北京國企對決80億壓軸土拍，暗藏一道門檻

北京土地市場年末“壓軸”地塊，被國企海開控股收入囊中。

12月23日，北京海淀上地0702街區地塊正式開拍，交易起拍價84.22億元，最終由海開以84.56億元競得該地塊，成交樓面價約6.97萬元/平方米。

該宗地位于高新產業集群中，互聯網大廠云集，周邊擁有頂尖教育資源，醫療、商業等各種生活配套也較成熟，然而房企們參拍的熱情似乎并不高，僅有海開、建工兩家市屬國企報名，最終成交溢價率也只有0.4％。

土地市場分化格局下，房企紛紛將目光鎖定核心板塊優質地塊，而海淀上地這宗被視為“王炸”的地塊，為何不再“搶手”？

價格堅挺的“滿配”地塊

作為第八輪擬供應商品住宅用地清單中最大的一宗地塊，又靠近海淀功德寺“雙子”等流量盤，上地地塊因各項條件較優越而備受關注。

地理位置方面，該地塊位于海淀區上地街道，五環至六環之間，處于產業核心帶，是近幾年新供應的宅地中距離中關村軟件園最近的一宗地，受互聯網等產業輻射和加持。交通方面，緊鄰地鐵昌平線、地鐵13號線交匯的交通樞紐清河站。同時，周邊教育、醫療、商業等各項生活配套都較成熟，特別是上地學區的教育資源，處于海淀頂尖的位置，被業界評為“海淀新貴”和“小升初首選學區”之一，教育地位堪稱“王炸”。

“盡管未觸及百億門檻，但該地塊以84.22億元的起拍價和海淀區顯著的區位價值，依然成為2025年北京土拍市場頗具象征意義的‘收官之作‘。” 中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，其稀缺性不僅源于海淀上地學區的強教育屬性，也受益于周邊已形成的產業集聚效應——百度、騰訊等互聯網大廠總部坐落于此，加之未來還將借助0702-23地塊規劃打造人工智能產業集群，有望持續導入高能效的居住需求。

不僅如此，據了解，此次出讓地塊兩公里范圍內，聚集了海淀多個“明星”樓盤。西北側是功德寺”雙子“盤和樾望雲、和樾玉鳴，南側為樓面價突破10萬的中海安瀾北京，東南側為朱房村“雙子”盤建發海晏和臻澐。

據北京住建委官網信息顯示，截至目前，3月開盤的和樾望雲693套房源已經去化95%，接近清盤，成交均價約為10.51萬/平方米，同時開盤的和樾玉鳴444套房源去化也近90%，剩下較多的為頂底房源和大戶型，成交均價約為10.45萬/平方米。

6月開盤的建發海晏的431套房源已去化超過一半，成交均價13.58萬元/平方米，同板塊臻澐521套房去化不到30%，成交均價12.4萬元/平方米。安瀾北京已經取證，擬售均價約為15萬/平方米—18萬/平方米之間。

不僅如此，在區域產業、教育等優質配套加持下，地塊周邊二手房價格也較為堅挺。

張凱表示，功德寺“雙子”地塊、朱房村“雙子”項目，樹村“頂豪”項目，海淀區屢次為北京土地市場貢獻多筆亮眼成交，入市項目去化相對良好。此次成交地塊位于功德寺與朱房村項目之間，在定位上或可著眼于與周邊項目形成差異。依托相對更低的入手門檻和更為均衡的生活配套，為海淀北部新房市場注入不一樣的競爭活力。

配建疊加競買限制

盡管上地地塊坐擁得天獨厚的區位優勢，土地拍賣現場卻門庭冷落。僅兩家房企參與競拍，且成交溢價也極低。

該宗地塊預申請公告中一條新規耐人尋味，本次掛牌出讓宗地設置競買資格預審環節，通過北京市海淀區人民政府資格預審的，具有房地產開發資質的企業均可參加競買。并增加了更為細致的條款，公布了提交預審材料的地段、時間和聯系人、聯系電話。這一特定條件在一定程度上篩除了部分潛在競買人。

此外，掛牌文件還顯示，該地塊規劃性質為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，用地規模7.71公頃，規劃地上建筑面積22.54萬平方米。

其中，18、24為R2二類居住用地，用地規模合計約4.23萬平方米，地上建筑規模約9.31萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米，含非獨立占地物業及社區管理用房約150平方米和1座有線電視機房建筑面積約50平方米。23地塊用地規模約3.48萬平方米，地上建筑規模約13.23萬平方米，含非獨立占地設施建筑面積約2250平方米，商業服務設施建筑面積約500平方米。

也就是說，這是一個由2幅住宅用地+1幅多功能用地共同組合而成的地塊。其中的13.23萬平方米配建是不小的包袱，還須配建托老所、體育設施等公共服務空間，且辦公面積占比要求不低于70%。

在張凱看來，這種“持有運營重于銷售變現”的模式，無疑對企業的資金沉淀與綜合運營能力提出了更高要求。此外，兩宗住宅用地被公建地塊分割，形狀南北狹長，客觀上限制了打造大面寬豪宅產品的空間。推測項目將側重110–130平方米的中小戶型，以相對可控的總價對接科技人才的“學區改善”需求。

新增規則疊加高地價、多配建的要求，對競買主體的資金實力提出極高門檻，這也決定了該地塊的爭奪主場，注定屬于資金雄厚的大型央國企。

文/武爽