西安二手房，可以抄底了？

可以舉棋不定，也要落子無悔。

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前段時間，我們發布了一篇《》，文中介紹了一位朋友買二手房的親身經歷。上周幾個朋友聚餐，又和他坐一起詳聊，才明白他為什么這個時候下手買那套房。

介紹一下朋友新買的房——千林郡樓王，建筑面積約230㎡，套內面積約195㎡，據說贈送30多平，最終算下來公攤幾乎可以忽略不計。

我在貝殼上找到了房子的戶型圖，四室兩廳四衛，四開間朝南，南向雙（三）套房，還是很多頂豪大平層才有的雙入戶門。

雖然不是四代宅，但南向大陽臺+北向雙陽臺，樓間距百米以上，再加上這個面積，居住舒適度還是非常高的。

雖然是二手房，但交付沒幾年，前業主不但沒住過，也沒裝修，直接毛坯轉手。

最重要的是，他買入的價格只有1.5萬/㎡多點（低樓層）。

看了下同小區同戶型的掛牌價，或許是樓位、樓層和業主出手的急迫程度不同，掛牌價差別非常大。

有業主毛坯掛牌550萬（約2.4萬/㎡），也有業主精裝之后掛牌530萬（約2.3萬/㎡），再往下還有毛坯掛牌420萬（約1.81萬/㎡）和380萬（約1.64萬/㎡）的，我還看到一套掛牌價和他的入手價差不多的房源——355萬（約1.54萬/㎡）。

再查了一下這個小區當年公示的備案價，恰好有相似棟樓和房源，樓棟均價約1.95萬/㎡，同戶型房子當初備案價基本都是400萬以上。

也就是說，前業主如果是按照備案價買的這套房子，交付還沒幾年，就“血虧”近萬離場了。

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2

無獨有偶，同在航天基地的另一位朋友最近也在頻繁吐槽自家小區二手房的價格降得有點“肉疼”。他住在富力城，據他說，他們業主群里面已經有業主掛出不到8000/㎡的價格賣房了。

在貝殼上搜富力城南區，11月掛牌均價是14985元/㎡，成交均價是9920元/㎡；北區的價格更低，11月掛牌均價是13484元/㎡，成交均價是8822元/㎡。

朋友說，有業主的掛牌價已經跌破買入價了，更不敢想最終成交價了。要知道，很多房源跌破的買入價并不是在高點那幾年的新房和二手房買入價，而是2018年之前的新房買入價。

朋友郁悶極了，這幾天啥都沒有干，醒來就虧幾萬，比大A還刺激。再這樣下去，他也要呼吁鄰居打響“房價保衛戰”了。

畢竟，當一個小區有了第一個“斷臂逃離”逃離的業主，不管他低價出手的原因是什么，他出手的價格大概率就會成為之后成交價的“標的”，未來的購房者只要知道這個價格，就會有坐等降價甚至大幅砍價的底氣。

這不但會導致潛在購房者觀望，也會導致越來越多的業主降價逃離——當老虎到來，你不用比老虎跑得快，比其他人快就行。

這個時候，指望所有業主抱團保持定力是不現實更不可能的，“死道友不死貧道”才是大多數人的認知。

萬萬沒想到，以前在網上看到的其他城市二手房買家和賣家對話的段子，如今在西安也成為現實了——

這套房子我家人都很滿意，最低多少錢能賣？

158萬。

我們是真心喜歡，能不能給個成本價？

成本價298萬。

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3

種種跡象顯示，西安的二手房似乎可以「抄底」了？

不過就我個人體感而言，雖然目前二手房價格已經到了比較合適的區間，很多房源甚至已經極具性價比，而且不少小區房價已經趨于穩定，但整體而言「筑底」的過程似乎還在繼續。

數據似乎也驗證了我的體感。

12月15日，國家統計局發布的《2025年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》顯示：70個城市的二手房價，無一上漲。

在此之前，12月12日貝殼集團副董事長徐萬剛在一次活動上透露：目前貝殼平臺二手房掛牌量650萬套，較四年前增長60%。

很多人對貝殼在這個時候曝出這個數據口誅筆伐，覺得是在唱衰樓市，嚴重點甚至導致二手房價格體系崩塌。不過我個人倒覺得也不算什么太大的問題。

這么多二手房掛牌，不排除有以前炒房的人選擇逃離，但想要通過賣舊換新置換更大更好的房子的人應該占據大多數。房地產需要流動，不斷轉手、不斷置換才能維持市場健康。

說實話，當我看到朋友裝修完的大平層，再得知那個價格之后，還是非常心動的。如今的新房市場上，雖然因為四代宅的出現得房率越來越高，百分之一百二三都是常態，但地段和配套都好的新房價格也不含糊啊。

同樣是350萬的總價，同樣是200多平的實得面積，選擇實得面積都在套內的建面約230㎡三代次新大平層現房還是實得面積包括大露臺的建面約168㎡全新四代大平層期房，相信很多人都會糾結一下。

畢竟現房二手房代表的是確定性，不但有交付的確定性，還有配套的確定性，真正的所見即所得；而期房不管示范區呈現的多好，開發商實力和交付口碑多強，都不能保證交付時百分百兌現。

如果是你，你會怎么選擇呢？

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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