離婚期間低價賣房給親屬，是否構成惡意轉移財產？北京房地產律師說明

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，趙敏（化名）與陳浩（化名）登記結婚。2007年，陳浩以個人名義與甲公司簽訂《商品房預售合同》，全款購買一號房屋，總價約186萬元，并于2010年登記在其一人名下。

該房屋雖登記在陳浩名下，但因購于婚姻存續期間，依法屬于夫妻共同財產。婚后，房屋由陳浩父母陳建國、李秀芳實際居住。

2024年1月，趙敏起訴離婚并要求分割一號房屋。陳浩在離婚訴訟中稱：“房子是我和父母、兄弟一起買的，有代持協議，不屬于夫妻共同財產。”法院因此暫未處理該房產。

令人意外的是——

就在2024年9月2日法院出具離婚調解書的次日（9月3日），陳浩立即與其父母簽訂《存量房屋買賣合同》，以70萬元（遠低于市場價）將一號房屋“出售”給父母，并迅速辦理過戶，變更為三人按份共有：陳浩占30%，父母各占35%。

趙敏得知后震驚不已，隨即提起訴訟，主張：

該買賣系惡意串通，意在轉移夫妻共同財產；

要求確認合同無效，并將房屋恢復登記至陳浩一人名下，以便后續分割。

陳浩及其父母辯稱：

房屋實為四人（含兄弟）共同出資購買，2007年已簽《代持協議》；

過戶只是“把父母份額落回名下”，未侵害趙敏權益；

買賣合同未實際付款，僅為形式。

但法院查明：

所謂“代持協議”從未告知趙敏；

出資證據模糊，無法證明婚內存在共買合意；

兩次起訴確認代持協議后又撤訴，行為異常；

離婚剛生效就火速過戶，時機高度可疑。

二、裁判結果

法院判決：

? 陳浩與其父母于2024年9月3日簽訂的《房屋買賣合同》無效；

? 三人須在7日內將一號房屋產權恢復登記至陳浩一人名下。

三、法院說理

1. 房屋屬夫妻共同財產，單方無權處分

一號房屋購于婚姻關系存續期間，即使登記在一方名下，仍屬夫妻共有。陳浩未經趙敏同意擅自處分，侵犯配偶財產權。

2. “代持協議”真實性存疑，且不得對抗不知情配偶

協議系親屬間簽署，無第三方見證；

婚內從未向趙敏披露；

出資流水無法清晰對應各方比例；

→ 法院認定不足以證明真實共買關系。

3. 過戶行為構成“惡意串通”

時間點緊貼離婚生效日；

合同價格明顯偏低；

無實際付款；

此前兩次起訴又撤訴，有“制造既成事實”之嫌；

→ 符合《民法典》第154條“惡意串通損害他人合法權益”的無效情形。

4. 恢復登記是保障配偶分割權的前提

房屋必須先回到陳浩名下，趙敏才能在離婚后財產糾紛中主張50%權益。若任由過戶成立，將導致配偶維權落空。

四、律師提示

本案為“離婚期間轉移房產”典型反面教材，警示三點：

婚內購房，無論登記誰名下，一般都屬共同財產；

親屬間“代持”“借名”若未告知配偶，極難被法院采信；

離婚前后突擊過戶、低價交易，極易被認定惡意轉移財產。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：

若發現配偶在離婚期間異常處置房產（如突然“賣給”父母、兄弟），應立即：

1. 向法院申請財產保全；

2. 調取銀行流水、過戶記錄；

3. 主張合同無效+恢復原狀，防止“人走房空”。