日本加息至30年最高：超低利率終結，房產投資面臨哪些變局？

2025年12月19日，日本央行在貨幣政策決策會議上宣布再次加息，將無擔保隔夜拆借利率引導目標上調0.25個百分點至0.75%，創下1995年以來30年新高。

日本央行此次加息，標志著日本持續三十余年的超寬松貨幣政策正式落幕，對全球資本流動與房地產市場產生深遠影響。

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日本央行為何加息？通脹和日元扛不住了！

此次利率變動的核心背景是日本經濟環境的根本性轉變。泡沫經濟崩潰后的三十余年間，日本長期深陷通縮泥潭，政策利率始終未超過0.5%，超寬松貨幣政策成為穩定經濟的常規手段。

但近年來這一局面發生質變：日本通脹已連續44個月高于央行2%的目標，2025年10月核心CPI同比上漲3.0%，11月雖微降至2.9%，但通脹粘性顯著增強。

然后就是日元跌得太慘，近期甚至一度貶至1美元兌157日元區間，現在徘徊在155日元水平，眼看就要接近去年迫使日本財務省入市干預的水平。日元持續疲軟導致進口成本高企，企業被迫將成本轉嫁給消費者，形成輸入性通脹循環。

此外，企業信心改善和工資增長預期穩定也為日本央行加息提供了支撐。

日本央行12月發布的季度“短觀”調查顯示，大型制造業企業信心升至四年新高，同期工資報告表明多數企業預計未來兩年工資漲幅穩定。

央行行長植田和男強調，當前企業盈利維持高位，具備持續加薪基礎，2026年春季勞資談判（春斗）也有望維持高加薪幅度，這為加息提供了重要經濟支撐，避免政策調整對民生造成過度沖擊。

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房貸族瑟瑟發抖！月供漲多少？

這次加息最直接的影響貸款買房的人。要知道，日本大多數人買房都是用變動利率，變動利率和央行政策利率高度聯動，會隨政策利率上調而上漲。

此次加息對變動利率的影響最快在2026年4月即可顯現。那么，利率上漲了，貸款者每月要多交多少錢呢？我們來算一下：

假設借款3,000萬日元，若利率上升0.25%，簡單計算總還款額將增加約140萬日元。

如果貸款5,000萬日元，貸35年，采用元利均等方式還款。根據當前主要銀行的平均水平，假設變動利率為0.75%，每月還款額為135,392日元，利息總還款額約為686萬日元。加息后，明年7月變動利率升至1%，則每月還款額將增至140,984日元，利息總還款額約達914萬日元。

這意味著浮動利率每上升0.25個百分點，利息總償還額將增加228萬日元。

不過，因為日本有個五年規則——變動利率房貸前五年，月供金額不變，所以大家暫時還感覺不到有什么變化。

但是，其實利率漲的時候，你每月還的錢里，利息占比變高，本金還得慢，最后總利息反而更多。相當于壓力延遲到五年后爆發，躲是躲不掉的。

還有固定利率也沒好到哪去，現在大手銀行的10年固定利率，基準都到4.40%~5.15%了，優惠后也要2.26%~2.66%。

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低利率時代結束，幾家歡喜幾家愁？

先說好消息：核心區域的優質資產還是香餑餑！像東京23區這種地方，房子空置率低，需求穩，就算利率漲，抗風險能力也強。外資雖然融資成本高了，但日元貶值帶來的資產折價還在，盯準核心地段的好房子，房產投資收益還是相當可觀！

另外，靠杠桿投機的可要注意了！尤其是投資北海道、九州那些偏遠地區的人，房價漲得慢，甚至可能跌，再加上利息壓力，很容易虧慘。現在日本人都開始借50年超長期貸款，或者夫妻一起貸款降月供，可見壓力有多大。

此次加息不是結束而是開始，日本央行表示今后還要溫和加息。對房產投資者來說，短期套利行為將成為過去式，而長期價值投資或將成為主流，尤其是城市核心地區的優質整棟資產。

為啥整棟樓這么香？首先是抗風險能力強。比起單個公寓空租就斷收入，整棟樓的空室風險能分攤，只要不是大面積空置，租金現金流基本穩得住。而且東京核心區土地只會升值，建筑物可能折舊，但土地價值是實打實的底氣，長期持有越賺越香。

其次是投資效率高。管理一棟樓可比打理好幾套分散的單間省心多了，修繕、收租能統一操作，還能自己說了算——想整體裝修升級、加裝便民設備，直接提升房子價值和租金，比單個公寓被動等升值靈活多了。

最重要的是，融資其實有門道。整棟樓投資能走法人貸款，首付50%-60%，利率1.5%-3.8%，貸款周期最長能到35年，比個人貸款更劃算、期限更長，更適用于長期布局。

如果您有意向在日本投資房產，歡迎聯系仲和不動產（微信號：dorothy0816），公司有專業的團隊為定制最適合您的投資方案。

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