中國房地產(chǎn)真正的拐點(diǎn)，不是房價(jià)，而是人口

一、一個(gè)無法回避的現(xiàn)實(shí)：人口，已經(jīng)不再增長了

2022 年，一個(gè)極具象征意義的數(shù)據(jù)被公布——

中國人口比上一年減少了 85 萬人。

這是自 1961 年以來，中國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。

這并不是一個(gè)孤立的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，而是一個(gè)時(shí)代的分水嶺。

過去二十多年，中國幾乎所有長期資產(chǎn)的定價(jià)邏輯，都建立在同一個(gè)前提之上：

人口持續(xù)增長 + 城市不斷擴(kuò)張。

房地產(chǎn)，正是這一邏輯最典型、也最集中的承載者。

大量住宅被建造出來，不只是為了“住”，更是建立在一種共同預(yù)期之上：

未來會(huì)有更多人、更多家庭、更多需求來接盤。

但當(dāng)人口增長這臺發(fā)動(dòng)機(jī)逐漸熄火，一個(gè)遲早要面對的問題開始浮出水面——

那些基于“未來需求”建造出來的數(shù)以億計(jì)的房子，該怎么辦？

二、住房需求，正在被兩條趨勢同時(shí)削弱

要理解今天房地產(chǎn)面臨的壓力，必須先看清兩個(gè)長期趨勢。

第一條趨勢：適齡購房人口在縮小

根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：

• 2023 年，中國育齡婦女?dāng)?shù)量已降至約3 億人
  
• 生育意愿持續(xù)低迷
  
• 25～45 歲這一住房需求最旺盛的人口段，正在加速萎縮
  

這意味著什么？

意味著“剛需”的人口基礎(chǔ)，正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性下降。

不是買不起，而是人本身就在減少。

第二條趨勢：城鎮(zhèn)化，正在進(jìn)入尾聲

中國城鎮(zhèn)化率已超過65%。

雖然仍有提升空間，但速度已明顯放緩。

過去十多年，大規(guī)模農(nóng)民工進(jìn)城，是新房市場最穩(wěn)定的增量來源。

而現(xiàn)在，這種人口紅利正在消退。

再疊加一個(gè)容易被忽視的數(shù)據(jù)：

城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已接近 96%，人均住房面積在全球范圍內(nèi)偏高。

這意味著什么？

意味著未來房地產(chǎn)市場的主角，將不再是“新建”，而是：

• 換房
  
• 改善
  
• 存量交易
  

三、真正的問題不是“有沒有房”，而是“房子在哪”

房地產(chǎn)過剩，并不是平均分布的。

在部分超一線城市和強(qiáng)省會(huì)城市，由于人口和資源持續(xù)流入，供需仍然緊張。

但在大量三四線城市和縣城，情況恰恰相反。

這些地方存在一個(gè)共同特征：

• 人口持續(xù)外流
  
• 土地財(cái)政依賴度高
  
• 在短時(shí)間內(nèi)集中開發(fā)了大量住宅
  

結(jié)果就是：

房子越建越多，人卻越來越少。

一些新建小區(qū)：

• 配套齊全
  
• 基礎(chǔ)設(shè)施到位
  
• 但夜晚亮燈率極低
  

這些房產(chǎn)，在賬面上是資產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中卻逐漸變成了負(fù)擔(dān)。

四、房產(chǎn)過剩，帶來的不是一個(gè)問題，而是一串問題

1?? 地方財(cái)政承壓

土地出讓金，曾是很多地方政府的重要收入來源。

但隨著新房銷售放緩、土地流拍增多，這一支柱正在明顯收縮。

不少城市的土地收入已大幅下降。

這直接影響到：

• 基建投資
  
• 公共服務(wù)
  
• 債務(wù)償還能力
  

2?? 金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)放大

房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中占比很高。

當(dāng)房價(jià)整體下行，抵押物價(jià)值縮水，不良風(fēng)險(xiǎn)自然上升。

這會(huì)進(jìn)一步制約：

• 銀行放貸意愿
  
• 實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資能力
  

3?? 社會(huì)資源的低效配置

在一些人口持續(xù)流出的區(qū)域：

• 住宅空置
  
• 學(xué)校、道路、電網(wǎng)低負(fù)荷運(yùn)行
  

大量已經(jīng)投入的社會(huì)資源，無法發(fā)揮應(yīng)有的效益。

4?? 家庭財(cái)富的被動(dòng)縮水

對大多數(shù)家庭來說，房產(chǎn)仍是最核心的資產(chǎn)。

當(dāng)房價(jià)下行，特別是在高杠桿情況下，

資產(chǎn)縮水會(huì)直接影響消費(fèi)信心，形成負(fù)向循環(huán)。

五、別國的經(jīng)驗(yàn)：如何面對“房子太多”的時(shí)代？

中國并非第一個(gè)面對這一問題的國家。

日本：讓空房“退場”

在泡沫破裂和老齡化加劇后，日本出現(xiàn)大量空屋。

日本政府的做法包括：

• 賦予地方政府對長期空置房屋的處置權(quán)
  
• 推出“空屋銀行”，低價(jià)甚至免費(fèi)轉(zhuǎn)讓給愿意使用的人
  

德國：城市也要學(xué)會(huì)做減法

在前東德地區(qū)，人口外流嚴(yán)重。

當(dāng)?shù)卣x擇了一條更直接的路徑：

• 主動(dòng)拆除過剩住宅
  
• 集中資源維護(hù)核心區(qū)域
  
• 將拆除土地轉(zhuǎn)為綠地或公共空間
  

核心思路只有一句話：

不是所有房子都必須被保留。

六、中國房地產(chǎn)，正在走向“存量時(shí)代”

在人口收縮的背景下，住房邏輯必須發(fā)生改變。

? 從投資品回歸居住品

未來，單純依靠房價(jià)上漲維持價(jià)值的模式，將越來越難。

住房的價(jià)值，將更多取決于：

• 使用功能
  
• 區(qū)位
  
• 配套和服務(wù)
  

? 激活存量，而非繼續(xù)擴(kuò)張

通過收購、改造，將空置房轉(zhuǎn)化為：

• 保障性租賃住房
  
• 青年公寓
  
• 養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)設(shè)施
  

? 城市更新要敢于“做減法”

對于長期空置、質(zhì)量較差的區(qū)域，與其等待市場自發(fā)修復(fù)，不如：

• 有計(jì)劃地拆除
  
• 改善公共空間
  
• 提升剩余居民的生活質(zhì)量
  

七、結(jié)語：這是一次無法回避的長期轉(zhuǎn)型

人口負(fù)增長，不是短期波動(dòng)，而是長期趨勢。

房產(chǎn)過剩，也不再是周期性問題，而是一個(gè)結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。

這場轉(zhuǎn)型，考驗(yàn)的不只是財(cái)政和金融政策，

更考驗(yàn)我們是否愿意接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：

房子，不一定永遠(yuǎn)是最安全的資產(chǎn)，但好的居住環(huán)境，永遠(yuǎn)有價(jià)值。

從增量到存量，從擴(kuò)張到管理，

這不是衰退，而是一次必要的重塑。

未來幾十年，中國城市如何“瘦身”、如何提高空間效率，

將決定我們能否走向一個(gè)更健康、更可持續(xù)的居住時(shí)代。