高盛：未來2年房價或再跌10-30% 警告可能出現(xiàn)房價負(fù)反饋循環(huán)

12月18日，高盛發(fā)布《中國房地產(chǎn)2026年展望：持續(xù)疲軟的房地產(chǎn)市場帶來新變數(shù)》的報告，對未來兩年中國房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行了評估和展望。

報告指出，鑒于中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的資金流動性壓力和高庫存水平，預(yù)計2026-2027年，新房建設(shè)仍將疲弱。對于二手房市場，由于供需失衡，調(diào)整還將需要更長時間，這意味著價格企穩(wěn)也將延后。而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)疲軟，高盛認(rèn)為兩個新的不確定性因素正在出現(xiàn)：

1、 開發(fā)商：流動性壓力加劇，信用違約風(fēng)險上升。高盛認(rèn)為，盡管融資成本下降，但民營房企銷售額的急劇萎縮以及仍處高位的債務(wù)水平，已幾乎抵消了利率下調(diào)帶來的好處。

預(yù)計2025-2027年，民營房企的利息支出仍將占整個房地產(chǎn)行業(yè)利息總支出的70%，且占其房產(chǎn)銷售額的比例將高達(dá)雙位數(shù)百分比；相比之下，大型國有房企的這一比例僅為5%-6%。

隨著房產(chǎn)銷售虧損擴(kuò)大，民營房企的償付能力將面臨日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。同時，開發(fā)商貸款余額長期停滯不前，表明信貸投放緩慢，行業(yè)流動性壓力不斷加劇，信用違約風(fēng)險可能進(jìn)一步升級。

2、 高貸款價值比或?qū)е路績r負(fù)反饋循環(huán)。房價持續(xù)下跌推高了抵押貸款和經(jīng)營貸款的貸款價值比（兩者均以房產(chǎn)作為抵押），而抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量顯著惡化可能加深房地產(chǎn)市場的負(fù)反饋循環(huán)。

高盛預(yù)計，中國家庭債務(wù)償付壓力在2025-2027年仍將維持在15%以上的高位（2021年峰值為18%），而美日兩國住房周期峰值分別為16%和12%。高盛認(rèn)為，2026-2027年中國房價仍將繼續(xù)下跌。高盛LTV數(shù)據(jù)模型顯示，基準(zhǔn)情形下中國房價將再跌10-15%，而在悲觀情形下房價則將跌30%。

報告同時警告可能出現(xiàn)房價的【負(fù)反饋循環(huán)】：即房價下跌->房主棄貸/違約->銀行壞賬增加->銀行拍賣房產(chǎn)->法拍房增加進(jìn)一步壓低房價->更多人違約。

至于房價企穩(wěn)條件，高盛認(rèn)為，租金價格穩(wěn)定是推動一二線城市房價企穩(wěn)的關(guān)鍵因素之一。但截至11月25日數(shù)據(jù)顯示，百城住宅租賃收益率較首套房抵押貸款利率整體低0.6%。其中，受租金價格下跌影響，一線城市租賃收益率持續(xù)走低，一線城市租金回升尚未顯現(xiàn)。

而對于未來2年的房地產(chǎn)市場活動前瞻，高盛認(rèn)為，新房和二手房市場的去化率將進(jìn)一步走弱，這主要體現(xiàn)在：1、土地銷售和建設(shè)活動將保持疲弱，直到房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資 (FAI) 達(dá)到銷售額的80%；2、一二線城市土地銷售和新開工面積將穩(wěn)定在約2.3億平方米，分別貢獻(xiàn)同期全國總量的平均27%和47%。