濱城核心區，“地標盤”正式啟動！

眼下，買房半徑收縮，需求都在回歸核心。

津城回歸市區，濱城回歸開發區。

不過，天津“兩極”一邊因內城再生打的火熱，另一邊卻在新盤方面捉襟見肘。

開發區太需要新供應了！

全年一半的時間，片區的新房供應“掛零”，導致難以激發市場成交。

9月，開發區一新盤入市，帶動了當月區域整體成交量，不僅達到了年度單價峰值，也促成了近兩年單月最高成交量。

也就是說，成交量收窄并非源于需求端，只是因為新盤真的太少了。

不過，明年這一局面將有所改觀，預計有7個新盤入市。

其中就包括去年11月底天保摘得的二大街麥德龍地塊，這也是濱城主軸上的最后一宗宅地。

客觀說，在明年的市場中買房人應當給予這個盤更高的關注度。

基于三個原因。

三大

【城市底盤】

天保麥德龍地塊，位于開發區第二大街北側，其地段具備“三高”特征。

即城市段位高、配套能級高、居住圈層高。

城市段位高

自1984年泰達經濟技術開發區建立以來，就沿著二大街由西向東發展。

不論從情感還是從城市定位上，它都是不可替代的濱城主軸。

早在2021年，就正式公布了《天津國土空間總體規劃（2021-2035年）》。

總體規劃首次明確，濱城核心區重點圍繞于家堡、泰達MSD等地區，打造濱城中央活力區。

作為老牌貴族的泰達MSD被直接點名，奠定了核心區的“王者”地位。

伴隨而來的是，先進的城市規劃與建設，高標準的精英界面，比肩世界的核心綠帶規劃。

一半是靜謐自然的中央公園，一半是摩登都市的川流不息。

配套能級高

整個區域高端配套肉眼可見的完整，國際學校、國際醫院……含金量極高。

甚至建立了在全國范圍內都難得一見的都市高爾夫球場。

聚焦天保麥德龍地塊。

周邊包含周大福金融中心、K11、泰達MSD等地標級商業，在整個天津都是首屈一指的。

高端商務場所以及商業矩陣，形成超一流的多樣化業態。

充分滿足塔尖圈層日常辦公及消費等多重場景。

與此同時，周邊還有開發區圖書館、市民廣場、會展中心等文化運動場所，提供全面的人文休閑環境。

地塊東側還緊鄰濱城目前唯一在運營的軌道交通9號線太湖路站。

要知道，這是連接津濱雙城的重要通道，觸達多個核心區域，能最大程度縮短通勤時間

居住圈層高

開發區，一直是有豪宅血統的，房價也一度成為天津的“高光”。

2011年，南開新房成交均價1.9萬/平米。

開發區呢？竟然高達1.7萬/平米，幾乎與南開持平。

2017年，萬科柏翠園單價已高達4.7萬/平米，融科瀚棠3.9萬/平米，萬通華府3.8萬/平米……

毫不夸張地說，區域內遍地豪宅，硬生生的碾壓了市區房價。

從另一個角度來說，開發區尤其是泰達MSD周邊成為了濱城Old Money的聚集地，這也為新地塊奠定了“地段恒產”的屬性。

高級的城市界面、多樣化的商業業態、錯落的天際線、規模化的改善住宅，疊加高濃度的人氣，使得板塊具備了天津少有的“高級煙火氣”。

【教育盤】

有一說一，地塊周邊的泰達實驗九年一貫制學校近年來的口碑越來越好。

單純看學校的話，開發區一小是很多家長的首選，但是學片內的房源房齡太老了，居住屬性較差。

再者，當下的貫通式教育又是主流。

因為小學升初中不需要搖號，所以學區比較穩定，家長放心。

尤其是泰達實驗的九年一貫制學校在教育品質上相對領先，無疑是錦上添花。

優質的教育資源與新地塊的“聯動”打造了一個完美的教育閉環。

教育質量、居住環境、人文底蘊，都是促進接受良好教育的重要因素。

更何況，片區內還擁有開發區的老牌“強校”，涵蓋從幼兒園到高中的全齡化教育體系。

對于高端客群來說，好的住宅應當是滿足工作、社交、家庭、自我在內的四重需求。

在家庭環節中，孩子又是重中之重。

在某種程度上，教育資源已不單純是影響房價的因素，更是改變生活方式的重要環節。

【“享未來”盤】

隨著行業中“品牌效應”的日益凸顯，新盤的開發已開始轉向體系化的品質躍升。

換言之，硬件與軟件需要“齊頭并進”。

天保基建作為天津樓市的頭部房企，首創性提出“享未來社區”概念，并付諸于實踐。

這也成為了天保基建的一大品牌IP。

客觀說，這完完全全是一種“長期主義”的體現。

不僅根據新盤的地域特征進行在地化設計，更在已交付的社區中得以落實。

在空港，享未來社區首次亮相，涵蓋幼兒拓展學堂、四點半學堂、共享圖書館、共享健身、健康小屋等多元化社區生活場景。

更難得的是，就連20年前的金海岸社區中增加了享未來服務。

