廣州三日內(nèi)三宗地塊終止出讓，總起拍價(jià)近57億元！專家：以退為進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

短短三天內(nèi)，廣州多宗地塊宣布終止出讓。

據(jù)廣州公共資源交易中心、廣州市規(guī)劃和自然資源局公告，12月18日至20日，天河金融城起步區(qū)AT091007-1地塊（起拍價(jià)約25.08億元）、白云區(qū)增槎路以西AB3804019地塊（起拍價(jià)約15.04億元）、番禺區(qū)洛浦街東鄉(xiāng)A地塊一期（起拍價(jià)約16.62億元）等三宗涉宅地塊相繼終止出讓，總起拍價(jià)合計(jì)約56.74億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）注意到，上述地塊不乏江景資源、TOD規(guī)劃、成熟配套等優(yōu)勢(shì)條件。其中，部分地塊雖已多次下調(diào)出讓門檻，但仍未能吸引房企報(bào)名。

12月22日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，廣州此次集中終止地塊出讓，核心是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策控增量、優(yōu)供給”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。而這種“退”實(shí)則是以退為進(jìn)的策略，核心目的是穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)與市場(chǎng)預(yù)期。

出讓條件明顯放寬，仍無房企報(bào)名

最早終止出讓的兩宗地塊于12月18日公示，分別為天河金融城起步區(qū)AT091007-1地塊與白云區(qū)增槎路以西AB3804019地塊，兩宗地塊原定均于12月19日10時(shí)正式出讓。

圖片來源：廣州公共資源交易中心

其中，天河金融城地塊此次以拆分形式出讓，出讓面積約1.04萬平方米，總起價(jià)約25.08億元，住宅樓面價(jià)4.2萬元/平方米，相較于2025年2月首次掛牌時(shí)的樓面價(jià)下降1.2萬元/平方米，同時(shí)取消了自持商業(yè)的要求，出讓條件已明顯放寬。

從區(qū)位來看，天河金融城地塊北鄰黃埔大道，距離廣州地鐵4號(hào)線車陂南站約300米，高層住宅可實(shí)現(xiàn)南向望江，具備優(yōu)質(zhì)的景觀與交通優(yōu)勢(shì)。

白云增槎路地塊規(guī)劃計(jì)容建筑面積約8.36萬平方米，起價(jià)約15.04億元，距離在建的廣州地鐵13號(hào)線羅沖圍站約200至300米，定位為TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）上蓋項(xiàng)目。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前白云增槎路地塊周邊暫無新房在售，次新房保利瓏熙的房源掛牌價(jià)約為3.6萬元/平方米。

圖片來源：貝殼找房

值得注意的是，這兩宗地塊均具備江景資源。其中，天河地塊南向望江、近廣州地鐵4號(hào)線車陂南站；白云地塊為TOD上蓋+西南向一線江景。雖然兩宗地塊均已優(yōu)化出讓條件，但仍未獲得任何房企報(bào)名，最終終止出讓。

12月20日，番禺區(qū)洛浦街東鄉(xiāng)A地塊一期也加入終止出讓的行列。該地塊于11月21日掛牌，原定12月21日開拍，起拍總價(jià)約16.62億元，起拍樓面價(jià)1.2萬元/平方米，為純宅地屬性。地塊出讓面積5.74萬余平方米，計(jì)容建筑面積13.85萬平方米，容積率2.4，按廣州“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并配建3.09萬平方米公服配套，規(guī)劃條件適宜打造剛需類住宅產(chǎn)品。

圖片來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

從配套來看，該地塊位于番禺南浦島水廠路東西兩側(cè)、浦華路北側(cè)，臨近廣州地鐵2號(hào)線南浦站，周邊生活氛圍成熟，廣州執(zhí)鴻學(xué)校、麗江小學(xué)、南浦里等教育商業(yè)配套齊全，且地塊旁規(guī)劃有42班九年制學(xué)校用地。

廣州番禺南浦板塊二手房掛牌情況 圖片來源：廣州房天下

據(jù)廣州房天下數(shù)據(jù)，當(dāng)前廣州番禺南浦島并無新房在售，但片區(qū)內(nèi)有包括廣州碧桂園、麗江花園等大型成熟居住小區(qū)，二手房掛牌均價(jià)約2.37萬元/平方米，部分二手房源單價(jià)甚至低至“1字頭”。

專家解讀：以退為進(jìn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

值得一提的是，對(duì)于上述廣州三宗地塊終止出讓的原因，公告中并未給出具體說明。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，廣州此次多宗地塊集中終止出讓并非個(gè)例。近期，包括西安、杭州、重慶、北京、深圳等多個(gè)城市均出現(xiàn)類似的土地市場(chǎng)調(diào)整現(xiàn)象。

其中，深圳寶安區(qū)南街坊地塊的出讓歷程與廣州此次地塊集中終止情況比較相似，具有較強(qiáng)的參考意義。

南街坊地塊位于寶安中心區(qū)歡樂港灣旁，首次出讓時(shí)以A002-0060宗地名義掛牌，因商業(yè)占比過高（51%，包含酒店、辦公）且要求整體轉(zhuǎn)讓，疊加地塊體量較大、起拍總價(jià)86.27億元帶來的保證金與資金壓力，在保證金繳納截止后無任何房企應(yīng)價(jià)，最終于今年4月28日公告終止出讓。

此后，該地塊通過優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)重新掛牌（新宗地號(hào)A002-0108），不僅將住宅占比提升至86.2%，大幅降低商業(yè)占比至13.8%（1.835萬平方米），并保留商業(yè)整體轉(zhuǎn)讓要求，還將起拍價(jià)從86.27億元下調(diào)至64.09億元，整體容積率從5.7降至3.4。通過優(yōu)化功能配比、下調(diào)起拍價(jià)與容積率等方式，該地塊吸引力得以提升，最終于今年8月15日由招商蛇口+華潤(rùn)置地聯(lián)合體以總價(jià)86.4億元競(jìng)得。

李宇嘉表示，廣州此次集中終止地塊出讓，核心是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策控增量、優(yōu)供給”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。

在李宇嘉看來，當(dāng)前房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)進(jìn)入關(guān)鍵期，廣州各片區(qū)供求關(guān)系差異顯著，像金融城等片區(qū)前期已出讓不少地塊，若再新增供應(yīng)，可能沖擊存量項(xiàng)目定價(jià)與盈利預(yù)期，造成地價(jià)賤賣、市場(chǎng)預(yù)期走弱的多輸局面。而這種“退”實(shí)則是以退為進(jìn)的策略，核心目的是穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)與市場(chǎng)預(yù)期。

“其他城市也如此，后續(xù)應(yīng)重新摸排片區(qū)供求，避開同質(zhì)化內(nèi)卷產(chǎn)品，結(jié)合潛在需求優(yōu)化地塊規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，走差異化供地路徑，兼顧短期市場(chǎng)穩(wěn)定與長(zhǎng)期土地財(cái)政需求，才能真正提振市場(chǎng)信心與優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。”李宇嘉補(bǔ)充道。

另?yè)?jù)廣州房天下統(tǒng)計(jì)，截至目前，2025年廣州涉宅地塊成交總金額約506.61億元，較2024年全年（約784.11億元）減少277.5億元，同比下降約35.4%。

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