(chuàng)下歷史新高，達 33.5 萬澳元。

03

大型交易使房地產(chǎn)投資在2025年突破500億美元

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多筆超過10億美元的大型交易推動了今年的交易總額超過500億美元，隨著大型本地和外國投資者對復蘇正在進行充滿信心。

今年的重點交易之一是總部位于墨爾本的聯(lián)合體Fawkner Property收購了位于新南威爾士中央海岸的價值9億美元的Erina Fair購物中心，而在悉尼，ASX上市的基金管理公司GPT Group獲得了Grosvenor Place價值8.6億美元的半數(shù)股份，該地是該市最知名的企業(yè)地址之一。

由哈里·塞德勒設(shè)計的格羅夫納廣場是悉尼最著名的辦公地標之一。

還有即將推出的，行業(yè)養(yǎng)老基金巨頭澳大利亞退休信托正與Scentre洽談，收購近10億美元的Westfield Sydney股份，這是一家ASX上市購物中心業(yè)主資產(chǎn)組合中的明珠。

數(shù)據(jù)公司MSCI的初步數(shù)據(jù)顯示，今年商業(yè)地產(chǎn)交易增長了8%，達到508億美元。

MSCI的統(tǒng)計數(shù)據(jù)凸顯了大型房地產(chǎn)投資者，如Charter Hall的David Harrison，預(yù)期2025年將成為“轉(zhuǎn)折之年”，因為該行業(yè)在疫情后長期受高利率和通脹影響后終于緩解。

大型投資者，包括本地基金和離岸機構(gòu)，在等待經(jīng)濟衰退波及包括辦公、零售、工業(yè)及建租等替代性行業(yè)的過程中有所保留，同時等待房產(chǎn)價值穩(wěn)定。

辦公行業(yè)受創(chuàng)最重，部分資產(chǎn)價值下跌了25%或以上。

MSCI區(qū)域執(zhí)行董事兼私人資產(chǎn)研究主管Ben Martin-Henry表示，今年交易數(shù)量的增加反映了價格發(fā)現(xiàn)更為清晰、債務(wù)狀況趨于穩(wěn)定，以及國內(nèi)外投資者在多個行業(yè)重新投入資本的意愿。

馬丁-亨利表示：“投資者已經(jīng)放心，價格已經(jīng)重置，收益率現(xiàn)在也恰當?shù)胤从沉速Y本成本的上升。”

“國內(nèi)和海外參與的綜合實力清楚地表明澳大利亞市場信心已回歸。”

購物中心和辦公樓投資大幅增長，分別達到115億美元和134億美元。工業(yè)交易——物流設(shè)施和倉庫——略降至114億美元。

盡管如此，MSCI的總額（包括對蓬勃發(fā)展的數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的投資）降至21億美元，而去年的總額則因黑石集團收購數(shù)據(jù)中心巨頭AirTrunk而大幅上漲。

馬丁-亨利表示：“資本正回流到收入韌性最強且估值風險有所緩和的行業(yè)。”

“尤其是辦公室受益于流動性提升和價格透明，但零售業(yè)表現(xiàn)突出，交易量達到135億美元，較去年增長41%，是自2021年以來最強勁的一年。”

離岸資本在今年的統(tǒng)計中起到了重要作用，大型外國投資者搶購本地資產(chǎn)，推動了經(jīng)濟復蘇。

這種重新燃起的信心在辦公市場尤為明顯。本月，全球投資者巴林集團以3.6億美元購買了悉尼一座辦公樓，新加坡基金管理公司TrustCapital Advisors以3.83億美元收購了墨爾本碼頭區(qū)的一棟辦公樓。

CBRE編制的另一項分析強調(diào)了大型離岸機構(gòu)和基金在本地市場復蘇中的作用。

今年海外投資總額達到93億美元，比去年增長12%。根據(jù)不同指標計算，CBRE的年度交易總額為336億美元。

2025年，辦公和工業(yè)部門最受離岸投資者青睞，占流入的70%以上。

CBRE澳大利亞資本市場研究負責人Tom Broderick表示：“鑒于該國的穩(wěn)定性和市場透明度，澳大利亞依然是亞太地區(qū)資本的重要目的地。”

“北美資本率先注入39億美元，澳元走弱和推動全球投資組合多元化。

“日本投資者保持強烈興趣，尤其是開發(fā)項目，全年投入23億美元，而新加坡在低迷期后反彈，2025年投資額達到16億美元。”

04

悉尼西部將崛起全新城市，首批1400套住宅啟動

澳大利亞百年來的首座全新城市——布拉德菲爾德市——邁出了實質(zhì)性一步。新南威爾士州政府宣布，與全球性的澳大利亞開發(fā)和投資公司Plenary達成一項價值超過10億澳元的協(xié)議，共同開發(fā)這座位于西悉尼的“超級城市”首批核心區(qū)域。

此次開發(fā)的“超級地塊”占地5.7公頃，緊鄰布拉德菲爾德市已建成的首個制造與創(chuàng)新基地、中央公園及新建的地鐵站。它將被打造成一個多功能區(qū)，核心內(nèi)容包括：

• 首批住宅：1400套新住宅，其中超過10% 為可負擔住房。

• 核心設(shè)施：一所大學校園、一家酒店、先進產(chǎn)業(yè)設(shè)施、零售店、托兒所、健康中心。

• 地標場所：一個面積達1500平方米、俯瞰中央公園的餐飲場所。

布拉德菲爾德市總體規(guī)劃宏大，旨在依托全天候運營的西悉尼國際機場，打造一個充滿活力、全球互聯(lián)的24小時城市。其最終目標是：

• 提供 10,000套新住宅。

• 創(chuàng)造 20,000個新工作崗位。

• 成為吸引企業(yè)投資和落戶的創(chuàng)新與先進制造中心。

根據(jù)計劃，Plenary將于2026年啟動市場程序，為項目尋找一所大學合作伙伴和一個主要的商業(yè)錨定租戶，同時提交餐飲場所、住宅、商業(yè)空間和酒店的重大開發(fā)申請及概念規(guī)劃。新州規(guī)劃、住房和基礎(chǔ)設(shè)施部將把所有開發(fā)項目作為“州重大開發(fā)項目”進行協(xié)調(diào)高效評估。

新州規(guī)劃部長保羅·斯卡利表示，這一超過10億澳元的伙伴關(guān)系將為布拉德菲爾德的未來增長奠定基礎(chǔ)。代理西悉尼部長考特尼·胡索斯強調(diào)，政府正在建設(shè)的是一座“將為西悉尼未來一個世紀提供新產(chǎn)業(yè)、工作和機會的城市”。

Plenary集團主席保羅·奧本海姆稱，受托參與這座新城市的建設(shè)是一種榮譽，公司憑借在全球交付復雜項目的長期合作伙伴經(jīng)驗，將努力實現(xiàn)這一激動人心的愿景。

這座占地114公頃的城市項目，不僅是澳大利亞最大規(guī)模的城市開發(fā)項目之一，更標志著這個國家一個多世紀以來首次規(guī)劃建設(shè)全新的大都市核心。

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