正因如此，天保基建的品牌聲浪在市場中越來越強。

天保4.0產品落地

有了三大底盤的加持，無疑給天保麥德龍地塊進行了精確定位——迎合高端客群的“喜好”。

需要明確，高端客群對于專屬性和唯一性的追求是非常迫切的。

從市場的角度來說，二大街的最后一宗宅地已經決定了產品的不可替代性。

在某種程度上，它被給予了“地標性”住宅的厚望。

資源的占有，是“塔尖”的核心本質。

從現有釋放的資料不難看出，項目的地塊排布充分體現“鬧中取靜”的專屬生活。

項目四至，除南側為主干道以外，其余均為城市支路，人流量與車流量有限，最大程度降低了城市喧囂的干擾。

而且南側雖然為主干道，但在樓座排布上，將社區底商作為屏障與住宅進行隔絕，最終達到了“鬧中取靜”的效果。

效果圖

同時，在產品顏值上體現出“身份化”標簽。

不論是沿街展面，還是建筑立面，都對城市景觀起到了正向提升的作用。

效果圖

要知道，在開發區41年的發展過程中，每十年就會出現一個地標性建筑。

所以，在產品設計上不僅要彰顯出業主的身份，更要凸顯匹配地段能級的標識性。

在沿街展示面上，天保麥德龍地塊極力與城市天際線保持統一。

效果圖

在建筑形制上也力求簡約、高級，在建材配色上與周邊的泰達MSD、周大福金融中心相得益彰，具備繁華都市的摩登感。

此外，在地塊的“技術指標”上也為業主的圈層生活增添了重要保障。

效果圖

社區體量

288戶的小體量社區，體現的是小而美的精致。

相比于密度超高的高層社區來說，大幾百戶甚至上千戶不足為奇。

但在人均資源占有和物業服務水準上，會產生一定程度的衰減。

“小開發”則是充分提高了社區服務的“專注度”，從一對多轉變為近似于一對一的體驗。

這對于圈層的營造是十分友好的，在一些環節上能進行“高級定制”。

全架空設計

本身，空間多樣化的利用就是為了呈現出不同以往的空間結構，會極大地影響業主的生活方式。

我們一直強調，立體居住是面向未來的大趨勢。

尤其地塊在規劃中，進行了雙下沉庭院+室內會所的設計。

這就更加夯實了地塊“高端改善”的屬性，以及城市精英的圈層感。

戶型面積

五座樓棟，均采用了雙拼兩梯兩戶的形式，根據地塊技術指標進行計算，戶均面積在118平米左右。

本次的兩梯兩戶設計，與傳統中戶帶連廊的戶型不同，真正實現了全明格局，每一間房都擁有直接采光，通風與視野都顯著提升。

陽光從早到晚在房間里流轉，連空氣都仿佛更通透幾分。

市場也早已給出真實的反饋，它不僅帶來了更安靜的電梯間，更是堪比一梯一戶的私享入戶體驗。

據了解，項目“放風”面積段在105-140平米之間，適配改善的“黃金尺度”。

更關鍵的是，這個面積段放在開發區是具有一定優勢的。

要知道，周邊的新盤基本上都是140平米起步，這就造成了面積段的“缺失”。

根據市場成交結構統計，片區內300萬以下房源成交占比占到了67%；其中200-300萬成交占比33%；其次300-500萬成交占比25%；

而總價500萬以上成交占比僅為7%，且成交均價與250-300萬成交基本持平。

天保麥德龍為此進行了充分的市場調研，并給出了一套行之有效的“市場方案”。

從另一個角度來說，新地塊與其他項目沒有處在同一個賽道上。

雖然明年片區供應量會出現激增，但大戶型的賽道過于擁擠。

一方面，濱城的“老錢”數量有限，短時間內形成了供大于求的局面，不利于房價；

另一方面，由于經濟環境的下行，塔尖階層不會沖動消費，會更加務實。

那么，天保麥德龍地塊的產品優勢就體現出來了，用面積段控制總價。

反而，會獲得更廣泛的受眾群體。

無論如何，天保基建要在新地塊當中進行一次顛覆性改變。

不論是站在城市，還是品牌發展的角度，新產品是肩負使命的。

一直以來，天保基建深耕開發區和空港，近年來在產品力的高度進階肉眼可見。

去年，中心商務區的封面產品：天保天成燕居，首開一舉奪得全市銷冠的成績，五開五捷貫穿始終。

作為板塊唯一，產品力直接突破天花板。

而這次的麥德龍地塊，手握城市核心絕版地段，又恰逢當下產品力創新最活躍的市場周期。

這塊地所承載的，早已不只是一個樓盤，它既是老開發區煥新的關鍵落子，也是城市新銳家庭改善居住的理想標的。

未來項目還將延用天保天成燕居營銷中心，再創輝煌佳績。

“禮成”二大街，則意味著它在產品力方面能夠完成從追趕到超越的目標，具有里程碑式的意義。

所以，明年的區域樓市，已經為天保基建的新項目預留了熱點席位。